DE|    EN    |RU



Пресс-центр>> Пресса о нас


Оценка pret-a-porter - 8.5.2008

В Петербурге прошел консультационный семинар, посвященный методам и технологиям массовой оценки недвижимости. Встречу организовали специалисты Сообщества профессионалов оценки (СПО) при поддержке ГУП "ГУИОН", Фонда имущества Петербурга и ГК "Аверс".

Семинар собрал специалистов из Москвы, Архангельска, Мурманска, Петропавловска-Камчатского, Ярославля, Петербурга и Ленинградской области.

Это первое мероприятие в рамках сотрудничества СПО с петербургскими учебными заведениями (Учебно-методическим центром Государственного университета, НОУ "Институт внешнеэкономических связей", Институтом экономики и права и др.).

Информационными партнерами выступили интернет-порталы www.appraiser.ru; www.labrate.ru. Программу формировали директор по научно-методической работе ГК "Аверс" Николай Баринов и главный специалист экспертно-аналитического отдела ГУП "ГУИОН" Михаил Иголкин.

Участники обсуждали проблемы практического применения методов массовой оценки, программное обеспечение оценочной деятельности. На конкретных примерах были показаны типичные ошибки оценщиков при использовании сравнительного подхода.

Интерес вызвали примеры применения методов массовой оценки в отчетах об индивидуальной оценке объектов недвижимости. На слушателей семинара произвела впечатление демонстрация программного модуля по разработке экономико-математических моделей.

Понятный интерес представителей оценочных фирм к информационным ресурсам городских структур будет иметь практический результат: вероятно, в ближайшее время ГУП "ГУИОН" начнет предоставлять компаниям и специалистам (на коммерческой основе) рыночную информацию об объектах-аналогах.

Отчеты в розницу и оптом

На практике применяются два вида оценки стоимости объектов недвижимости - массовая и индивидуальная.

Индивидуальная - определение рыночных стоимостных характеристик объекта недвижимости на основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). Характеристики объекта сравниваются с параметрами небольшого количества аналогов с учетом всех (по возможности) ценообразующих факторов.

Индивидуальную оценку должны выполнять высококвалифицированные эксперты. Могут учитываться субъективное мнение и интуиция оценщика, основанные на его опыте и знании рынка. Цели индивидуальной оценки более разнообразны: для покупки или продажи; для продажи в течение ограниченного промежутка времени; оценка земли и зданий для их использования в качестве обеспечения кредитных обязательств и т. д.

Массовая оценка - систематизированный метод получения оценок рыночных стоимостных характеристик большой группы объектов недвижимости, расположенных на обширной территории, с использованием методов статистической обработки информации на базе сравнительно большого количества аналогов. В этом случае используется минимальный набор объективно измеряемых ценообразующих факторов, общих для всех аналогов.

Как правило, массовая оценка выполняется в государственных целях, с привлечением большого количества исполнителей. (Высокий уровень квалификации специалистов требуется для разработки модели, а в непосредственном применении - не обязателен.) Они должны действовать в соответствии с формально узаконенными процедурами, исключающими субъективизм.

Плата за "конвейер" - 15%

Специалисты, занимающиеся моделированием, должны иметь хорошее представление о состоянии рынка, его основных тенденциях, чтобы определить, насколько получаемая модель адекватна реальной рыночной ситуации.

Массовая оценка обходится во много раз дешевле индивидуальной. Финансировать такие работы можно за счет бюджетных средств.

Кроме того, массовая оценка применяется при анализе рынка, в том числе и динамическом. Такой подход зачастую делает более очевидными происходящие процессы и позволяет строить более точные прогнозы и принимать обоснованные решения.

Отказ от использования в модели некоторых ценообразующих факторов уменьшает точность оценки каждого конкретного объекта, но это неизбежная плата за объективность и простоту модели. Массовая оценка по определению менее точна, чем индивидуальная. При создании экономико-математических моделей приемлемый уровень средней ошибки - 15%.

Эффективность методов массовой оценки объектов рынка коммерческой недвижимости доказана практикой.

Текст подготовлен по материалам доклада, сделанного на семинаре главным специалистом экспертно-аналитического отдела ГУП "ГУИОН" Михаилом Иголкиным.

В интересах государства индивидуальная оценка применяется:

  • для определения отчислений на развитие инфраструктуры при предоставлении на инвестиционных условиях права застройки или реконструкции объектов;
  • для определения рыночной стоимости объектов недвижимости, находящихся на балансе предприятий, чтобы установить размер взноса в уставный капитал, выкупа и т. д. (по согласованию с соответствующим министерством и КУГИ);
  • для определения арендных ставок для нежилых помещений, не подпадающих под массовую оценку;
  • для оценки квартир, частных домов и их долей.

Ежегодно ГУИОН, привлекая оценщиков, аттестованных на право оценки государственных объектов, оценивает порядка 1000 объектов в интересах госорганов. Каждый отчет проходит экспертизу. Процесс ее проведения формализован ("Методические рекомендации по экспертизе отчетов об оценке").

Подробное изучение всех ценообразующих экономических характеристик объекта требует значительных затрат времени и средств. В Петербурге индивидуальную оценку оплачивает заявитель. Массовая оценка используется:

  • при определении налогооблагаемой базы для исчисления налогов на недвижимость и имущество;
  • при определении базы для расчета арендных платежей за землю и арендуемые у города объекты (отдельно стоящие здания или встроенные помещения);
  • в перспективе - для определения платежей за наем жилья.

Последние методики, разработанные специалистами ГУП ГУИОН: определение арендной платы за объекты внешнего благоустройства (набережные); определение арендной платы за нежилые помещения; установление рыночной стоимости встроенных помещений; исчисление коэффициента прямой капитализации.

На согласовании находятся: методики определения арендной платы за индивидуальные гаражи, сдаваемые в аренду администрацией, арендной платы за жилье, предоставляемое городом, и методика определения стоимости жилья (ввиду предполагаемого введения единого федерального налога на имущество).

Дмитрий Синочкин
Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", №17(501) 05.05.08, c.21


27.5.2008 - РБК СПб: Эксперты - о классовом подходе при выборе элитного жилья

По мнению экспертов, одной из тенденций на рынке элитной недвижимости Санкт-Петербурга в настоящее время является переход от точечной застройки к комплексному освоению территорий.
подробнее...>

27.5.2008 - «Деловой Петербург» № 94 (2660): «Эконом» впереди

Алла Лемлех Директор по маркетингу и PR группы компаний «Аверс»
подробнее...>

26.5.2008 - "Строительный еженедельник" № 20(310)

Актуальная для многих россиян жилищная проблема сохраняет свою остроту не только для граждан России, но и для предприятий страны.
подробнее...>

22.5.2008 - Росбалт.RU: Петербурга может не оправдаться, считают эксперты. - РБК - РИА РосБизнесКонсалтинг

Заявленная классность коттеджных поселков в 25-30 км от Петербурга может не оправдаться
подробнее...>

21.5.2008 - БН.ру: Элитную недвижимость рассмотрели в международном масштабе

В Петербурге 20 мая прошел первый день международной конференции Elite Estate.
подробнее...>

13.5.2008 - Растет и крепнет

Вслед за экономикой СЗФО региональный рынок аудита и консалтинга становится более прозрачным и идет по пути укрупнения
подробнее...>

8.5.2008 - Четверка "олимпиоников"

Госкорпорация «Олимпстрой» подвела итоги конкурса, в ходе которого были выбраны компании для оценки земель, подлежащих изъятию под строительство спортивных объектов.
подробнее...>

8.5.2008 - Окончательное решение от Филиппа Старка

Компания Strabag начинает строить жилой комплекс «Леонтьевский мыс». Территория застройки - 27000 кв.м, объем инвестиций - около $160 млн.
подробнее...>

8.5.2008 - Претензии не по адресу

В последнее время в нескольких телепрограммах («Вести», «ТВ-Центр» и др.) прошли сюжеты, связанные с оценкой арендной платы за участки ФГУП «Канал им. Москвы» и с последующей передачей их в субаренду. В публикациях цитировались высказывания зам. руководителя Росприроднадзора Олега Митволя в адрес регистрационных служб и оценщиков из компании «Аверс».
подробнее...>