DE|    EN    |RU



Пресс-центр>> Пресса о нас


Квартиры и комнаты - 13.10.2008

Цены упадут, чтобы подняться

ОБЗОР РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ЗА СЕНТЯБРЬ 2008 Г. ПО ДАННЫМ АН "БЕКАР" И СПЕЦИАЛИСТОВ "АГЕНТСТВА РАЗВИТИЯ И ИССЛЕДОВАНИЙ В НЕДВИЖИМОСТИ"

Традиционного скачка цен на недвижимость в этом году не произошло, несмотря на то, что стоимость жилья увеличилась на 2-3%. Это объясняется тем, что большинство строителей предоставляли скидки на те же 2-3%, поэтому фактически роста цен не произошло. Средняя цена за квадратный метр, по данным специалистов АН "Бекар", на первичном и вторичном рынках за прошедший месяц выросла чуть-более чем на 1% и остановилась к концу месяца на уровне 109 тыс. руб. в готовых домах и 93 тыс. рублей за кв. метр в строящихся. По данным специалистов АРИН, больше всех подорожали квартиры в "хрущевках", поскольку там, в основном, предлагалось малогабаритное жилье. "На конец сентября стоимость "квадрата" здесь составила более 100 000 рублей", - говорит Владимир Спарак, заместитель генерального директора АРИН. Основной причиной заторможенного состояния рынка является мировой финансовый кризис, развивающийся с Запада. Рынок недвижимости реагирует на него с запозданием. "Сейчас мы видим, что рынок пытается присматриваться к ситуации, поэтому многие сделки приостановлены", - комментирует ситуацию директор АН "Бекар" Сергей Козлов. "Люди знают, куда вкладывать деньги: в золото, недвижимость, валюту, многие предпочитают обналичить деньги и хранить под матрасом", - считает заместитель директора АН "Бекар" Николай Лавров. По мнению экспертов данного агентства недвижимости, ожидание не может растянуться на неопределенный срок: если люди увидят, что цены упали, они начнут покупать квартиры, в противном же случае - перестанут ждать и также начнут квартиры покупать. Согласно этой логике в начале следующего года можно ожидать восстановления спроса на недвижимость и роста цен. На фоне стагнации цен на недвижимость в районах Петербурга выделяется существенное колебание цен в Кронштадте и Павловске: до 2,5% в Кронштадте и 4% в Павловске. "Это районы небольшие, поэтому выброс на рынок 5-7 квартир по адекватному ценнику снижает средний ценник по району на 3-4%", - объясняет Николай Лавров. По мнению специалистов АРИН, наибольший рост цен был зафиксирован в центральных районах города. В Калининском и Красногвардейском цена предложения снизилась на 1%. "В то же время в сентябре увеличилась разница между рекламной ценой и реальными продажами, - рассказывает Владимир Спарак. - Так, на месте в большинстве случаев можно было получить скидку на 2-3% на вторичном рынке и до 30% на первичном рынке жилья. Особенно это касалось трехкомнатных квартир". В последнем случае скидку можно было получить только на квартиру в строящемся доме. Если дом уже сдан, то скидки не предоставлялись. "Дело в том, что сегодня строителям нужны средства на то, чтобы завершить строительство начатых объектов, - объясняет Владимир Спарак. - Поэтому им не имеет смысла давать скидку на жилье в уже построенном доме. Ведь он не требует значительных дополнительных вложений".

Развитие финансового кризиса, по мнению специалистов АН "Бекар", предполагает увеличение предложения в недвижимости в связи с риском падения рынка: собственники стремятся продать недвижимое имущество раньше, чем оно обесценится. Этим обусловливается открытие продаж жилого комплекса "Балтийская жемчужина". "Продавцы, на самом деле, переждали с открытием продаж в "Балтийской жемчужине", - считает Николай Лавров. - Они надеялись, что за год цены еще вырастут, однако в связи с финансовым кризисом рост цен остановился, и ждать дальше рискованно". На рынок открытие продаж в "Жемчужине" не повлияло: это небольшие объемы жилья в не самом популярном месте, поэтому оттянуть спрос "Балтийская жемчужина" не могла.

Несмотря на рост предложения, недвижимости по-прежнему больше всего на вторичном рынке неликвид- . ной недвижимости: квартиры в домах-"кораблях", "Хрущев-ках", коммунальных квартирах. Эти квартиры не пользуются спросом, поэтому простаивают на рынке дольше других. "Кризис ликвидности добрался и до квартир: то, что раньше хоть как-то покупалось, теперь не покупается вообще", - резюмируют эксперты АН "Бекар".

По мнению экспертов АРИН, количество выставляемых на рынок объектов за сентябрь увеличилось на 10-15%. Наибольшим спросом в сентябре пользовались однокомнатные и двухкомнатные квартиры в Приморском, Выборгском и Фрунзенском районах. "Выборгский и Фрунзенский - районы в недавнем прошлом промышленные,- поэтому цены на жилье там сравнительно невысокие, - объясняет Николай Лавров. - Однако внешний вид этих районов сейчас стремительно меняется: вместо заводов и промпред-приятий возводятся высококлассные жилые комплексы, улучшается инфраструктура, кроме того, здесь хорошая транспортная доступность. Таким образом, относительно невысокие цены при отличных перспективах делают Выборгский и Фрунзенский районы привлекательными для покупателей жилья". Приморский же район отличается высокой концентрацией предложения высококлассного жилья. В Петербурге немного мест, где вблизи метро можно найти такое большое количество 5-7-этажных новых (построенных 3-5 лет назад) качественных домой из кирпича и кирпича-монолита, как в Приморском районе).

Большинство из предлагаемых квартир расположено в новых домах, основная масса - трехкомнатные квартиры (около 30% от общего предложения), двухкомнатные квартиры (около 28%) и однокомнатные - около 23% от общего предложения. Меньше всего представлено многокомнатных квартир, как уточнил Владимир Спарак.

В то же время, по мнению специалистов АРИН, наиболее востребованы в сентябре были квартиры в центральных районах города - Адмиралтейском, Василеостровс-ком и Центральном. Именно там сейчас присутствует наибольший неудовлетворенный спрос. Наименьшей популярностью пользовалось жилье в Красногвардейском районе. Если же говорить о габаритах квартир, то повышенный спрос на одно- и двухкомнатные квартиры связан с их меньшей, по сравнению с трехкомнатными, общей стоимостью, что отметил Владимир Спарак. Хотя следует отметить, что стоимость "квадрата" в таких квартирах выше, чем в многокомнатных.

По прогнозам экспертов АРИН, тенденции, просматриваемые в сентябре, в ближайшие месяцы меняться не будут. Рынок занял выжидательную позицию. Покупатели ведут себя на грани фола, чтобы выиграть время. С одной стороны, вдохновленные разговорами о том, что цены на жилье должны упасть, они надеются на то, что это все-таки произойдет. Но, с другой, находятся на низком старте, и в случае, если жилье продолжит свое удорожание, готовы в любой момент сорваться и приобрести жилье.

Специалисты АН "Бекар" определяют краткосрочные прогнозы по рынку недвижимости двумя факторами: объективным (рыночной ситуацией, ситуацией в макроэкономике и т. д.) и психологическим (неуравновешенность рынка, паника и пр.). По мнению Сергея Козлова, на настоящий момент рыночных предпосылок для увеличения/снижения цен нет. Потенциальный спрос остался на прежнем уровне, но люди выжидают (им все еще нужно купить квартиру, но они подождут, вдруг будет падение цен). Когда же они поймут, что падения цен не будет, то все равно купят квартиру. Таким образом, речь идет о спекулятивном снижении спроса.

Вместе с тем, сегодня наблюдается резкая дестабилизация рынка: СМИ горячо обсуждают кризис, провоцируя метания потребителей. Поэтому при отсутствии рыночных предпосылок для изменения цен, на рынок может оказать влияние психологический фактор. По мнению С. Козлова, в самом худшем случае цены могут снизиться на 10-20%, не более. Для более серьезного падения нет даже психологических предпосылок. Однако даже такой сценарий, по мнению экспертов группы компаний "Бекар", маловероятен.

Заместитель директора агентства недвижимости "Бекар" Николай Лавров:

Финансовый кризис отразится на рынке жилой недвижимости Петербурга через 2,5-3 года. Дело в том, что нестабильность рынка повлекла за собой снижение инвестиций на застройку: значительно сократился выкуп пятен земли под застройку, начинают замораживаться крупные проекты. Это приведет к постепенному сокращению объемов строительства и сдачи жилья ориентировочно через три года. При том, что спрос на жилье не сокращается, к 2012 году высока вероятность возникновения сурового дефицита жилых площадей, что, в свою очередь, повлечет рост цен на жилую недвижимость.

Директор по аналитике Группы компаний «Аверс» Дмитрий Свительман: "Я вижу три варианта возможного развития событий на рынке недвижимости: первый - повторение с некоторыми нюансами сценария 2004 года, то есть формирование отложенного спроса и дальнейший рост цент; второй - очень печальный, но его тоже нельзя исключать - когда из-за банковского кризиса рухнут цены; третий, который тоже не стоит сбрасывать со счетов, зависит от того, как будет выходить из кризиса Америка. Если они решат вторгнуться в Ирак, чтобы поднять цены на нефть, то события на мировом рынке пойдут совсем иным путем".

Эксперт не берется предсказать, какой из этих вариантов наиболее реалистичен. "Девелоперы, конечно, могут продержаться какое-то время. Но весь вопрос в продолжительности периода, который придется продерживаться. Я сейчас, к сожалению, не вижу интереса со стороны покупателей, вижу только инвестиционный интерес. То есть тех людей, которые покупают квартиры как средство для вложения денег. А именно они и находятся сейчас в раздумьях. Люди, которые покупают жилье для жизни, не в состоянии поддержать рынок при существующем уровне цен", - считает Дмитрий Свительман.

Иногда они возвращаются...

Глава питерского комитета по законодательству Виктор Ев-тухов обратился с запросом к губернатору Петербурга по вопросу возможности улучшения жилищных условий петербуржцев.

Виктор Евтухов считает, что постоянный рост цен на жилье существенно ограничивает возможности петербуржцев в решении вопроса с жильем. Депутат отметил, что выходом из ситуации может стать создание сети доходных домов - домов коммерческого использования, принадлежащих городу. Квартиры в домах предоставлялись бы по договорам найма: очередникам - по льготам, остальным - по среднерыночным ценам. Такое решение проблемы позволило бы составить конкуренцию нелегальному рынку аренды.

Однако строительство таких домов потребует времени, а пока необходимо рассмотреть возможность предоставления очередникам субсидий на частичную оплату аренды жилья у частных владельцев.

Банки прекращают кредитовать покупателей новостроек, о чем заявил руководитель блока "Ипотечное кредитование" "Альфа Банка" Илья Зибарев.

Данная ситуация сложилась в силу наличия больших рисков' недостроя домов и неоформления квартир в собственность. Также повышаются процентные ставки, так как у банка растет стоимость денег. При этом поменяется и профиль заемщика - банки более жестко оценивают кредито- и платежеспособность клиентов.

"На сегодняшний момент средний портрет заемщика - люди среднего возраста, работающие на должностях среднего уровня со средним доходом около 3 тыс. долларов в месяц", - рассказал И. Зибаев.

Средний размер кредита в Санкт-Петербурге составляет 120 тыс. долларов. Средняя стоимость кв.м на конец сентября 2008 года*

РАЙОН КВ.М/РУБ.
Адмиралтейский 113 500
Василеостровский 112 500
Выборгский 100 000
Кировский 96 000
Калининский 103 500
Красногвардейский 104 800
Красносельский 93 200
Московский 115 000
Невский 102 000
Петроградский 118 000
Приморский 106 000
Фрунзенский 99 500
Центральный 128 000


31.10.2008 - Bn.ru

Пути решения многих проблем, стоящих перед профессионалами рынка недвижимости, были обсуждены на Петербургском жилищном конгрессе. О практической пользе мероприятия по формированию новых подходов к работе в нынешней ситуации рассказали его участники.
подробнее...>

29.10.2008 - Коммерсант- Санкт-Петербург

Ситуацию в пяти сферах консалтинга, по которым проводилось исследование публичной репутации консалтинговых компаний, специально для Ъ прокомментировали люди, признанные своими коллегами наиболее авторитетными специалистами в своей области.
подробнее...>

20.10.2008 - Строительный еженедельник

ОАО «Ленптицепром» выразило готовность реконструировать бывшее здание детского сада, в котором сегодня находится офис компании, «под детское дошкольное учреждение». Однако в КУГИ сомневаются в истинных намерениях инвестора — ведь изначально он подавал заявку на реконструкцию здания под бизнес-центр.
подробнее...>

20.10.2008 - Строительный еженедельник

Большой многофункциональный торговый комплекс может быть построен в Красносельском районе на месте существующего сегодня рынка. Принятию окончательного решения по этому вопросу мешает то, что территория, на которой сегодня стоят торговые павильоны, включена в перечень участков, защищенных Законом о зеленых насаждениях.
подробнее...>

20.10.2008 - Недвижимость и строительство Петербурга

Старожилы нашего издательского дома, конечно, прекрасно помнят, чем они занимались 15 лет назад — в 1993 году. Этот же вопрос — без излишней скромности — мы решили задать и нашим постоянным ньюсмейкерам.
подробнее...>

13.10.2008 - Бюллетень недвижимости

Рынок недвижимости попал в зону турбулентности. Из-за финансового кризиса кредиты подорожали и для покупателей, и для строителей. Кроме того, возникли страхи и опасения, которые во многом воздействуют на рыночную ситуацию.
подробнее...>

9.10.2008 - Asninfo.ru

ImageВ условиях финансового кризиса, воздействие которого на рынок недвижимости уже не отрицают даже традиционно оптимистичные власти, интересно проследить, как основные участники рынка – власти, банки, застройщики, риэлторы – выстраивают свое поведение.
подробнее...>

6.10.2008 - Коммерсант- Санкт-Петербург

Рост (до 25%) ставок кредитования банками девелоперских компаний увеличил объем предложения коммерческой недвижимости в городе по сравнению с прошлым годом в разы (по некоторым оценкам -- в 10 раз).
подробнее...>

6.10.2008 - Коммерсант - Санкт-Петербург

Участники рынка считают Всеволожск одним из самых перспективных городов Ленинградской области. Близость к Петербургу и развитая промышленность приравнивают цены на недвижимость в городе к петербургским.
подробнее...>

6.10.2008 - Коммерсант- Санкт-Петербург

Проекты высотных зданий в Петербурге уже не первый год вызывают ожесточенные споры и находят как яростных защитников, так и отчаянных противников. Однако пока ни одного настоящего небоскреба в Петербурге не построено. Большинство девелоперов ограничиваются высотой в 25 этажей.
подробнее...>

6.10.2008 - Asninfo.ru

«Главным итогом финансового кризиса явилось не то, что прекратилось финансирование компаний и проектов западными банками, не то, что исчезли дешевые деньги и не то, что портфельные инвесторы ушли с рынка ценных бумаг, - считает Директор по аналитике Группы компаний «Аверс» Дмитрий Свительман.
подробнее...>

6.10.2008 - Asninfo.ru

По мнению директора департамента управления проектами ООО «Олимп 2000» Сергея Щербы, несмотря на закон о бесплатной раздаче земельных участков в Ленобласти, получить эти участки смогут не все.
подробнее...>

3.10.2008 - Росбалт

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 3 октября. Ситуация на рынке жилья, в частности, будет зависеть и от цен на нефть. Об этом на Петербургском жилищном конгрессе заявил журналистам Директор по аналитике Группы компаний «Аверс» Дмитрий Свительман.
подробнее...>

2.10.2008 - Asninfo.ru

Директор по аналитике Группы компаний «Аверс» Дмитрий Свительман, проанализировал сегодня в своем выступлении на Петербургском Жилищном конгрессе факторы, влияющие на спрос в рамках петербургского рынка жилья. С одной стороны, по его словам, Петербург всегда был и останется точкой связи России с Европой и остальным миром. Город является крупнейшим транзитным центром, средоточием ВПК
подробнее...>