DE|    EN    |RU



Пресс-центр>> Пресса о нас


Недвижимость и строительство Петербурга - 2.10.2006
­

"Недвижимость и строительство Петербурга" №38(422) 02.10.06, c.32
Оценка с нагрузкой

Дмитрий Синочкин

"Продается помещение вместе с арендатором" - звучит, как объявление времен крепостного права. На самом деле - обычная коммерческая операция, правда, сопряженная с некоторыми специфическими особенностями. Специалисты группы компаний "Аверс" умеют учитывать их при подготовке отчета об оценке объекта.

Приобретение права собственности на объект недвижимости, обремененный действующим договором аренды, значительно отличается от стандартной сделки купли-продажи. Для потенциального покупателя очевидны недостатки такого объекта. Во-первых, новый собственник лишается возможности сразу эксплуатировать помещение.

Во-вторых, чаще всего это арендные договоры с КУГИ, они заключались по ставкам ниже рыночных, и доход владельца получается скромнее, чем при покупке объекта без обременения.

Оценка недвижимости с учетом действующего договора аренды подразумевает переход прав собственности на помещение или здание, обремененное обязательствами перед третьим лицом (арендатором).

Как правило, оценщики сталкиваются с подобной ситуацией в ходе подготовки к реализации государственной собственности через торги, проводимые Фондом имущества СПб. Впрочем, та же ситуация нередко возникает и при оценке для банков - когда оцениваются помещения, предлагаемые финансовым учреждениям в качестве залога.

Наиболее важными положениями действующего договора аренды, влияющими на рыночную стоимость объекта, являются:

  • срок до окончания договора аренды (период времени, в течение которого новый владелец объекта не сможет ни использовать объект в собственных целях, ни сдать его в аренду по рыночной ставке);
  • ставка арендной платы за объект недвижимости, являющийся предметом договора;
  • условия расторжения договора и/или изменения арендной ставки.

В зависимости от этих параметров стоимость объектов, аналогичных по техническим характеристикам и местоположению, может различаться на десятки процентов и даже в несколько раз.

Например, когда мы год назад оценивали здание бизнес-центра "Атриум" на Невском, 25, то в стартовой цене (34,5 млн рублей) учли, что помещения бизнес-центра сданы в долгосрочную аренду и что две трети платежей внесены авансом. Акционеры ОАО "Невский, 25" не проявили интереса к торгам.

Здание вместе с обременениями купила сторонняя фирма за 58,5 млн рублей. Это, конечно, далеко от рыночной стоимости объекта без арендаторов.

И в ходе оценки помещений в здании на Невском, 58 (6000 кв.м) мы также исходили из того, что договор аренды, хотя и крайне невыгодный, будет продолжать действовать. Стартовая цена была определена в 85 млн рублей, итоговая получилась в пять с половиной раз выше - 479 млн рублей. Видимо, покупатель был твердо уверен, что проблемы с арендатором он решит.

Типовые договоры аренды, заключенные КУГИ, допускают расторжение в одностороннем порядке, если здание предполагается сносить или реконструировать. Также на возможность расторжения договора аренды существенно влияет произведенный арендатором авансированный платеж: если арендатор уплатил за 10 лет вперед, расторгнуть договор или пересмотреть ставку будет сложнее.

При оценке помещений, обремененных действующим договором аренды, многое зависит от грамотного юридического анализа условий договора.

Однако некоторые особенности трудно формализовать в оценочном отчете. Например, риски нового собственника в определенной степени могут зависеть от позиции арендатора. Если фирма или предприниматель, занимающие помещение, настроены по отношению к новому владельцу негативно, то могут возникать различные препятствия, судебные иски и пр. Квалифицированный оценщик, в принципе, должен учитывать и такие особенности, возможно - указывая на вероятность того или иного сценария.

Особый случай - когда предполагаемый покупатель и арендатор - одно и то же лицо или аффилированные лица. Согласно принятым в Российской Федерации стандартам оценки в этом случае следует говорить не о рыночной, а об инвестиционной стоимости объекта. (Рыночная стоимость предполагает нескольких покупателей, находящихся в равных условиях.)

Согласно же законодательству о приватизации для торгов следует оценивать именно рыночную стоимость. Впрочем, если покупатель, представляющий интересы арендатора, участвует в торгах наравне с остальными претендентами, торги все равно выявят рыночную цену.

© ИИЦ "Недвижимость Петербурга" 2004. Все права защищены.
При цитировании ссылка на www.estate-gazeta.ru обязательна.


31.10.2006 - Газета Ведомости

“Систему” попросили. Девелопер бескорыстно поможет Дому ветеранов сцены. АФК “Система” осталась без проекта по строительству жилого комплекса на Петровском острове. Планам девелопера помешали обитатели Дома ветеранов сцены, которые в поисках справедливости дошли до президента.
подробнее...>

30.10.2006 - Недвижимость и строительство Петербурга

В Петербурге создана конкурсная комиссия, которая будет выбирать разработчиков полных пакетов для торгов. Мнение президента группы компаний "Аверс":
подробнее...>

30.10.2006 - Экономика и Время

Российский консалтинговый бизнес, стартовав чуть более пятнадцати лет с нуля, сегодня достаточно твердо стоит на ногах, однако... Мнение генерального директора ООО `Аверс-Консалт` Марины Кротковой...
подробнее...>

18.10.2006 - Газета Ведомости

Технологии и телекоммуникации в Санкт-Петербурге: Девелопер-невидимка. “Северо-Западный телеком” распродает лишнюю недвижимость. За полтора года непрофильные активы принесли оператору около 350 млн руб.
подробнее...>

16.10.2006 - Газета Ведомости

На асфальте: Раздвоение самого дорогого. САНКТ-ПЕТЕРБУРГ — Спрос на дорогое жилье в Петербурге остается стабильным, несмотря на бури и катаклизмы, перетряхнувшие массовый сегмент рынка. Но интересы платежеспособных покупателей дифференцируются, ситуация становится более сложной.
подробнее...>

9.10.2006 - Недвижимость и строительство Петербурга

Строительная компания "С.Э.Р." подписала спонсорский контракт с футбольным клубом "Зенит". Президент группы компаний "Аверс" Михаил Зельдин отмечает...
подробнее...>

8.10.2006 - Газета Ведомости

Редевелопмент стоит дорого. Но интересует все больше инвесторов. САНКТ-ПЕТЕРБУРГ — Массовый ввод крупных и качественных объектов в городе привел к росту конкуренции в сфере торговой недвижимости. Ставки аренды зафиксировались, в то время как затраты девелоперов на реализацию проектов увеличиваются — с каждым годом в среднем на 20-50%.
подробнее...>