DE|    EN    |RU



Пресс-центр>> Пресса о нас


Коммерсант- Business Guide - 11.12.2008

Разный рост

Определяющим фактором для рынка недвижимости

ЛЕНОБЛАСТИ НА БЛИЖАЙШИЕ ГОДЫ СТАНЕТ ИНФРАСТРУКТУРА — ИМЕННО С РАЗВИТИЕМ ДОРОГ Я ТРАНСПОРТНОЙ СЕТИ УЧАСТНИКИ РЫНКА СВЯЗЫВАЮТ НАДЕЖДЫ НА ПОВЫШЕНИЕ ИНТЕРЕСА

ДЕВЕЛОПЕРОВ К ТЕМ ИЛИ ИНЫМ ГОРОДАМ И НАСЕЛЕННЫМ ПУНКТАМ.

Рынок недвижимости Ленинградской области характеризуется крайней разнородностью. На территории региона присутствуют как депрессивные районы, где практически не зафиксировано никакой инвестиционно-строительной деятельности, так и районы с относительно высоким потенциалом. Чаще всего последние находятся в сорока-пятидесятикилометровой зоне вокруг Петербурга.

По данным администрации Ленинградской области, до 2010 года на территории региона планируется ввести в эксплуатацию 4,5 млн кв. м жилья.

В 2007 году доля индивидуального жилищного строительства в области составила 68%, причем чем более удален район от Санкт-Петербурга, тем выше этот показатель.

Огромная территория Ленинградской области развивается неравномерно. Условно можно выделить несколько зон инвестиционной активности: первое кольцо — в пределах 30 км от Санкт-Петербурга, второе— 30-80 км и третье — более 80 км. Чем дальше от Санкт-Петербурга, тем инвестиционная активность ниже — это касается всех сфер экономики, в том числе и развития жилой и коммерческой недвижимости. Исключения составляют районы, где развиваются крупные производственные и логистические центры (например, Тосно, Усть-Луга, Кириши, Тихвин, Волхов). В тридцатикилометровом радиусе в основном ведется малоэтажное строительство (коттеджные поселки как для постоянного, так и для сезонного проживания).

У КАЖДОГО СВОЙ ПУТЬ Руководитель коммерческого управления компании «Пет-рополь» Алена Милош отмечает: «Среди удаленных от Санкт-Петербурга районов сложно выделить однозначно депрессивные или бурно развивающиеся — каждый из них имеет собственный путь развития и у каждого есть свои сильные и слабые стороны. Надальнейшее развитие жилищного строительства в Ленинградской области и улучшение показателя обеспеченности населения качественным жильем в первую очередь могут повлиять крупные инвестиционные проекты в различных отраслях, создающие большое количество новых рабочих мест— вокруг них и формируется массовая жилая застройка».

Сегодня, как отмечают участники рынка, популярное и наиболее экономически выгодное вложение средств в загородную недвижимость — строительство коттеджных посёлков.

Основным направлением строительства коттеджных поселков в Ленинградской области остается Карельский перешеек, но в последнее время появляется все больше проектов в Тосненском районе (3 крупных проекта: «Павловград» на 250 домовладений, «Царицына Гора» на 150 домовладений и «Береста» на 90 домовладений) и Гатчинском районе (6 поселков на 25-70 домовладений). Однако предложение в самых популярный районах — Выборгском и Всеволожском — превосходит все остальные. Также специалисты «Петербургской недвижимости» предполагают рост спроса на участки в южных районах Ленобласти вблизи КАД.

По подсчетам аналитиков, на сегодняшний день в проектном состоянии находится более 50 поселков, в продаже — более 110, из которых многие будут введены в эксплуатацию не ранее четвертого квартала 2009 года. Тем не менее Оксана Иванова, руководитель группы аналитическихиссле-дований Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) указывает на то, что северные районы (Всеволожский, Выборгский, Курортный и Приозерский) в совокупности превалируют над южными.

Всего до конца 2008 года планируется сдать в эксплуатацию 19 коттеджных поселков. Все они уже либо находятся в продаже, либо распроданы. В 2009 году запланировано к вводу 43 коттеджных поселка, в 2010-м — 18, но этот показатель может меняться, так как о проектах с таким отдаленным сроком ввода информация в открытый доступ могла еще не поступить.

ЗЕМЛЯ ЕЩЕ В ЦЕНЕ «Остановившийся рост цен на недвижимость в Санкт-Петербурге в первом полугодии 2008 года пока никак не повлиял на ситуацию с рынком земли в Ленинградской области. Участники рынка уверяют, что земля продолжает расти в цене, и по итогам 2008 года рост цен на нее может составить 30-50 процентов. Так что в условиях нестабильности финансовых рынков подмосковная и ленинградская недвижимость может расцениваться как один из наиболее надежных способов вложения частного капитала», — говорит Дмитрий Зо-лин, управляющий партнер компании London Consulting & Management Company (LCMC).

МОЛНИЕНОСНЫМИ ТЕМПАМИ Директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский отмечает особенную активность девелоперов и во Всеволожском районе. «Более трети всех строящихся коттеджных поселков сосредоточено во Всеволожске. За последние несколько лет Всеволожск превратился в престижный и развивающийся молниеносными темпами район, где быстро завоевывает позиции жилье бизнес- и элит-класса. Центр Всеволожска — очень дорогое место, лишь ненамного уступающее в цене Курортному району. 12 соток с домом 150 кв. м во Всеволожске стоит около 800 тыс. долларов».

«Тенденция на сегодняшний момент состоит в том, что строительство объектов эконом-класса (за исключением тех, которых кризис застал на завершающей стадии) практически встало. Эти объекты как правило реализуются с привлечением заемных средств, а с ними сейчас напряженка», — резюмирует господин Уманский.

«Что касается тех районов Ленинградской области, которые сейчас наименее развиты, то на мой взгляд, они начнут развиваться лишь после того, как широкое развитие получат близлежащие районы (то есть находящиеся между самыми неразвитыми районами и Санкт-Петербургом). Ведь сейчас удаленные районы южной части области не представляют никакого интереса для девелоперов: потенциальные покупатели пока не готовы ездить туда на отдых», — отмечает госпожа Иванова.

По оценкам специалистов АРИНа, в перспективе будет расти объем предложения проектов в Выборгском, Всеволожском и Приозер'ском районах — именно здесь надо ожидать наибольшего количества коттеджных поселков. Территории Всеволожского района будут застраиваться коттеджными поселками, предназначенными для постоянного проживания — здесь будет локация большинства таун-хаузов. Территории Приозерского района скорее всего будут востребованы для сезонного проживания, поэтому вряд ли там можно ожидать появления проектов премиум- и элит-классов в силу отсутствия хорошей транспортной инфраструктуры. Выборгский район, вероятно, будет сильно дифференцирован по структуре предложения. Окрестности Всеволожска будут развиваться в направлении субурбанистической застройки (расползающийся город), а Карельский перешеек все же останется местом элитного загородного отдыха и проживания и будет развиваться как зона коттеджной застройки.

САМЫЙ ПОПУЛЯРНЫЙ Всеволожский район — один из самых популярных в Ленинградской области. Наиболее динамичен и показателен сам город Всеволожск. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке приближается к петербургской периферии — 75-77 тыс. рублей. Она сопоставима со стоимостью в Колпинском и Кронштадтском районах, но на 25% ниже среднегородских цен. По данным Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области, рост цен на жилье с декабря 2007 года составил почти 50% — сказались недооцененность предложения и опережающий рост цен на более дешевые, по сравнению с петербургскими, объекты. Но в настоящее время рынок испытывает тот же относительный перегрев, который можно наблюдать в мегаполисе. На этом фоне на рынке строящегося жилья появились очень конкурентоспособные предложения с несколько удаленными сроками сдачи — 2010-2011 год. Предложения начинаются от 50 тыс. рублей за квадратный метр или около 2 млн рублей — за однокомнатную квартиру. В среднем цена предложения на первичном рынке — от 60-65 тыс. рублей за квадратный метр (в Петербурге в среднем — 90 тыс. рублей). Объем предложения квартир и комнат в многоэтажных домах в листингах достаточно весом — до тысячи объектов. Средняя стоимость сотки земли во Всеволожском районе — 150-160 тыс. рублей, но встречаются предложения и по 300 тыс. Стоимость малоэтажного дома в ИЖС оценивается в среднем в 5 млн рублей. «Основная проблема Всеволожска— неясные перспективы развития. С одной стороны, город и весь район рассматриваются как курортные — отсюда и высокие цены на землю, и самое большое число коттеджных поселков в Ленобласти. Во Всеволожском и Выборгском районах сосредоточено до 85 процентов коттеджных поселков, и лишь 15 процентов приходится на остальные районы Ленобласти. С другой стороны, есть противоположная тенденция - развитие Всеволожского рай-она как промышленного. Здесь формируется достаточно значительный промышленный анклав, много предложений коммерческой недвижимости — в основном складской. Противоречия по целевому использованию пригородных земель здесь обнажаются наиболее остро на фоне резкого удорожания ее стоимости», — рассуждает Па-вел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

«У Всеволожска были очень светлые перспективы, когда он рассматривался в качестве областной столицы. Сейчас, при реализации жилищных проектов в Янино и Кудрово (если состоится), а также проектов создания производств, Всеволожск потихоньку может превратиться в один из ближних пригородов Санкт-Петербурга— не фешенебельный, в отличие от Пушкина, Павловска, Петергофа, а более доступный для среднего класса», — говорит о перспективах города Директор по аналитике Группы компаний «Аверс» Дмитрий Свительман.

МЕСТО ОПРЕДЕЛЯЕТ ВСЕ Госпожа Иванова отмечает, что существует зависимость между классом поселков и районами, где они строятся. Лидером в предложении коттеджей класса премиум является Выборгский район (51 %), на долю Курортного района приходится 17%.

В настоящее время значительная часть текущего предложения в классе бизнес расположена во Всеволожском (36%) и Выборгском районах (36%). В проектируемых комплексах также значительная часть приходится на Выборгский и Всеволожский районы, будет увеличиваться доля и Тос-ненского района.

Что касается коттеджных поселков эконом-класса, то на сегодня большинство из них расположены в Пушкинском районе (52%). Также значимую долю занимают Выборгский и Всеволожский районы.

Лидирующее место в структуре текущего предложения домовладений (коттеджи и земельные участки под возведение коттеджа) занимают Выборгский район (35%) и Всеволожский (32%). В проектируемых комплексах лидирующее место по предложению таун-хаузов занимает Ломоносовский район (91 %); по предложению коттеджей — Тосненский район (65%); по предложению участков — Всеволожский (39%), Тосненский (29%) и Выборгский районы (27%); по предложению квартир — Пушкинский район (87%).

В структуре проектируемых комплексов лидером остается Пушкинский район, также значительную долю занимают Тосненский (18%) и Выборгский (14,5%) районы.

ЗАВЯЗАНЫ В ТРАНСПОРТНЫЙ УЗЕЛ Во многом перспективы рынка недвижимости того или иного района связаны прежде всего с транспортно-логистическими проектами. Так, дальнейшее развитие Ломоносовского района участники рынка связывают с тем, насколько успешно будут реализовы-ваться программы по улучшению его транспортной доступности. В первую очередь это завершение строительства второй очереди кольцевой автодороги (от автодороги «Нарва» до поселка Бронка) в 2010 году. Появление КАД в этой местности позволит организовать транзитное движение железнодорожных подходов в районе Бронка — Ломоносов в обход города. Также влияние на Ломоносовский район окажет начавшаяся разработка и реализация правительственного плана мероприятий по созданию нового района Большого порта на территории Бронка — Ломоносов. Согласно данным доклада главы администрации Петрод-ворцового района, развитие территории Бронка — Ломоносов позволит создать более 6 тыс. новых рабочих мест. В компании АРИН считают, что перспектива развития портовой зоны Бронка — Ломоносов за счет формирования значительного числа новых рабочих мест является одним из основных источников спроса на жилье в окружении, даже с учетом долгосрочности заявленных проектов.

НЕКОММЕРЧЕСКИЕ РАЙОНЫ При этом даже районы-лидеры в части инвестиций в недвижимость пока не могут похвастаться более или менее развитой коммерческой недвижимостью.

«Пока нормальной офисной недвижимостью Всеволожск не избалован. Только сейчас ЗАО „Окстрой" строит два бизнесцентра в самом городе. В то же время наиболее перспективным станет строительство нового для России формата коммерческой недвижимости: бизнес-парков. Несмотря на удаленность от центра города, они имеют ряд преимуществ: низкая стоимость аренды земли, возможность создания удобной парковки, мест для отдыха, транспортных коммуникаций. Цены на аренду офисной недвижимости во Всеволожском районе составляют от 5 до 15 тыс. рублей за квадратный метр в год.», — рассуждает руководитель департамента загородной недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость» Станислав Азацкий.

Дмитрий Свительман отмечает при этом, что во Всеволожске, как и в других крупных районных центрах области, ставки на привлекательную коммерческую недвижимость выше, чем в Санкт-Петербурге, — вследствие очень малого предложения.

Но на офисы высоких классов нет и спроса — в том же Всеволожске отсутствуют крупные компании, которые могли бы арендовать соответствующие объекты. Местным компаниям достаточно офисов в торговых центрах, на первых этажах домов или в помещениях при производстве. Как правило, наиболее востребованы помещения площадью менее 100 кв. м. Аналогичная ситуация и с торговой недвижимостью: большинство жителей ездят за крупными покупками и для проведения досуга в торгово-развле-кательные центры Петербурга. В торговых центрах Всеволожска, небольших по площадям (до 5 тыс. кв. м), не представлена развлекательная составляющая, так как их посещает в основном старшее население города. Такая ситуация обусловлена в первую очередь плохой транспортной доступностью Всеволожска. Подъезд к городу затруднен, значительная часть населения занята в Санкт-Петербурге и ездит на работу или учебу на общественном или личном транспорте, вследствие чего возникают серьезные пробки на ключевых магистралях.

Аналогична ситуация с коммерческой недвижимостью и в Шлиссельбурге. Рынок коммерческой недвижимости там находится на таком же уровне, как и в других областных центрах Ленобласти — то есть на ранней стадии развития. «Все будет зависеть от того, насколько активно разовьется рынок жилья. По нашим прогнозам, инвестиционная привлекательность Шлиссельбурга будет расти благодаря развивающейся инфраструктуре, к тому же после постройки кольцевой автодороги транспортная доступность города существенно улучшилась»,— считает Владимир Гаврильчук, генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость». Алексей Высоцкий, консультант офисного департамента компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis отмечает, что офисная недвижимость Шлиссельбурга представлена административными помещениями на основных предприятиях города, а также встроенными коммерческими помещениями в жилых зданиях. «По мере роста рынка жилой недвижимости в городе станут появляться офисы компаний сферы услуг», — прогнозирует господин Высоцкий.

Антон Вихарев, старший консультант торгового департамента компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis считает, что для городов с населением 10-12 тыс. человек, в том числе и для Шлиссельбурга, в идеале нужен лишь один полнофункциональный торгово-развлекатель-ный комплекс в наилучшем, стратегически выбранном месте, который закроет 80-90% потребностей населения.


25.12.2008 - Фонтанка.ру

Сделок практически нет, как нет и четких ориентиров в области цен ни у покупателей, ни у продавцов. Как долго продлится такая ситуация - предсказать не берется никто. Размышления экспертов писаны вилами по воде. Любая попытка ответить на вопрос, как пойдут дела у владельцев бизнес-центров и арендаторов, включает в себя многочисленные «если».
подробнее...>

25.12.2008 - hutorov.net

Экономический кризис достигнет своего апогея в начале 2009 года — такое мнение выразили строители, девелоперы, управляющие недвижимостью, банкиры и консультанты, участвовавшие в VI Рождественском саммите Гильдии управлябщих и девелоперов. В мероприятия приняло участие более 140 человек из Москвы, Петербурга, Саратова, Екатеринбурга и Новосибирска.
подробнее...>

22.12.2008 - Строительный еженедельник

По данным АРИН, в III квартале 2008 года введено восемь торговых объектов арендопригодной площадью порядка 255 870 кв. м. Общий объем рынка современных торговых комплексов составил 3,45 млн кв. м.
подробнее...>

22.12.2008 - Недвижимость и строительство Петербурга

Под Новый год мы традиционно опрашиваем ньюс-мейкеров: чем запомнился год, что хотели бы найти под елочкой и прочее в том же духе. Нынешний праздник, похоже, пройдет в другой тональности. В магазине ИКЕА, кстати, появился набор елочных игрушек — черные матовые шары, такие же черные висюльки, сердечки…
подробнее...>

19.12.2008 - Asninfo.ru

На прошедшем вчера в отеле «Европа» Рождественском саммите ГУД президент компании «Аверс» Михаил Зельдин заявил, что, по данным оценщиков его компании, цены на ликвидную недвижимость,
подробнее...>

18.12.2008 - Ведомости (Санкт-Петербург)

Эстонская Premia Tallinna Kulmhoone, контролирующая Хладокомбинат № 1, решила продать недвижимость, рассказал председатель правления эстонской компании Кулдар Лэйс. По его словам, для сохранения производства мороженого достаточно примерно 20% от участка, который занимает предприятие.
подробнее...>

16.12.2008 - Prian.ru

В 2009 году ГК «Бюллетень Недвижимости» продолжит проведение профессиональных и социальных мероприятий и представит новый проект – форум по зарубежной недвижимости INFOREAL. Рассказывает заместитель генерального директора ГК «БН» Владимир Николаев.
подробнее...>

15.12.2008 - BN.ru

В 2009 году ГК «Бюллетень Недвижимости» продолжит проведение профессиональных и социальных мероприятий и представит новый проект – форум по зарубежной недвижимости INFOREAL. Рассказывает заместитель генерального директора ГК «БН» Владимир Николаев.
подробнее...>

12.12.2008 - «Деловой Петербург»

В связи с кризисом вырос спрос на основной спектр наших услуг - оценку разного вида активов и юридические услуги. Никаких мер по сокращению зарплаты и сотрудников не планируем.
подробнее...>

10.12.2008 - www.bsn.ru

9 декабря в рамках ежемесячной выставки-семинара "Жилищный проект" состоялась конференция "Анализ и прогноз развития рынка недвижимости и строительства".
подробнее...>

9.12.2008 - Bn.ru

Об этом сообщил в своем докладе на проходящей сегодня конференции «Анализ и прогноз развития рынка недвижимости и строительства» управляющий партнер Группы компаний «Аверс» (Германия) Герман Мойжес. Напомним, что конференция проходит в рамках Выставки-семинара «Жилищный проект»
подробнее...>

1.12.2008 - Коммерсант- Санкт-Петербург

Кризис серьезно скорректировал планы потенциальных покупателей жилья. Они вынуждены либо вообще отказываться от покупки, либо приобретать более дешевое жилье. Объем сделок с сентября 2008 года сократился в 1,5 раза. Участники рынка отмечают, что сейчас покупатели стараются приобретать квартиры или в уже сданных домах, или в домах на последней стадии завершения.
подробнее...>