Сотрудники ГК "Аверс" активно участвуют в методической и исследовательской деятельности
Несколько ключевых выводов.
1. В 60% случаев кадастровая стоимость по результатам оспаривания снижается более, чем в 2 раза. Это указывает на то, что в большинстве подобных дел истцы сталкиваются с недостоверной кадастровой стоимостью, определенной с теми и ли иными нарушениями. Оспаривание кадастровой стоимости остается необходимой процедурой защиты нарушенных прав истцов.
2. Опровергнуто мнение о том, что большинство (или даже 95%) отчетов об оценке рыночной стоимости являются недостоверными. В 62% дел, где судом был разрешен вопрос о соответствии отчета установленным требованиям, судом была констатирована достоверность отчета об оценке.
3. В судебных актах выявлено множество примеров игнорирования свободы профессионального усмотрения оценщиков, когда эксперт называет нарушением те действия (бездействие) оценщика, которые находятся в пределах вариативности, допускаемой требованиями федеральных стандартов оценки, но противоречат профессиональному мнению самого эксперта. Указанная проблема провоцирует возможность признания недостоверным практически любого отчета об оценке.
4. Выявлено два различных подхода к пониманию роли суда в делах об оспаривании кадастровой стоимости: либо как состоящей в проверке достоверности уже установленной оценщиком рыночной стоимости, либо как состоящей в установлении рыночной стоимости на основании мнений о ней со стороны оценщика и эксперта.
5. Выявлено, что иногда вопреки принципу, в соответствии с которым ни одно из доказательств не имеет заранее установленной силы, суды при установлении рыночной стоимости делают выбор между отчетом об оценке и заключением судебного эксперта в пользу последнего, исходя из естественных и неотъемлемых отличий судебной экспертизы и отчета об оценке (выбор оценщика истцом и назначение эксперта судом).
Скачать:
Н.П. Баринов
директор по научно-методической работе группы компаний «Аверс», доцент, кандидат технических наук (Санкт-Петербург)
Автор: Баринов Н.П.
Источник: Имущественные отношения в Российской Федерации, 2023, №10(265), с. 8-18
В статье рассмотрен метод сравнения продаж (количественных корректировок) при оценке недвижимости. Показаны различия в ценообразовании на теоретическом совершенном рынке и реальных рынках. Описаны особенности реализации метода в реальных условиях и предложена его модификация, позволяющая уточнить значения корректировок при оценке стоимости объекта оценки. Представлены пошаговая процедура и критерий оптимизации, основанные на контроле результатов поочередной оценки стоимости аналогов по данным усеченных выборок, полученных с применением бутстреп-технологии из исходной выборки аналогов. Обсуждены основные ограничения предложенной модификации метода корректировок.
Автор: Баринов Н.П.
Источник: Вопросы оценки, 2023, №3(111), с.26-33
Рассмотрены практические вопросы определения доли земельного участка в стоимости оцениваемого объекта недвижимости при различных состояниях объектов капитального строительства объекта оценки и базового объекта. Получены соотношения для пересчета справочной доли земельного участка в стоимости объекта, определенной в разных базах результата оценки — «с учетом НДС» и «без учета НДС». Также получены выражения для выделения НДС из стоимости объекта
и начисления его с учетом доли земельного участка, исчисленной в разных базах.
Автор: Баринов Н.П.
Источник: https://inform-ocenka.ru/хv-поволжская-научно-практическая-кон/
В докладе на XV Поволжской научно-практической конференции "Стоимостная оценка. Новые методы и подходы, основанные на цифровых технологиях. Инструменты решения", г.Нижний Новгород, 15-17 июня 2023 г. предложен подход к уточнению справочных значений корректировок, позволяющий приблизить их значения и результат оценки стоимости недвижимости к данным локального рынка, на котором проводится оценка.
В отличие от метода регрессионного анализа подход не дает наиболее эффективную оценку стоимости, но позволяет улучшить оценку по сравнению с применением средних значений корректировок из справочников.
Баринов Н.П., Савиных В.А.
Источник: Вопросы оценки, 2023, №1(109), с.17-28
Рассмотрены результаты выборочного мониторинга около 2000 решений судов в 76 субъектах Российской Федерации по оспариванию результатов кадастровой оценки в течение 2017–2021 гг. Дана общая характеристика процесса оспаривания на основе подробного анализа результатов 2017–2019 гг. Представлена динамика некоторых показателей процесса оспаривания: доли судебных решений, в которых назначались экспертизы с одним и двумя вопросами экспертам; доли решений, в которых принят результат досудебного отчета; доли решений, в которых фиксируется наличие нарушений законодательства в досудебном отчете, и др. Отмечена положительная динамика ряда показателей в рассматриваемый период.
Баринов Н.П., Кадушкин И.Б.
Источник: Вопросы оценки, 2023, №1(109), с.38-42
Рассмотрены расчетные соотношения оценки объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков, в которых используется значение ставки капитализации, при этом ее определение предполагает разнесение на период (год) моментов оценки стоимости и дохода. Показано, что получаемые на практике и публикуемые в справочниках значения ставки капитализации определяются по единовременным данным о стоимости и доходе. Установлено, что позиционирование доходов на середину года приводит к равному изменению значений годового дохода и ставки капитализации, что отменяет необходимость сдвига дисконтирования постпрогнозной стоимости на середину последнего года прогнозного периода.
Баринов Н.П., Захматов Д.Ю.
Источник: Вопросы оценки, 2022, № 3-4, с. 7-13
Рассмотрены вопросы о применимости единственного аналога и о необходимом числе аналогов при выполнении расчетов в рамках сравнительного подхода к оценке собственности. Новые федеральные стандарты оценки предусматривают возможность применения единственного аналога, что без должной проработки области использования данного приема в практике может привести к искажению результатов определения стоимости. Проведены выборочные расчеты интервала, в котором может находиться рыночная стоимость, на нескольких наборах выборок цен. Получены оценки минимального числа аналогов, требуемых для получения надежной оценки стоимости методом корректировок. Результаты работы могут применяться оценщиками и судебными экспертами в практике оценки недвижимости.
Спасибо! Мы ответим Вам в ближайшее время.