09:00 - 19:00
Оценка судом достоверности отчетов об оценке рыночной стоимости: мониторинг правоприменения по делам об оспаривании кадастровой стоимости
Сотрудники ГК "Аверс" активно участвуют в методической и исследовательской деятельности
Несколько ключевых выводов.
1. В 60% случаев кадастровая стоимость по результатам оспаривания снижается более, чем в 2 раза. Это указывает на то, что в большинстве подобных дел истцы сталкиваются с недостоверной кадастровой стоимостью, определенной с теми и ли иными нарушениями. Оспаривание кадастровой стоимости остается необходимой процедурой защиты нарушенных прав истцов.
2. Опровергнуто мнение о том, что большинство (или даже 95%) отчетов об оценке рыночной стоимости являются недостоверными. В 62% дел, где судом был разрешен вопрос о соответствии отчета установленным требованиям, судом была констатирована достоверность отчета об оценке.
3. В судебных актах выявлено множество примеров игнорирования свободы профессионального усмотрения оценщиков, когда эксперт называет нарушением те действия (бездействие) оценщика, которые находятся в пределах вариативности, допускаемой требованиями федеральных стандартов оценки, но противоречат профессиональному мнению самого эксперта. Указанная проблема провоцирует возможность признания недостоверным практически любого отчета об оценке.
4. Выявлено два различных подхода к пониманию роли суда в делах об оспаривании кадастровой стоимости: либо как состоящей в проверке достоверности уже установленной оценщиком рыночной стоимости, либо как состоящей в установлении рыночной стоимости на основании мнений о ней со стороны оценщика и эксперта.
5. Выявлено, что иногда вопреки принципу, в соответствии с которым ни одно из доказательств не имеет заранее установленной силы, суды при установлении рыночной стоимости делают выбор между отчетом об оценке и заключением судебного эксперта в пользу последнего, исходя из естественных и неотъемлемых отличий судебной экспертизы и отчета об оценке (выбор оценщика истцом и назначение эксперта судом).
Скачать:
Н.П. Баринов
директор по научно-методической работе группы компаний «Аверс», доцент, кандидат технических наук (Санкт-Петербург)
Баринов Н.П., Савиных В.А.
Источник: Вопросы оценки, 2023, №1(109), с.17-28
Рассмотрены результаты выборочного мониторинга около 2000 решений судов в 76 субъектах Российской Федерации по оспариванию результатов кадастровой оценки в течение 2017–2021 гг. Дана общая характеристика процесса оспаривания на основе подробного анализа результатов 2017–2019 гг. Представлена динамика некоторых показателей процесса оспаривания: доли судебных решений, в которых назначались экспертизы с одним и двумя вопросами экспертам; доли решений, в которых принят результат досудебного отчета; доли решений, в которых фиксируется наличие нарушений законодательства в досудебном отчете, и др. Отмечена положительная динамика ряда показателей в рассматриваемый период.
Баринов Н.П., Кадушкин И.Б.
Источник: Вопросы оценки, 2023, №1(109), с.38-42
Рассмотрены расчетные соотношения оценки объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков, в которых используется значение ставки капитализации, при этом ее определение предполагает разнесение на период (год) моментов оценки стоимости и дохода. Показано, что получаемые на практике и публикуемые в справочниках значения ставки капитализации определяются по единовременным данным о стоимости и доходе. Установлено, что позиционирование доходов на середину года приводит к равному изменению значений годового дохода и ставки капитализации, что отменяет необходимость сдвига дисконтирования постпрогнозной стоимости на середину последнего года прогнозного периода.
Баринов Н.П., Захматов Д.Ю.
Источник: Вопросы оценки, 2022, № 3-4, с. 7-13
Рассмотрены вопросы о применимости единственного аналога и о необходимом числе аналогов при выполнении расчетов в рамках сравнительного подхода к оценке собственности. Новые федеральные стандарты оценки предусматривают возможность применения единственного аналога, что без должной проработки области использования данного приема в практике может привести к искажению результатов определения стоимости. Проведены выборочные расчеты интервала, в котором может находиться рыночная стоимость, на нескольких наборах выборок цен. Получены оценки минимального числа аналогов, требуемых для получения надежной оценки стоимости методом корректировок. Результаты работы могут применяться оценщиками и судебными экспертами в практике оценки недвижимости.
Баринов Н.П.
Источник: Вопросы оценки, 2022, № 3-4, с. 2-6
Рассмотрено формирование оценки рыночной стоимости методом количественных корректировок на основе скорректированных цен аналогов с учетом их вклада на совершенном (в отсутствие субъектной составляющей в ценах аналогов) и реальном рынках. Отмечена логичность использования средневзвешенного значения в отсутствие субъектной составляющей в ценах объектов на совершенном рынке. Показано, что в реальных условиях использования метода, средневзвешенное значение увеличивает риски ошибок оценки стоимости. Даны рекомендации по использованию среднего арифметического значения скорректированных цен в качестве оценки стоимости.
Баринов Н.П.
Источник: Имущественные отношения в Российской Федерации, №12(255), 2022, с.8-19
Автор раскрывает две стороны понятия «достоверность оценки стоимости». Описывает свободу усмотрения оценщика и ее границы. Выделяет основные причины существующей неопределенности оценки стоимости и недостающие элементы, необходимые для ее уменьшения. Обосновывает необходимость дополнительных алгоритмических определений рыночной стоимости.
Григорьев И.В.
Источник: Санкт-Петербург, Издательство СПбГЭУ, 2022 г.
Спасибо! Мы ответим Вам в ближайшее время.