Автор: Баринов Н.П.
Источник: Имущественные отношения в Российской Федерации, 2023, №10(265), с. 8-18
В статье рассмотрен метод сравнения продаж (количественных корректировок) при оценке недвижимости. Показаны различия в ценообразовании на теоретическом совершенном рынке и реальных рынках. Описаны особенности реализации метода в реальных условиях и предложена его модификация, позволяющая уточнить значения корректировок при оценке стоимости объекта оценки. Представлены пошаговая процедура и критерий оптимизации, основанные на контроле результатов поочередной оценки стоимости аналогов по данным усеченных выборок, полученных с применением бутстреп-технологии из исходной выборки аналогов. Обсуждены основные ограничения предложенной модификации метода корректировок.

Автор: Баринов Н.П.
Источник: Вопросы оценки, 2023, №3(111), с.26-33
Рассмотрены практические вопросы определения доли земельного участка в стоимости оцениваемого объекта недвижимости при различных состояниях объектов капитального строительства объекта оценки и базового объекта. Получены соотношения для пересчета справочной доли земельного участка в стоимости объекта, определенной в разных базах результата оценки — «с учетом НДС» и «без учета НДС». Также получены выражения для выделения НДС из стоимости объекта
и начисления его с учетом доли земельного участка, исчисленной в разных базах.

Автор: Баринов Н.П.
Источник: https://inform-ocenka.ru/хv-поволжская-научно-практическая-кон/
В докладе на XV Поволжской научно-практической конференции "Стоимостная оценка. Новые методы и подходы, основанные на цифровых технологиях. Инструменты решения", г.Нижний Новгород, 15-17 июня 2023 г. предложен подход к уточнению справочных значений корректировок, позволяющий приблизить их значения и результат оценки стоимости недвижимости к данным локального рынка, на котором проводится оценка.
В отличие от метода регрессионного анализа подход не дает наиболее эффективную оценку стоимости, но позволяет улучшить оценку по сравнению с применением средних значений корректировок из справочников.

Баринов Н.П., Савиных В.А.
Источник: Вопросы оценки, 2023, №1(109), с.17-28
Рассмотрены результаты выборочного мониторинга около 2000 решений судов в 76 субъектах Российской Федерации по оспариванию результатов кадастровой оценки в течение 2017–2021 гг. Дана общая характеристика процесса оспаривания на основе подробного анализа результатов 2017–2019 гг. Представлена динамика некоторых показателей процесса оспаривания: доли судебных решений, в которых назначались экспертизы с одним и двумя вопросами экспертам; доли решений, в которых принят результат досудебного отчета; доли решений, в которых фиксируется наличие нарушений законодательства в досудебном отчете, и др. Отмечена положительная динамика ряда показателей в рассматриваемый период.

Баринов Н.П., Кадушкин И.Б.
Источник: Вопросы оценки, 2023, №1(109), с.38-42
Рассмотрены расчетные соотношения оценки объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков, в которых используется значение ставки капитализации, при этом ее определение предполагает разнесение на период (год) моментов оценки стоимости и дохода. Показано, что получаемые на практике и публикуемые в справочниках значения ставки капитализации определяются по единовременным данным о стоимости и доходе. Установлено, что позиционирование доходов на середину года приводит к равному изменению значений годового дохода и ставки капитализации, что отменяет необходимость сдвига дисконтирования постпрогнозной стоимости на середину последнего года прогнозного периода.

Баринов Н.П.
Источник: Вопросы оценки, 2022, № 3-4, с. 2-6
Рассмотрено формирование оценки рыночной стоимости методом количественных корректировок на основе скорректированных цен аналогов с учетом их вклада на совершенном (в отсутствие субъектной составляющей в ценах аналогов) и реальном рынках. Отмечена логичность использования средневзвешенного значения в отсутствие субъектной составляющей в ценах объектов на совершенном рынке. Показано, что в реальных условиях использования метода, средневзвешенное значение увеличивает риски ошибок оценки стоимости. Даны рекомендации по использованию среднего арифметического значения скорректированных цен в качестве оценки стоимости.