DE|    EN    |RU



Пресс-центр>> Пресса о нас


Asninfo.ru - 12.11.2008

Высокие отношения

Тема высотного строительства в Северной столице – острая для тех, кто считает себя петербуржцем – этой осенью обрела новое звучание. Экономический и технологический аспекты проблемы оказались не менее сложными, чем градостроительно-архитектурный, подогреваемый остротой социального недовольства по поводу возможности высотного строительства в Петербурге. Разговор о высотках, в том числе о небоскребах, явно приобретает все более конкретное содержание. И хотя экономический кризис внесет свои коррективы в планы застройщиков по высотному строительству, ожидать полной отмены этих планов не приходится. Со временем они так или иначе будут воплощаться в жизнь – даже «Охта-Центр», вероятнее всего, будет строиться, надежды противников проекта на влияние кризиса пока не получают подтверждения. Вопрос в том, какие ограничения высоткам будут поставлены властью – через Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – и какие ограничения выстроит сам рынок, экономика таких проектов. При этом, и после принятия ПЗЗ, согласно Градкодексу, у застройщков останется возможность согласовывать высоту, не вписывающуюся в регламент. Это будет более сложно, чем сейчас, но вполне реально. И вряд ли стоить ожидать, что наступление высоток будет жестко ограничено законодательными и административными мерами. Более весомыми для застройщиков будут экономические и технические «за» и «против» высотного строительства.

Ввысь без страха и упрека

В Петербурге, как это ни странно, есть сторонники высотного строительства. Причем не только среди застройщиков, чей интерес к высоткам обоснован экономически, но и в научной общественности. Самый яркий и одиозный представитель этой точки зрения в ученой среде – председатель комиссии по фундаментам и подземным сооружениям при правительстве города Владимир Улицкий.

По его словам, в мире проблему размещения небоскребов решают по-разному. В Хельсинки здания выше 25 м строят в только в особой зоне. В Вашингтоне, где высотный регламент соблюдается уже 200 лет, и есть лишь 5 зданий-доминант, больше не допускается. А есть такие центры строительства небоскребов, как Сидней, Мельбурн, Куала-Лумпур и др.

Что касается Петербурга, то, по мнению ученого, «все, что создано интересного в городе, появилось в результате чьих-то амбиций». И неважно, чьих – Петра I, Церкви или Газпрома, уверен В.Улицкий.

«Во всем мире нигде нет такого активного населения, как у нас. Обсуждают все – ПЗЗ, высотный регламент, «Охта-Центр». Нигде такого нет, - заявляет он. – Эти проблемы решаются не всенародно, их решают специалисты, в частности, специалисты по фундаментам. Вот говорят – якобы, на месте «Охта-Центра» плохие грунты, здание упадет. Но небоскреб можно везде построить. Так, например, в Куала-Лумпуре под одним из небоскребов – 120-метровые сваи вбиты. А в Австралии хотят построить здание выше километра. И ничего, жители окрестных сел и деревень его не обсуждают. На это есть профессионалы. А в Шанхае все гордятся своими 500-метровыми небоскребами, и тем, что их видно отовсюду». По данным Улицкого, даже такие проекты, как дома высотой в километр, несмотря на повышенные риски, окупают себя.

Не хватает потенциала

Петербургские архитекторы склонны более осторожно относиться к теме. Так, Святослав Гайкович считает, что, конечно, небоскреб – это шедевр технологических и информационных достижений, такая застройка позволяет экономить на транспорте и дает больший выход площадей. Кроме того, небесная линия Петербурга без доминант не может существовать, уверен эксперт. Но ни сейчас, ни в ближайшем будущем нашествие небоскребов (кроме «Охта-Центра») Петербургу не грозит, так как 100-150-метровые здания, в мире, где идет речь уже о 600-800-метровой высоте, небоскребами никто не назовет. Забираться в небеса, как и зарываться под землю, обходится много дороже, чем строить на земле здания обычной высоты.

Пока что городу не хватает экономического потенциала для их появления. «Чтобы были небоскребы, нужно здесь создать крупный экономический и финансовый центр с очень высокими ценами на землю, - говорит С.Гайкович. – Возможно, город получит полицентрическое, кластерное развитие высотного строительства – одним из таких кластеров может стать запад Васильевского острова».

Архитектор также замечает, что с ростом высоты формы небоскребов изменились: 500-метровой призме не будет хватать устойчивости, поэтому появляются пирамидальные и конусообразные небоскребы, еще более радикально вмешивающиеся в силуэт традиционных городов.

Между тем, для Петербурга были бы более характерны здания, увенчанные шпилем. На последнем форуме ProEstate в качестве иллюстрации такого подхода к высотному строительству в Северной столице архитектор показал собственный проект «Охта-Центра» - рисунок здания, высотой чуть больше Смольного собора, в форме разорванного кольца, раскрывающегося на Неву, в сторону собора, с тонким 300-метровым шпилем посредине и с основанием, напоминающим пятиугольник крепости Ниеншанц.

39-й этаж

Но небоскребы – небоскребами, а застройщики, занимающиеся не только строительством деловых центров, но и жильем, тоже не прочь получить большой выход полезных площадей на небольшом участке, и тоже задумываются о высотном строительстве. Однако мнения их по этому поводу расходятся.

Так, гендиректор «М-Индустрии» Матвей Закашанский, отмечая, что его холдинг первым в Петербурге построил 25-этажный дом, в то же время подчеркивает, что строительство каждого этажа после 20-го обходится дороже, чем возведение предыдущих этажей. Кроме того, помимо более сложных инженерных систем, сложных подъемных строительных механизмов (например, бетононасосов с размахом выше 28 м) в домах выше 20 этажей нужно ставить 4 и более дорогостоящих лифта. «Хотя, конечно, при отсутствии земли те, у кого она есть, строят столько, сколько возможно. Отсутствие инженерно подготовленной земли – главная причина стремления вверх», - замечает строитель.

Тем не менее, «М-Индустрия» отказалась от идеи строить 40-этажный жилой дом на Суздальском шоссе. «Мы провели опрос, и оказалось, что не более 20% потенциальных покупателей хотят жить выше 30 этажа. Если на 40-м этаже некоторые наиболее амбициозные клиенты и купят апартаменты, то что делать с 39-м этажом? Кто там купит квартиры?» - задается вопросом эксперт.

Гендиректор компании «ВМБ-Траст» Александр Гришин соглашается с этим мнением. А вот по данным руководителя отдела проектов и аналитических исследований Агентства развития и исследований в недвижимости Зоси Захаровой, 60% клиентов на первичном рынке готовы купить квартиры в высотках. Исследования «М-Индустрии» она считает нерепрезентативными. По мнению З.Захаровой, поблизости от центра города, но не в самом центре, а в районах с хорошей транспортной доступностью, жилье бизнес-класса в высотках вполне может и даже должно быть. При этом, как замечает директор направления Петербург ГК «Пионер» Юрий Грудин, Северная столица, как и вся Россия, только движется к высотному строительству, а реальные примеры имеются пока только в Москве.

На окраине – бессмысленно, в центре – нельзя

По мнению Алексея Федорова, директора отдела офисных помещений Maris Properties, небоскребы в Петербурге могли бы быть, но не там, где их разрешают построить. «Существует спрос на офисные небоскребы. Они – основная часть мировых высоток. Но в Петербурге и во всех мировых столицах основной спрос на офисы сосредоточен в центре города. Поэтому офисная высотка, построенная на окраине, потеряет половину своих арендаторов», - заявляет эксперт. Высотки хотят окружить кварталами исторических памятников, которые они сами же и разрушают.

Таким образом, подводит черту эксперт, в Петербурге высотное строительство запрещено везде, где оно имеет смысл, и «условно запрещено» вблизи от центра (в кольце промзон). Именно в промзонах, по мнению специалиста, высотки имеют шанс появиться и стать экономически выгодными: этого территориального ресурса хватит на 10 лет, а с учетом кризиса – и более. Может быть, экономика заставить инвесторов строить именно там и окружить город высотным «поясом» из бывших промзон, ставших деловыми центрами.

А может быть и по-другому – в городе образуется 3 центра высотного строительства – вокруг «Охта-Центра» (если найдется место), на Морском фасаде и вокруг пл. Конституции в Московском районе. Будет ли это 3 разных «сити», или развитие получат не все 3 кластера, предсказать нельзя, тем более в условиях экономического кризиса. Но все же «групповая» локация небоскребов лучше с социальной точки зрения, чем высотный «пояс», считает эксперт. Кроме того, под каждую отдельно стоящую высотку потребуется создавать отдельную инфраструктуру, что менее выгодно, чем строить небоскребы в группе.

А смысл?

Другой эксперт – старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank Игорь Кокорев – считает, что пояс промзон действительно можно выгодно использовать под строительство деловых центров. Но строить там высотки нет никакой необходимости и смысла – зданий средней этажности вполне хватит для насыщения рынка офисных площадей.

Комментируя проблему, эксперт перечисляет несколько особенностей высотного строительства – с одной стороны, высокий «выход» полезной площади на дорогом участке земли, возможность создания многофункциональных вертикально интегрированных объектов, но с другой стороны – меньшая эффективность использования площадей, высокие затраты на эксплуатацию, на создание и содержание инженерной инфраструктуры.

По данным эксперта, «выход» полезной площади с этажа в зданиях средней этажности составляет 85-90%, а в высотках – 75%, в небоскребах еще меньше (по данным «ВМБ-Траст» - менее 50%). Кроме того, так как в Петербурге нет опыта эксплуатации высотных зданий, застройщик не может учесть все затраты на эксплуатацию.

«С одной стороны, высотки позволяют уменьшить плотность застройки и даже сохранить зеленые насаждения. С другой стороны, в Петербурге ни у кого нет аналитики, показывающей экономику таких проектов. Я бы заплатил большие деньги за такой анализ. Мы хотели построить здание выстой более 100 м, но отказались от этой идеи из-за неясности экономических обоснований», - замечает директор компании «ВМБ-Траст» А.Гришин. То же самое говорит и Ю.Грудин – экономических исследований высотного строительства в Петербурге на рынке нет. А по словам представителя Jones Lang La Salle Андрея Косарева, его компания однажды делала концепцию проекта здания высотой 150 м на Васильевском острове. С тем, как «продавить» высоту, у весьма влиятельного клиента проблем не было, но доходность такого проекта оказалась весьма невелика.

Так же считает и президент группы компаний «Аверс» Михаил Зельдин. По его мнению, кроме того, что многие люди просто боятся высоты и не захотят работать в высотном бизнес-центре, отчего наполнение небоскреба будет весьма проблематично, инвестор, вкладывающий в строительство таких зданий, несет и массу других рисков. У него существенно выше затраты на строительство, так как в высотных зданиях больше требований к прочности каркаса, огромные системы инженерии, меньше коэффициент полезной площади, жестче требования пожарной и иной безопасности, и наконец, сложная система очистки фасадов в агрессивной городской воздушной среде (в Москве стеклянные фасады здания ЮКОСа из-за этого растрескались).

А региональный директор Savant на Северо-Западе Сергей Свешков, работавший, в том числе, с Газпромом, приводит и конкретные цифры. По его мнению, проект высотой до 50 этажей еще можно сделать окупаемым. «А выше – это уже монументы, чисто имиджевые проекты. В арабских странах и на юго-востоке Азии эти небоскребы строят и забывают – стоят они, пылятся, арендаторов там нет. Окупаемость таких проектов – несколько десятков лет», - говорит эксперт.

По его словам, стоимость инженерных систем и доставки стройматериалов в зданиях высотой 200-300 м на порядок больше, чем в обычном строительстве. Так, в стандартном здании стоимость инженерии составляет около 300 долларов на 1 кв. м, а в предполагаемом «Охта-Центре» она составит 3000 долларов на 1 кв. м. Дополнительную сложность представляет и отсутствие в России техрегламентов по высотному строительству.

Кроме того, сам процесс утреннего заполнения высотных бизнес-центров также весьма труден – 20-30 минут занимает только подъем на лифте, которого еще надо дождаться, не говоря уже о транспортных проблемах, которые создает каждый небоскреб. «Даже в 25-этажных комплексах уже сейчас возникают пробки на въезд и выезд. А как добраться до офиса в высотке к 9-10 часам? Невозможно», - говорит А.Гришин.

Качество решает все

«Тенденция строить небоскребы во многих странах сходит на нет. Больше всего их строят в странах третьего мира», - говорит замглавы КГА Виктор Полищук. Их судьба повторит историю с "хрущевками". По его мнению, власть может либо директивно «назначить» в городе места для высотного строительства, либо сделать отдельную процедуру утверждения высоток, что может для некоторых стать поводом для спекуляций. А по мнению директора ГУ НИПЦ Генплана Петербурга Сергея Митягина, недавняя история с Товарно-фондовой биржей показала, в частности, что важна не столько высота, сколько качество архитектуры высотных зданий.

Елена Зеликова

Asninfo.ru


17.11.2008 - Недвижимость и строительство Петербурга

Центральный банк РФ повысил основные учетные ставки на 0,5-2%. Ставка рефинансирования, на которую ориентируются другие банки, устанавливая цену на свои кредитные продукты, выросла с 11 до 12% годовых.
подробнее...>

10.11.2008 - Квартиры и комнаты

По мере того как на «остров стабильности», коим статусом еще недавно власти наделяли Россию, накатываются все более крутые волны мирового финансового кризиса, строители и риэлторы все настойчивее заявляют о том, что рынку недвижимости ничего не грозит.
подробнее...>

10.11.2008 - Строительный еженедельник

Особняк П.Н. Трубецкого, стоящий на углу улицы Чайковского и Друскеникского переулка в Центральном районе, в рамках приспособления для современного использования будет реконструирован «под культурно-просветительские и административно-деловые функции».
подробнее...>

5.11.2008 - Коммерсант- Санкт-Петербург

Одним из первых сегментов рынка, на котором отразился кризис, стала недвижимость. Многие компании заявили о приостановке проектов. Тем не менее такая отрасль бизнеса как оценочный, напрямую завязанная на рынок недвижимости, от кризиса вряд ли пострадает. Более того, увеличивающийся объем сделок по продаже девелоперами своих проектов может сделать оценщиков еще более востребованными.
подробнее...>