Особенности оценки арендной платы за пользование земельным участком, принадлежащим российской федерации
Особенности оценки арендной платы за пользование земельным участком, принадлежащим российской федерации


Deprecated: Функция wp_make_content_images_responsive с версии 5.5.0 считается устаревшей! Используйте wp_filter_content_tags(). in /var/www/html/a/avg.ru/docs/wp-includes/functions.php on line 5383

Определение размера арендной платы за земли, принадлежащие Российской Федерации, проводится согласно Правилам, утвержденным постановлением Правительства РФ. При этом независимые оценщики привлекаются для оценки арендной платы, исчисляемой на основе рыночной стоимости права аренды за отдельные виды земельных участков:

«6. Ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 — 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка».

Действие п.6 Правил, согласно анализу пунктов 3-5, распространяется на застроенные земельные участки коммерческого назначения – офисного, торгового, оказания услуг, производственного, складского, рекреационного и т.п. Таким образом, область применения этого пункта Правил достаточно широка.

Как же определяется рыночная стоимость права аренды, необходимая для расчета арендной платы в рассматриваемых случаях?

Скачать 2022_VO_1(106)_Оценка АП федеральных ЗУ

Н.П. Баринов

директор по научно-методической работе группы компаний «Аверс», доцент, кандидат технических наук (Санкт-Петербург)

Дата публикации: 11 апреля 2022
ПОХОЖИЕ СТАТЬИ
Об оценке стоимости по одному аналогу и о необходимом числе аналогов в методе количественных корректировок

Баринов Н.П., Захматов Д.Ю.
Источник: Вопросы оценки, 2022, № 3-4, с. 7-13
Рассмотрены вопросы о применимости единственного аналога и о необходимом числе аналогов при выполнении расчетов в рамках сравнительного подхода к оценке собственности. Новые федеральные стандарты оценки предусматривают возможность применения единственного аналога, что без должной проработки области использования данного приема в практике может привести к искажению результатов определения стоимости. Проведены выборочные расчеты интервала, в котором может находиться рыночная стоимость, на нескольких наборах выборок цен. Получены оценки минимального числа аналогов, требуемых для получения надежной оценки стоимости методом корректировок. Результаты работы могут применяться оценщиками и судебными экспертами в практике оценки недвижимости.

О «взвешивании» скорректированных цен аналогов при формировании результата оценки рыночной стоимости методом количественных корректировок

Баринов Н.П.
Источник: Вопросы оценки, 2022, № 3-4, с. 2-6
Рассмотрено формирование оценки рыночной стоимости методом количественных корректировок на основе скорректированных цен аналогов с учетом их вклада на совершенном (в отсутствие субъектной составляющей в ценах аналогов) и реальном рынках. Отмечена логичность использования средневзвешенного значения в отсутствие субъектной составляющей в ценах объектов на совершенном рынке. Показано, что в реальных условиях использования метода, средневзвешенное значение увеличивает риски ошибок оценки стоимости. Даны рекомендации по использованию среднего арифметического значения скорректированных цен в качестве оценки стоимости.

От определения рыночной стоимости к достоверности ее оценки

Баринов Н.П.
Источник: Имущественные отношения в Российской Федерации, №12(255), 2022, с.8-19
Автор раскрывает две стороны понятия «достоверность оценки стоимости». Описывает свободу усмотрения оценщика и ее границы. Выделяет основные причины существующей неопределенности оценки стоимости и недостающие элементы, необходимые для ее уменьшения. Обосновывает необходимость дополнительных алгоритмических определений рыночной стоимости.

О допустимом расхождении двух оценок рыночной стоимости объекта недвижимости

Баринов Н.П., Жуковский В.В., Зельдин М.А., Консетова В.В., Лейфер Л.А.
Источник: Имущественные отношения в Российской Федерации, №9(252), 2022, с.8-19
Авторы анализируют Правила определения существенности / несущественности расхождения двух оценок стоимости объектов недвижимости, принятые Национальным объединением оценщиков - Советом «Союза СОО». Рассматривают, как понятие «неопределенность» трактуется в методологии оценки и федеральных стандартах оценки. Поясняют, как принимается решение о существенности / несущественности расхождения на основе граничных значений, указанных в Правилах.

Автоматизированное выявление нелинейных связей при построении регрессионных моделей индивидуальной оценки недвижимости. Практика

Баринов Н.П.
Источники: Вопросы оценки, 2022, №2(107), с.2-10; Оценка собственности в условиях волатильности и трансформации рыночных условий : коллективная монография / под ред. Н.Ю. Пузыня. – СПб. : изд-во СПбГЭУ, 2021. – 170 с.

Отмечено, что неумение выявлять нелинейные зависимости сдерживает применение регрессионного анализа в оценке. Показана пошаговая процедура автоматизированного построения многомерной регрессионной модели с нелинейными связями в среде электронных таблиц MS Excel. Сделаны выводы о практической доступности построения адекватных регрессионных моделей на активных рынках недвижимости. Материал призван помочь в освоении практического применения регрессионных моделей, и составлен с учетом совместного использования с расчетным файлом MS Excel «ВПР и Поиск решения_2021».

Спасибо! Мы ответим Вам в ближайшее время.