DE|    EN    |RU



Пресс-центр>> Пресса о нас


"Строительный еженедельник" № 21(311) - 2.6.2008

Первый квартал новостроек

За первый квартал 2008 года в Петербурге было построено 56 домов на 5133 квартиры площадью 367,865 тыс. кв. метров.

На рынке строящегося жилья происходит качественный рост - увеличивается спрос на комфортное жилье и просторные квартиры. Однако рост цен на типовое жилье за первый квартал в размере 23,73 процента в долларах и проблемы с ипотекой не способствуют доступности жилья.

Рынок в цифрах

По итогам I квартала 2008 года различными предприятиями строительного комплекса введено в эксплуатацию жилых домов общей площадью 431,69 тыс. кв. метров, при этом на долю пригородных районов приходится 25 процентов общей площади сданного жилья - 106,4 тыс. кв. метров.

Цены

Директор департамента маркетинга и аналитики компании "Петербургская Недвижимость" Михаил Бимон сообщил, что рост цен в элитном сегменте за три месяца 2008 года составил 14,53 процента в долларовом и 10,75 процента в рублевом эквиваленте. По состоянию на конец марта 2008 года, средняя цена предложения в сегменте элитной недвижимости составила $ 9234 за 1 кв. метр. Причем, $ 7070 за 1 кв. метр в сегменте "Элита В" и $ 12 886 - "Элита А".

Сравнимые темпы роста цен за аналогичный период показал сегмент жилья повышенной комфортности и составил 14,79 процента в долларовом и 11,01 процента в рублевом эквиваленте. По состоянию на последние дни марта 2008 года средняя цена предложения жилья класса "комфорт" составила $ 4158 за 1 кв. метр. Причем $ 4360 за 1 кв. метр в сегменте "комфорт +" и $ 4154 за "комфорт - ".

Рост цен в сегменте типового жилья за прошедшие три месяца 2008 года показал наибольший рост по сравнению с остальными сегментами рынка жилья и составил 23,73 процента в долларовом и 19,65 процента в рублевом эквиваленте. По состоянию на конец марта 2008 года, средняя цена предложения типового жилья составила $ 3157 за 1 кв. метр, причем $ 3101 за 1 кв. метр в сегменте "эконом" и $ 3202 - в сегменте "средний".

Михаил Бимон отмечает, что основной рост цен по всем классам жилья пришелся на февраль 2008 года и составил 14,6 процента в сегменте типового жилья, 9,5 процента в элитном сегменте и 7 процентов в сегменте жилья повышенной комфортности. Средние цены в сегменте строящегося жилья массового спроса в течение первого квартала 2008 года непрерывно росли. Рост цен к концу квартала замедлился, особенно в панельных и монолитно-панельных домах.

Предложение

В первом квартале 2008 года суммарная площадь строящихся объектов, предлагаемых на рынке, составила 5,74 млн кв. метров, что примерно сопоставимо с объемом рынка в первом квартале 2005 года. Традиционно лидирует по объему вывода на рынок новых объектов Приморский район, далее следуют Выборгский и Красносельский районы. В Приморском районе выведены в продажу девять проектов, наиболее крупные - 2-я и 3-я очереди "Юбилейного квартала" компании "ЛенСпецСМУ", "Юнтоловская перспектива" компании "Петровский строитель", "Медный всадник" компании "Маяк", 2-я очередь "Атмосферы" компании "ЮИТ Лентек". В Выборгском районе выведены на продажу три проекта, наиболее крупный - Ozerki Style Tower компании "Элис". В Красносельском районе - "Южный" компании ГДСК. В Центральном районе выведена 2-я очередь "Парадного квартала" компании "Возрождение СПб". В Московском районе были выведены 3-я, 4-я, 5-я очереди "Пулковского Посада" компании ГДСК, "Столица" компании Setl City. В Петроградском районе были выведены в продажу 2-я, 3-я очереди "Премьер Паласа" компании "ЛЭК".

"Несмотря на традиционное по итогам квартала незначительное перераспределение предложения между районами, основные тенденции развития локальных районных рынков недвижимости сохраняются", - утверждает Михаил Бимон. Тенденции по увеличению доли строящегося жилья в Красносельском и Приморском районах связаны с выходом в продажу объектов, по которым в 2005-2006 годах Фонд имущества Санкт-Петербурга провел торги на право долгосрочной аренды земельных участков для строительства жилья. Выборгский район также увеличил долю, занимаемую в общем объеме предложения строящегося жилья.

В средней и долгосрочной перспективе можно прогнозировать, что дальнейший рост объемов строящегося жилья будет происходить в Приморском, Выборгском, Московском и Красносельском районах. Главным образом рост объема строящегося жилья в этих районах будет происходить за счет вывода на рынок проектов комплексного освоения территорий.

В структуре рынка по конструктивному типу лидирующие позиции занимают кирпично-монолитные дома. Хотя их доля, по сравнению с прошлым кварталом, уменьшилась с 79,9 процента до 75,7 процента. Увеличилась доля панельных домов - с 5,9 процента в четвертом квартале 2007 года до 7 процентов. Выросла доля панельно-монолитных домов - с 5,5 процента в четвертом квартале 2007 года до 7,6 процента. Общая доля панельных и панельно-монолитных домов при этом тоже увеличилась и составляет примерно 15 процентов.

Было построено 56 домов на 5133 квартиры площадью 367,865 тыс. кв. метров. Также увеличилась доля кирпичных домов - с 6,2 процента в прошлом квартале до 9,3 процента. Доля таунхаусов и малоэтажного строительства уменьшилась с 1,6 процента до 0,4 процента. Структура предложения строящегося типового жилья по типам квартир в первом квартале 2008 года почти не изменилась и соответствует текущим тенденциям спроса.

Спрос

По мнению Михаила Бимона, в первом квартале 2008 года наблюдалось несоответствие заявленных предпочтений и реального спроса на строящееся жилье. Среди покупательских предпочтений традиционно лидируют Калининский, Приморский, Выборгский и Московский районы.

На районы-лидеры пришлось в совокупности 56,35 процента заявленного спроса, около 37,8 процента - на остальные городские районы и 5,87 процента - на пригород. В отношении пригородных районов наиболее популярными остались Курортный и Пушкинский. Причем по сравнению с аналогичным периодом прошлого года произошло некоторое перераспределение в пользу Пушкинского.

В первом квартале 2008 года основная часть спроса распределилась между Приморским, Московским, Кировским, Красносельским и Калининским районами. На районы-лидеры пришлось в совокупности 80,2 процента реального спроса, 15 процентов - на остальные городские районы и 4,7 процента - на пригород. В пригородных районах спрос распределился между Курортным и Пушкинским районами.

Классовое неравенство

По данным генерального директора агентства "АРИН" Алексея Бегунова, объем ввода жилья класса "эконом" в 2007 году составил около 850 тыс. кв. метров, что на 10 процентов больше чем в 2006 году. В первом квартале 2008 года было введено 33,3 тыс. кв. метров такого жилья. С учетом заявленных проектов, прогноз ввода жилья на 2008 год составляет порядка 1200 тыс. кв. метров.

В перспективе ожидается снижение доли жилья класса "эконом" в городской черте за счет возведения более качественного жилья класса "комфорт". После 2010 года значительный рост объемов предложения типового жилья будет происходить за счет реализации масштабных проектов, таких как микрорайон "Цветочный город", "Югорский край", комплекс "Красные Зори". В соответствии с текущим предложением наибольшая концентрация жилья класса "эконом" наблюдается в Невском, Приморском и Фрунзенском районах. "С конца 2007 года рост цен активизировался во всех классах и продолжается до сих пор", - утверждает Алексей Бегунов. За первый квартал 2008 года цены увеличились на 15-20 процентов. В классе "эконом" цены за 1 кв. метр жилья составляют от 50 тысяч до 77 тыс. рублей за 1 кв. метр.

За 2007 год было введено около 950 тыс. кв. метров жилья класса "комфорт", что на 10 процентов больше, чем в 2006 году. В первом квартале 2008 года введено порядка 156 тыс. кв. метров. С учетом заявленных проектов, ввод жилья класса "комфорт" в 2008 году составит порядка 1090 тыс. кв. метров. Жилые дома класса "комфорт" сконцентрированы в Московском, Калининском, Фрунзенском, Приморском и Выборгском районах. Средневзвешенная стоимость 1 кв. метра квартиры класса "комфорт" составляет 75 580 рублей. Рост его стоимости за первый квартал 2008 года составил 23 процента.

В 2007 году ввод в эксплуатацию жилых объектов класса "бизнес" составил порядка 430 тыс. кв. метров, что на 20 процентов больше, чем в 2006 году. В первом квартале 2008 года, ввод жилья бизнес-класса составил 101,5 тыс. кв. метров. Всего за 2008 год будет введено порядка 546 тыс. кв. метров.

Уровень цен на жилые объекты зависит, прежде всего, от местоположения и составляет от 70 до 143 тыс. рублей за 1 кв. метр. Наиболее высокие цены на жилье класса "бизнес" отмечаются в приближенных к центру Красногвардейском, Московском и Петроградском районах. "Рост средневзвешенной цены за первый квартал 2008 года составил 5 процентов. В связи с высоким ростом цен на квартиры всех классов с начала 2008 года рост цен за год будет высоким и составит порядка 25-30 процентов", - полагает Алексей Бегунов. Стоимость квартир очень различается в зависимости от этажа и вида из окна. Разница между первым и последним этажами может составлять от 15 до 100 процентов. В отдельных случаях может отличаться в три раза, что зависит от видовых характеристик.

В 2007 году введено 56 тыс. кв. метров элитного жилья, или около 460 квартир. В первом квартале 2008 года введено 78,8 тыс. кв. метров, из которых в городской черте - 34,4 тыс. кв. метров. Основным требованием к элитному жилью и показателем его соответствия является местоположение. Поэтому основная зона размещения элитных объектов - центральные районы города. Постепенно элитное строительство отходит от центра. К районам размещения домов можно отнести часть Выборгского, Красногвардейского и Адмиралтейского районов. Например, в Выборгском - "Монблан", в Красногвардейском - "Охта Разлив", в Адмиралтейском - "Новая Голландия".

Условно-минимальная цена квадратного метра в сегменте элитного жилья - 123 тыс. рублей за 1 кв. метр. Средняя стоимость 1 кв. метра "элиты" оценивается в 197 560 рублей. С начала 2007 года рост цен в элитном сегменте составил 25-30 процентов. В первом квартале 2008 года рост цен на элитные квартиры составил порядка 10 процентов.

КаЧественный рост

Директор по маркетингу компании "Аверс" Алла Лемлех говорит, что рынок строящегося жилья развивается и находится в стадии роста. "Емкость рынка значительна, и, как показывают продажи ведущих строительных компаний, спрос не удовлетворен", - отмечает эксперт. В первую очередь, это касается жилья экономкласса. В среднесрочной и долгосрочной перспективах можно прогнозировать, что наибольший рост объемов строящегося жилья будет происходить в Приморском, Выборгском, Московском, Красносельском, Невском и, возможно, в Красногвардейском районах. Основной тенденцией первого квартала 2008 года стал рост цен и сокращение предложения. Сейчас рост цен остановился.

"Вывод на рынок новых проектов жилья экономкласса в долгосрочной перспективе может привести к замедлению темпов роста цен на строящееся жилье в этом сегменте", - утверждает Алла Лемлех. Тенденция увеличения доли жилья комфорт-класса за счет сокращения доли типового класса может носить долгосрочный характер. Это связано с выходом на рынок крупных проектов комфорт-класса, а также ростом покупательской способности и возросшими требованиями покупателей к качеству жилья.

"В первом квартале 2008 года продолжилась тенденция увеличения доли спроса на квартиры большого метража в сегменте типового жилья. Продолжает сокращаться доля однокомнатных квартир и квартир-студий. Есть тенденция смещения спроса в сторону двух- и трехкомнатных квартир. Рост спроса на четырехкомнатные квартиры - долгосрочная тенденция", - думает эксперт.

ИпотеЧный спрос

Руководитель ипотечного управления ОАО "Балтийская ипотечная корпорация" Марианна Белькова констатирует, что по итогам первого квартала 2008 года "ипотечный спрос" составил 15 процентов на вторичном и 50 процентов на первичном рынке жилья. Процентные ставки по кредитам выросли, причем этот процесс начался еще до скачка цен. "Они увеличились от 0,25 до 2 процентов, но произошло это внутри ипотечных программ. Рекламные предложения остались прежними. Банки, которые сохранили относительно низкие процентные ставки, ожесточили требования к заемщику", - утверждает Марианна Белькова.

"В банках, которые не сильно ужесточили условия кредитования, накопилось большое количество заявок от заемщиков, которые не могут получить одобрение еще с декабря. Естественно, с сегодняшним ростом цен запрашиваемая сумма кредита, на которую они в итоге получат одобрение, их уже не устроит. Поэтому у нынешних покупателей актуальный вопрос лишь один - как успеть купить квартиру по сегодняшней цене", - отмечает эксперт. Продавцы запросто могут увеличить цену на выставленный объект 300-600 тыс. рублей за одну неделю. В банках сейчас по этой причине срываются две-три сделки за день.

"В условиях ажиотажа спрос на более дорогое, комфортное жилье, которое подорожает еще больше, будет сокращаться, и более востребованы будут объекты экономкласса, потому что основной массе покупателей другие предложения будут недоступны, даже по ипотеке", - заметила Марианна Белькова. - Пока цены растут, спрос на самое дешевое жилье экономкласса будет увеличиваться. Когда рынок вернется в стабильную фазу, опять будет более востребовано жилье более высоких классов".

Дмитрий Малышев


30.6.2008 - Скоростной вираж

Российский рынок оценки в 2007 году был богат на события.
подробнее...>

23.6.2008 - Квартиры и комнаты

По данным "Петербургской недвижимости", за I кв. 2008 года различными предприятиями строительного комплекса введено в эксплуатацию жилых домов общей площадью 431,69 тыс. кв. м. При этом на долю пригорода приходится 25% общей площади сданного жилья - 106,4 тыс. кв. м.
подробнее...>