DE|    EN    |RU



Пресс-центр>> Пресса о нас


"Строительный еженедельник" № 20(310) - 26.5.2008

Нежилая "элита"

Актуальная для многих россиян жилищная проблема сохраняет свою остроту не только для граждан России, но и для предприятий страны.

Несмотря на бурный рост рынка коммерческой недвижимости в течение последних лет, обеспеченность (в расчете на тысячу жителей) даже обеих российских столиц, например, офисными площадями, еще очень далеко отстает от европейских стандартов. Отметим, что по этому показателю северная столица России сумела опередить Белокаменную.

Не случайно Дмитрий Железнов, заместитель директора департамента недвижимости MIRAX GROUP (Москва), в своем выступлении отметил острый дефицит коммерческих элитных площадей различного назначения на всей территории России, не исключая и Москву.

По его словам, в 2007 году в столице было построено более 250 тысяч кв. метров торговых площадей высокого класса, которые были немедленно заполнены даже при постоянно растущей стоимости аренды. Также в дефиците и офисные помещения, которые еще на стадии строительства либо продаются, либо находят своих арендаторов, несмотря на рост ставок аренды в столице в течение года на 20-25 процентов (а по отдельным объектам - и до 35 процентов). Разумеется, рекордные цены (до ,5 тыс. за кв. метр в год, без учета НДС) - в самом популярном районе нового строительства "Москва-Сити", где возводятся самые современные офисные здания, не имеющие аналогов в России.

Вплотную приблизилась к ним и стоимость аренды в пределах традиционно престижного Садового кольца, где прошлогодним постановлением московского правительства было запрещено строительство новых офисных зданий. Предложение здесь резко сократилось, а существующие бизнес-центры повысили арендные ставки, которые продолжают расти и сегодня.

В качестве тенденции развития рынка Дмитрий Железнов отметил такое ставшее в Москве очень популярным направление коммерческой недвижимости, как строительство многофункциональных комплексов. При переменчивости рынка многофункциональность позволяет девелоперу застраховать свои риски, в зависимости от конкретной рыночной ситуации компенсируя снижение доходности на теряющем популярность направлении за счет других. Еще одним перспективным, по его мнению, направлением бизнеса становятся бизнес-парки. Далеко не всем компаниям по карману офисы в центре столицы. Для них бизнес-центр класса А, расположенный в районе Кольцевой автодороги или даже за ней, хотя и создает некоторые транспортные проблемы, однако позволяет почти вдвое сократить расходы на аренду офиса (с 00-1500 до 0-700).

Герман Мойжес, управляющий партнёр Группы компаний "Аверс" в Германии, рассказал о крупном элитном проекте "Рейнаухафен" (в переводе с немецкого - "порт в долине Рейна"), реализуемом в западногерманском Кельне. Опыт этого города может быть полезен Петербургу сразу по нескольким причинам.

Во-первых, оба города объединяет намерение сберечь свой сохранившийся исторический облик. Не секрет, что историческая застройка нашего города по многим причинам, на которых сейчас не стоит останавливаться, понесла тяжелые, порой невосполнимые потери. О Кельне достаточно сказать, что во время Второй мировой войны этот город был практически полностью (на 90 процентов) стерт с лица земли. Тем более тщательно оба города стараются сохранить все реликвии, среди которых и отнесенные ЮНЕСКО к объектам всемирного культурного значения. Здесь шутят, мол, через 10 лет закончится гарантийный срок до сих пор вполне качественно действующей канализации, проложенной еще основавшими город римлянами...

Объединяют Кельн с Петербургом и некоторые другие проблемы. Так, пару лет назад острейшую дискуссию вызвал проект высотной застройки берега Рейна напротив знаменитого кельнского (Домского) собора. В конце концов, когда ЮНЕСКО пригрозила санкциями в случае "огораживания" небоскребами этого шедевра средневековой архитектуры, власти Кельна были вынуждены отказаться от этого проекта.

Интересным может быть и опыт проекта рекреационной и деловой зоны "Рейнаухафен" (в переводе с немецкого - "порт в долине Рейна"). В полном соответствии с названием проект реализуется на территории и в акватории бывшего порта Кельна. Несмотря на то что порт - это объект промышленный и малохудожественный, в высшей степени бережное отношение горожан к любым штрихам своей истории вызывает уважение. В рамках проекта не только сохраняются и реконструируются подлинные портовые краны и устраиваются мостовые из натурального камня, но и внешний вид комплекса, состоящего из двух офисных и одного жилого здания, стилизован под 60-метровый кран и даже назван "Кранхаус" ("здание - кран").

Герман Мойжес видит варианты сотрудничества российских и германских строителей не только на традиционных путях подрядных работ. В частности, он упомянул очень успешный опыт совместной работы, при котором немецкая компания предоставила материальные ресурсы, технологии и имидж, а российская обеспечила финансирование и рабочую силу. Таким образом, германская сторона смогла удешевить общую стоимость работ, а россияне - преодолеть бытовавшее недоверие к ним на рынках третьих стран. Также возможно и приобретение россиянами сегодня недооцененного, по мнению экспертов, немецкого бизнеса для получения современных технологий и допуска на рынки объединенной Европы.

Еще один, инвестиционный, аспект рынка коммерческой недвижимости осветил Николай Казанский, директор департамента инвестиционного консалтинга петербургской компании Colliers International.

По его словам, инвестиции в этот сектор рынка принципиально отличаются от вложений в жилье уже тем, что осуществляются, как правило, крупными институтами в расчете не на рост капитализации конечного продукта (например, квартиры), а на стабильный денежный поток, обусловленный наличием не только самого объекта недвижимости, но и надежных арендаторов.

Рост петербургского рынка коммерческой недвижимости в течение последних лет он оценил как "колоссальный", находящийся в самой активной фазе роста. Так, только в прошлом году в нашем городе появилось более 1 млн кв. метров новых торговых площадей. А в году текущем ожидается удвоение офисного сектора и более чем удвоение - складского. Тем не менее петербургские темпы роста уступают как европейским, так и московским. При высоких ставках аренды (которые существенно превышают среднеевропейские, составляя до 00 в год, что не на много уступает столице) обеспеченность Петербурга офисными площадями остается низкой. Даже опередив столицу России по обеспеченности тысячи жителей торговыми площадями, наш город уступает Европе.

Бум девелопмента не остался незамеченным как российскими, так и зарубежными инвесторами, которые в большом количестве пришли на петербургский рынок в поиске как готовых, так и осуществляющихся в разных стадиях объектов приобретения.

По словам Николая Казанского, в настоящее время основную массу сделок составляют различные виды операций купли-продажи (в том числе - с обратной арендой и земельных участков), форвардные сделки и совместное участие в проекте. В связи с недостатком готовых объектов все большее распространение получает вхождение инвесторов в проект на ранних стадиях его реализации. По его мнению, все новые проекты должны технически соответствовать классу А. Все большее распространение получают долгосрочные договоры аренды, например на срок 10 лет с последующей пролонгацией на такой же срок. Динамика уровня доходности вложений в коммерческую недвижимость показывает, что за последние 6 лет она понизилась по готовым объектам с более чем 20 процентов до 8,5 - 11 процентов. Это объясняется стабилизацией экономической ситуации в стране, снижением рисков, появлением большего числа потенциальных покупателей и в конечном итоге - прогрессом российского рынка, который последовательно приближается к общепринятым стандартам.

Михаил Журавлев


27.5.2008 - РБК СПб: Эксперты - о классовом подходе при выборе элитного жилья

По мнению экспертов, одной из тенденций на рынке элитной недвижимости Санкт-Петербурга в настоящее время является переход от точечной застройки к комплексному освоению территорий.
подробнее...>

27.5.2008 - «Деловой Петербург» № 94 (2660): «Эконом» впереди

Алла Лемлех Директор по маркетингу и PR группы компаний «Аверс»
подробнее...>

22.5.2008 - Росбалт.RU: Петербурга может не оправдаться, считают эксперты. - РБК - РИА РосБизнесКонсалтинг

Заявленная классность коттеджных поселков в 25-30 км от Петербурга может не оправдаться
подробнее...>

21.5.2008 - БН.ру: Элитную недвижимость рассмотрели в международном масштабе

В Петербурге 20 мая прошел первый день международной конференции Elite Estate.
подробнее...>

13.5.2008 - Растет и крепнет

Вслед за экономикой СЗФО региональный рынок аудита и консалтинга становится более прозрачным и идет по пути укрупнения
подробнее...>

8.5.2008 - Четверка "олимпиоников"

Госкорпорация «Олимпстрой» подвела итоги конкурса, в ходе которого были выбраны компании для оценки земель, подлежащих изъятию под строительство спортивных объектов.
подробнее...>

8.5.2008 - Окончательное решение от Филиппа Старка

Компания Strabag начинает строить жилой комплекс «Леонтьевский мыс». Территория застройки - 27000 кв.м, объем инвестиций - около $160 млн.
подробнее...>

8.5.2008 - Претензии не по адресу

В последнее время в нескольких телепрограммах («Вести», «ТВ-Центр» и др.) прошли сюжеты, связанные с оценкой арендной платы за участки ФГУП «Канал им. Москвы» и с последующей передачей их в субаренду. В публикациях цитировались высказывания зам. руководителя Росприроднадзора Олега Митволя в адрес регистрационных служб и оценщиков из компании «Аверс».
подробнее...>

8.5.2008 - Оценка pret-a-porter

В Петербурге прошел консультационный семинар, посвященный методам и технологиям массовой оценки недвижимости. Встречу организовали специалисты Сообщества профессионалов оценки (СПО) при поддержке ГУП «ГУИОН», Фонда имущества Петербурга и ГК «Аверс».
подробнее...>