Программа семинара
"Практика оценки недвижимости для банков: сложные, спорные и особые случаи"
Известно, что при передаче в залог объектов недвижимости, как сами залогодатели, так и оценщики, аудиторы и даже некоторые представители банков могут быть заинтересованы в сокрытии факторов риска, завышении залоговой стоимости. Кроме того, некоторые некачественные объекты залога могут поступать в обеспечение банкам по недосмотру или в связи с недостаточной компетенцией ответственных лиц. На семинаре рассматриваются наиболее часто встречающиеся и потенциально самые вредоносные варианты махинаций и проблем с недвижимым имуществом, передаваемым в залог, которые могут приводить к ущербу для банков. Каждый из вариантов иллюстрирован реальным примером (примерами). Описываются эффективные способы выявления проблем на этапе подготовки сделки, в том числе предупреждения мошенничеств.
Цель семинара:
Прежде всего, предоставить специалистам и руководителям залоговых подразделений банков подробную классификацию основных ключевых и проблемных моментов в оценке объектов недвижимости при их передаче в обеспечение при получении кредитов. Указать их влияние на риски банков, способы их выявления и погашения. Однако, данная информация, возможно, заинтересует и оценщиков оценочных компаний, составляющих отчёты для целей залога.
РАЗДЕЛ 1. «Объект недвижимости и земельный участок»
1.1. Строения выходят за пределы ЗУ
1.2. ДАЗУ истекает до даты погашения кредита.
1.3. Не оформлено право собственности, а ДАЗУ уже прекращен.
1.4. Отсутствует согласие собственника участка при передаче в залог краткосрочного права аренды.
1.5. Имеется несколько собственников на одном ЗУ.
1.6. Назначение ЗУ по документации отличается от фактического использования.
1.7. Свой среди чужих: ОСЗ на чужой территории, либо окруженный чужими строениями.
1.8. При наличии инвестконтракта или инвестпроекта.
1.9. Красные линии: дороги, скверы и иные общественные территории в Генплане.
1.10.Убойная геоподоснова. Газопроводы, метро, линии связи, включая секретные и пр.
1.11. Регулярные затопления территории. Уклон ЗУ. Зыбкие почвы.
2. Нелегальные постройки, перепланировки и улучшения
2.1. Регистрируемый и нерегистрируемый самострой.
2.2. Соответствие БТИ частично есть – нем.махинатор
2.3. Несоответствие БТИ полностью; реальные замеры – больше или меньше.
2.4. Технические ошибки и помарки. Волокита и препоны.
3. Негативная инфраструктура
3.1. Тепло, вода и канализация, электричество.
3.2. Дороги, подъездные пути, парковка.
3.3. Связь. Маршруты и удаленность общественного транспорта.
3.4. Инсоляция, видимость, вентиляция (особенно важно для ритейла).
4. Обременения
4.1. ДДА с низкой ставкой.
4.2. Сервитут на ЗУ или объекты инфраструктуры.
4.3. Поручительства, в том числе нерегистрируемые.
5. Негативное окружение
5.1. Соседство структур, исключающих best-use. В том числе – государственных.
5.2. Долгострой, тюрьмы, кладбище, забой скота. Парфюм. Ночные заведения (отели).
5.3. Постоянно возникающие проблемы с коммуникациями и целостностью зданий.
6. Структурирование залога
6.1. Движимое имущество или неотделимые улучшения.
6.2. Оценка стоимости – бизнес или предмет залога.
6.3. Расчет стоимости исходя из доходности объекта и его особенности в оценке для кредитования.
6.4. Залог больших объектов «кусочками».
6.5. Проектное финансирование – оценка будущего.
РАЗДЕЛ 2. «Признаки приготовления к мошенничеству или манипуляций»
7.1. Многократная смена собственников за короткий промежуток времени.
7.2. Помещения используются для, возможно, противоправных действий (например, под общежитие для нелегалов)
7.3. Здание (помещение) не используется; используется не по назначению или частично.
7.4. Корпоративный конфликт в прошлом или длящиеся конфликты. Судебные разбирательства. Парки культуры и отдыха, Ств.
7.5. Резкие скачки в помесячной и квартальной динамике основных показателей, связанных с формированием выручки.
7.6. При инвестпроектах: явное несоответствие окружения и планового использования объекта.
7.7. Нью-Васюки: вариант предыдущего пункта, независимо от окружения.
Участники семинара обеспечиваются раздаточными материалами в электронном виде, поэтому необходимо иметь при себе флеш-карту.
Время проведения: 18 февраля 2012 года, с 11.00 до 17.00
Проводит: Тумаков Павел Игоревич - генеральный директор ЗАО «Ценсум Ру» (г. Москва). Практикующий оценщик, экономист, финансист. Автор более 300 работ в области оценки бизнеса.
Стоимость участия: 6 500 руб.
