Пять аналогов: это много или мало?
Пять аналогов: это много или мало?


Deprecated: Функция wp_make_content_images_responsive с версии 5.5.0 считается устаревшей! Используйте wp_filter_content_tags(). in /var/www/html/a/avg.ru/docs/wp-includes/functions.php on line 5383

Можно сделать следующие выводы относительно вопроса, вынесенного в название работы:
1. Пять аналогов – достаточно, если рынок состоит всего из шести-семи аналогов, т.е. оценщик обрабатывает 70%-85% генеральной совокупности, а корректировки определены без ошибок.
2. Пять аналогов – это мало, даже в случае хорошей «сходимости» (разброс до 10%) откорректированных цен, если допущены заметные (20%) погрешности в определении величины корректировок.
3. Пять аналогов – это очень мало, если учитывать, что одна из базовых предпосылок метода количественных корректировок, – закон единой цены – на реальных рынках, в том числе рынке недвижимости, не работает.
4. Пять аналогов – это крайне мало, если случайная («иррациональная») составляющая цены достигает 20-30%, а требуемая «точность» (интервал неопределенности) оценки составляет 15-20%.

Скачать Пущаенко Н.А._5 аналогов

Дата публикации: 2 октября 2013
ПОХОЖИЕ СТАТЬИ
Об оценке стоимости по одному аналогу и о необходимом числе аналогов в методе количественных корректировок

Баринов Н.П., Захматов Д.Ю.
Источник: Вопросы оценки, 2022, № 3-4, с. 7-13
Рассмотрены вопросы о применимости единственного аналога и о необходимом числе аналогов при выполнении расчетов в рамках сравнительного подхода к оценке собственности. Новые федеральные стандарты оценки предусматривают возможность применения единственного аналога, что без должной проработки области использования данного приема в практике может привести к искажению результатов определения стоимости. Проведены выборочные расчеты интервала, в котором может находиться рыночная стоимость, на нескольких наборах выборок цен. Получены оценки минимального числа аналогов, требуемых для получения надежной оценки стоимости методом корректировок. Результаты работы могут применяться оценщиками и судебными экспертами в практике оценки недвижимости.

О «взвешивании» скорректированных цен аналогов при формировании результата оценки рыночной стоимости методом количественных корректировок

Баринов Н.П.
Источник: Вопросы оценки, 2022, № 3-4, с. 2-6
Рассмотрено формирование оценки рыночной стоимости методом количественных корректировок на основе скорректированных цен аналогов с учетом их вклада на совершенном (в отсутствие субъектной составляющей в ценах аналогов) и реальном рынках. Отмечена логичность использования средневзвешенного значения в отсутствие субъектной составляющей в ценах объектов на совершенном рынке. Показано, что в реальных условиях использования метода, средневзвешенное значение увеличивает риски ошибок оценки стоимости. Даны рекомендации по использованию среднего арифметического значения скорректированных цен в качестве оценки стоимости.

От определения рыночной стоимости к достоверности ее оценки

Баринов Н.П.
Источник: Имущественные отношения в Российской Федерации, №12(255), 2022, с.8-19
Автор раскрывает две стороны понятия «достоверность оценки стоимости». Описывает свободу усмотрения оценщика и ее границы. Выделяет основные причины существующей неопределенности оценки стоимости и недостающие элементы, необходимые для ее уменьшения. Обосновывает необходимость дополнительных алгоритмических определений рыночной стоимости.

О допустимом расхождении двух оценок рыночной стоимости объекта недвижимости

Баринов Н.П., Жуковский В.В., Зельдин М.А., Консетова В.В., Лейфер Л.А.
Источник: Имущественные отношения в Российской Федерации, №9(252), 2022, с.8-19
Авторы анализируют Правила определения существенности / несущественности расхождения двух оценок стоимости объектов недвижимости, принятые Национальным объединением оценщиков - Советом «Союза СОО». Рассматривают, как понятие «неопределенность» трактуется в методологии оценки и федеральных стандартах оценки. Поясняют, как принимается решение о существенности / несущественности расхождения на основе граничных значений, указанных в Правилах.

Автоматизированное выявление нелинейных связей при построении регрессионных моделей индивидуальной оценки недвижимости. Практика

Баринов Н.П.
Источники: Вопросы оценки, 2022, №2(107), с.2-10; Оценка собственности в условиях волатильности и трансформации рыночных условий : коллективная монография / под ред. Н.Ю. Пузыня. – СПб. : изд-во СПбГЭУ, 2021. – 170 с.

Отмечено, что неумение выявлять нелинейные зависимости сдерживает применение регрессионного анализа в оценке. Показана пошаговая процедура автоматизированного построения многомерной регрессионной модели с нелинейными связями в среде электронных таблиц MS Excel. Сделаны выводы о практической доступности построения адекватных регрессионных моделей на активных рынках недвижимости. Материал призван помочь в освоении практического применения регрессионных моделей, и составлен с учетом совместного использования с расчетным файлом MS Excel «ВПР и Поиск решения_2021».

Спасибо! Мы ответим Вам в ближайшее время.