DE|    EN    |RU



Пресс-центр>> Пресса о нас


Недвижимость и строительство Петербурга - 19.1.2009

Рынок спешит на дно

Традиционный «Рождественский саммит», организованный Гильдией управляющих и девелоперов совместно с нашим еженедельником, был вполне предсказуемо посвящен попытке анализа сложившейся рыночной ситуации. Дискуссия наглядно продемонстрировала, что время для составления внятных прогнозов и разработки антикризисных стратегий еще не пришло. Уважаемые эксперты в основном обменивались впечатлениями о происходящем и о магическом воздействии нефти на недвижимость, а также рассуждали о том, когда ждать хотя бы какой-то определенности и где у рынка пресловутое дно. Пожалуй, в одном спикеры были солидарны: чем быстрее будет достигнута нижняя точка, тем лучше — независимо от того, по какому сценарию начнется выздоровление.

Борис ЮШЕНКОВ: – Выйдя с новогодних каникул, мы обнаружим себя именно на дне. Главный вопрос: когда рынок от него оттолкнется? Но ответить на него сегодня вряд ли кто сможет. Хотя один из признаков выздоровления можно сформулировать. Когда стоимость нефти вновь стабилизируется на уровне $50-70 за баррель, можно будет возвращаться из заграничных отпусков.

Нефть же начнет дорожать, когда пойдут позитивные процессы в экономике США. Америка, как бы ее ни ругали, остается главной экономикой мира, и, пока она не пойдет вверх, все остальные могут отдыхать. Ожидать положительных сдвигов, по моей оценке, можно к концу 2009-го.

Олег БАРКОВ: – Я не разделяю оптимизма уважаемого коллеги. Мы еще и не начинали падать. Пока это только разговоры: сокращение объема производства в стране было зафиксировано лишь в конце года, девальвация рубля не завершена. На петербургском рынке недвижимости пока можно говорить об отдельных сделках, совершаемых с дисконтами.

Скидки в пределах 10-15% — это стагнация, а не падение. Резко сжался только объем продаж. Да, в ситуации margin call дисконты могут достигать и 50%, но это не массовое явление.

К сожалению, оно может стать таким в феврале-марте. Именно в начале весны мы поймем, с какой скоростью падаем. И, я надеюсь, когда мы соберемся в этом зале через год, сможем констатировать, что, похоже, достигли дна.

Александр ОЛЬХОВСКИЙ: – У меня вопрос к оценщику: какими стоимостными значениями можно охарактеризовать дно? Сейчас дисконт достигает 50%. Может ли он быть еще больше?

Михаил ЗЕЛЬДИН: – Я, как и другие представители нашей профессии, предпочел бы затаиться на время и вообще не давать никаких оценок. Но закрывать бизнес не хочется, поэтому мы составляем отчеты и формулируем некие прогнозы для банков, которые если и не выдают кредиты, то вынуждены хотя бы перекредитовывать участников рынка.

По ликвидным объектам коммерческой недвижимости цены снизились в среднем на 30%. Участки и незавершенные проекты подешевели до 50-70%. Однако эти цифры пока еще не подтверждены массивом сделок. Публичных предложений с подобными дисконтами практически нет. Поэтому названные цены, скорее, характеризуют ожидания покупателей недвижимости.

Александр ОЛЬХОВСКИЙ: – Как в этой ситуации ведут себя городские власти, выставляя на продажу госсобственность? Нет ли дисбаланса между справедливой на сегодня рыночной ценой и консервативной позицией чиновников?

Александр ЧУПРАКОВ: – Ситуация на самом деле сложная. Проводя экспертизу отчетов, поступающих от независимых оценщиков, мы стараемся руководствоваться данными о реальных сделках. Как вы понимаете, сегодня они единичны. Сделать однозначные выводы и уж тем более определить размер дисконта исходя из этой информации нельзя.

Пользуясь случаем, хочу обратиться к профессионалам: давайте налаживать обмен данными. Правда, сначала надо четко договориться о том, что мы подразумеваем под сделками. Вряд ли можно ссылаться на вынужденные продажи, совершенные под воздействием нерыночных факторов.

Михаил ВОЗИЯНОВ: – Говорить о рынке участков сейчас бессмысленно: сделок нет из-за отсутствия у потенциальных покупателей денег и желания приобретать землю. Цены предложения, если сравнивать с летом 2008-го, упали примерно вдвое.

Снижение стоимости квартир на первичном рынке мы оцениваем пока в 10% в рублях. Я думаю, средние расценки уменьшатся еще на 5-10%. Если отталкиваться от этого уровня, то для эффективного девелопмента стоимость участков должна упасть примерно в пять раз в секторе массового жилищного строительства и в четыре — в элитном.

Прошлой осенью цены на земельных торгах Фонда имущества достигали $700 на 1 кв.м будущих улучшений. Значит, к лету или осени 2009-го они должны составить $150.

Поэтому мы пока участки не покупаем, ждем. Проблемы с ликвидностью у многих девелоперских компаний и ухудшение общеэкономической ситуации будут подталкивать земельный рынок к дальнейшему снижению. В этом сегменте дно будет достигнуто следующим летом.

Вячеслав СЕМЕНЕНКО: – Я тоже полагаю, что к лету 2009-го сформируется новый уровень цен на все продукты, имеющиеся на рынке недвижимости. Станет ясно, какие бизнесы и в каком объеме сохранятся. Мы, с одной стороны, сможем оценить количество платежеспособных покупателей жилья, а с другой — поймем, насколько сократятся объемы строительства.

Анастасия ЯСИНСКАЯ: – А как уменьшится к лету объем жилья, присутствующего на рынке?

Вячеслав СЕМЕНЕНКО: – Процентов на тридцать. Причем из предложения будет вымыт самый ликвидный товар, в том числе и с помощью города. В результате рынок придет в равновесное состояние. Оценивать будущий уровень цен считаю некорректным, поскольку непонятно, что будет с рублем и с долларом. Сегодня мы просто гадаем на кофейной гуще.

Только когда рынок выйдет на плато, можно будет рассуждать о новой структуре себестоимости и о цене земли. Не так, кстати, важно, когда мы достигнем стабилизации — весной или летом. Более существенно, насколько мы задержимся на этом плато. Наверняка — на весь 2009 год, но возможно, и дольше.

Матвей ЗАКАШАНСКИЙ: – Сейчас мы постепенно приближаемся к тому моменту, когда продажные цены жилья упрутся в себестоимость. Дальнейшее развитие событий будет зависеть от финансовой устойчивости и стратегии конкретного девелопера. Захочет ли он распродать все и, рассчитавшись с кредиторами, уйти с рынка либо попытается на рынке остаться, изыскивая альтернативные ресурсы.

Что касается нашей компании, то кредит, одобренный в начале сентября кредитным комитетом Сбербанка, так и не был выдан. Более того, с осени мы не получили ни одного крупного займа. Поэтому сейчас мы реализуем квартиры, из этих средств рассчитываемся по прежним кредитам, платим зарплату и лишь оставшиеся средства направляем на стройку.

Естественно, темпы работ резко снизились. Проекты, находящиеся на начальной стадии, заморожены. Дома с готовностью 85-90%, конечно, будут завершены. Что дальше, предсказывать сейчас никто не возьмется. Очевидно, что при такой стоимости денег строить нет никакого смысла. Выгоднее вообще ничего не делать и ждать, пока ситуация изменится.

Правда, я думаю, что долго такое положение дел сохраняться не может. Банкам нужно куда-то вкладывать средства. Но опять-таки зачем строить квартиры, если конечный потребитель не сможет их приобрести? Поэтому имеет смысл кредитовать самого покупателя.

Все спрашивают про дно. Я считаю, у нашей компании оно было в ноябре, когда темпы реализации жилья оказались рекордно низкими. Радует, что уже за две первые недели декабря мы втрое перекрыли ноябрьский показатель.

Анастасия ЯСИНСКАЯ: – Какими скидками вы при этом оперируете?

Матвей ЗАКАШАНСКИЙ: – По отдельным квартирам дисконты доходили до 25%, когда надо было срочно закрывать платежи по кредитам, но средняя цена в ноябре, если сравнивать с пиковым августом, снизилась на 10-12%, а в декабре она даже подросла.

Делать прогнозы на январь-февраль я не берусь. Все ждут: дадут ли банки деньги строителям, будет ли государство выкупать квартиры выше себестоимости и т.п.

Анастасия ЯСИНСКАЯ: – Элитный сегмент всегда стоял особняком от остального рынка жилья. Как сейчас обстоят дела у девелоперов, работающих в этой нише?

Игорь ОНОКОВ: – Разумеется, полная неопределенность — как и на всем рынке недвижимости. Характеризовать конъюнктуру, отталкиваясь от отдельных сделок, происходящих с разными дисконтами, некорректно. Это будет неправильная статистика. Думаю, понимание ситуации придет не раньше лета, и примерно год потребуется на активизацию рынка.

Сегодня мы видим, что из классической формулы Маркса: «товар—деньги—товар» понятие «товар» просто вымыто. Им стали сами деньги, поэтому оценивать, сколько стоит некая реальная вещь, например недвижимость, очень сложно.

Банкирам пока намного проще работать внутри финансового сектора, но долго эта ситуация не продлится: деньги все равно надо во что-то вкладывать.

Александр ОЛЬХОВСКИЙ: – Пока финансовый и фондовый рынки, которые банки к тому же понимают значительно лучше рынка недвижимости, способны обеспечить им значительно большую доходность, чем проектное финансирование. Поэтому к чему банкирам идти на дополнительный риск, особенно в условиях высокой неопределенности в сфере недвижимости?

Сейчас число потенциальных заемщиков просто несопоставимо со скудным объемом длинных денег, которые могут быть предоставлены девелоперам.

Игорь ВОДОПЬЯНОВ: – Я еще помню героические 1990-е, и можно провести аналогию, пытаясь спрогнозировать, как экономика будет подстраиваться под происходящее. Если в ней нет рублей, эмитированных ЦБ, значит, появятся альтернативные платежные средства (векселя Сбербанка и других финансовых структур, квартиры, которые пойдут в оборот, если нечем станет платить за стройматериалы, и т.п.). Свято место пусто не бывает, поэтому бартер в ближайшие полгода будет на рынке нарастать.

Чего еще ждать? Кредиты у нас выдавали не только такие уважаемые структуры, как, например, Сбербанк или ВТБ, но и уйма мелких банков, для которых невозврат смерти подобен. Они начнут жестко разговаривать с заемщиками, что будет способствовать росту бандитизма в стране. Правоохранительные органы, конечно, с этим давно не сталкивались, но быстренько придут в форму. Там ведь тоже работают люди, которые помнят 1990-е.

Чтобы массовые увольнения в глубинке не привели к социальному взрыву, будут происходить ковровые бомбардировки рублями самых проблемных регионов. Потому как вертикаль власти у нас, конечно, вертикальная, но только до той поры, пока народ сытый. Вследствие таких бомбардировок будет продолжаться девальвация рубля. Вопрос: в каких пределах?

Я считаю, что такого обвала, как в 1998-м, все же не будет, и ниже чем 35 руб. за доллар, мы не просядем. Правда, это будет зависеть и от того, насколько активно станут бомбардировать деньгами саму Америку и остальной мир.

Вывод простой: ничего сейчас делать не надо вообще, потому что чего ни делай — становится только хуже. Надо минимизировать издержки, но, к сожалению, достичь этого можно лишь путем увольнений. Однако есть такой предел, после которого компания, потеряв кадры, становится недееспособной. Мне кажется, что мы к нему уже подошли близко, как и к самому дну.

Марк ЛЕРНЕР: – Нужно успокоиться, перестать нервничать и суетиться. Из кризиса мы обязательно выйдем, и, вот увидите, произойдет это довольно быстро. Говорить о том, на каком уровне все заново стабилизируется, совершенно бессмысленно. Россия в силу сырьевого характера экономики зависима от Запада, а глобальная экономическая система разбалансирована полностью, старые методы управления не работают.

Поэтому единственное, чем мы можем сейчас оперировать, — некие психологические наблюдения. Посмотрите, с какой скоростью развиваются события. Это не удушающая стагнация, а быстрый переход в некое новое состояние. Это означает, что уже скоро мы поймем, где находимся.

Александр ШАРАПОВ: – Я вообще по жизни оптимист, поэтому надеюсь, что осень 2009-го покажет начало роста. Хотя в Москве я чаще слышу, что подъем рынка начнется не раньше осени 2010-го. Если, дай бог, весной 2010-го мировая экономика начнет восстанавливаться, то у нас будет примерно полгода на то, чтобы это осознать и подготовиться к лучшему.

Александр ОЛЬХОВСКИЙ: – А какое видение ситуации у западных инвестфондов?

Дмитрий ЧУБИК: – Нам, видимо, повезло, поскольку мы занимали довольно консервативную позицию и не успели сделать крупных приобретений. Под управлением нашей компании есть несколько фондов, которые в принципе готовы покупать готовые объекты коммерческой недвижимости. Рассматриваются бизнес-центры в Москве и торговые комплексы в Петербурге. До февраля мы никаких решений не принимаем, и, если в 2009-м совершим по сделке в обеих столицах, я лично буду очень рад.

Ставки капитализации на уровне 7,5-8% для Москвы, которые нам объявляли до кризиса, честно говоря, и тогда представлялись нереальными. Сейчас, когда все дружно предсказывают девальвацию и дисконты в пределах 40-60%, задумайтесь, так ли будет на самом деле? Когда все громко о чем-то кричат, обычно прогнозы не сбываются.

Увы, наша экономика не суверенна, особой добавочной стоимости мы не создаем, поэтому скажите мне, каким будет нефтяной тренд в ближайшие 5-10 лет, и я смогу приблизительно назвать стоимость коммерческой недвижимости.

Наши зарубежные коллеги прогнозируют, что восстановление рынка недвижимости начнется весной 2010-го с Великобритании, а потом через какое-то время деньги придут и в Россию.

Александр ОЛЬХОВСКИЙ: – Какими ставками капитализации оперируют сегодня эксперты при оценке объектов для инвестиционных сделок?

Михаил ЗЕЛЬДИН: – По ликвидным объектам, например встроенным помещениям, готовым к сдаче в аренду, бизнес-центрам, небольшим торговым комплексам, мы увеличили ставку незначительно: с 9-10 до 13%.

Александр ОЛЬХОВСКИЙ: – Но ведь арендные платежи, по всей видимости, будут снижаться и дальше. Как в таком случае оценить доходный объект для инвестора, желающего его приобрести?

Борис ЮШЕНКОВ: – Коэффициент капитализации не может быть ниже кредитных ставок. Это некоторый ориентир, к которому можно привязаться.

Анастасия ЯСИНСКАЯ: – То есть на сегодня 20%?

Борис ЮШЕНКОВ: – Примерно так.

Михаил ВОЗИЯНОВ: – Если год или даже полгода назад ставки капитализации были в Петербурге на уровне 8-9% для объектов инвестиционного качества, то сейчас можно говорить о 16-17%. Но сделок все равно нет, поэтому это чисто умозрительное заключение.

Олег БАРКОВ: – К сожалению, я ничего не знаю об инвестиционных сделках, которые могут завершиться в Петербурге в ближайшее время. В Москве все зарубежные инвесторы, имевшие опыт работы с недвижимостью, либо ушли, либо замерли. Тем не менее рынок сохранился, хотя и пребывает в сжатом состоянии.

Пришли новые рискованные игроки, готовые скупить все дешево, но им еще не хватает опыта. Появились люди с рублем, пенсионные фонды нефтяных компаний и т.п. Разговор начинается со ставки капитализации 16%, а желательно — 20%. И это абсолютный стресс для продавцов, которые еще в июле отказывались продавать под 9%.

Андрей РОЗОВ: – Сегодня применять доходный метод оценки невозможно, поскольку арендные ставки меняются и просчитать чистый операционный доход нельзя. Сравнительный метод тоже не работает, потому что не с чем сравнивать. Поэтому нынешние покупатели, скорее всего, будут использовать оценку исходя из себестоимости. Возможно, через несколько месяцев рынок стабилизируется, и тогда вновь заработают традиционные методики.

Александр ОЛЬХОВСКИЙ: – Что мне делать как банкиру, если я не понимаю, сколько стоит недвижимость, а профессионалы — оценщики и консультанты — отказываются мне в этом помочь?

Игорь ВОДОПЬЯНОВ: – По-моему все мы здесь занимаемся чистым искусством. Какая разница, что за ценники написать на товарах, если в магазин никто не ходит? Давайте так объект оценим, давайте оценим эдак, его все равно не продать и кредит под него не получить. Рынок замер. Если кто-то хочет что-то купить, он будет действовать без всяких оценок, на свой страх и риск, отталкиваясь от ощущения, что в будущем этот объект точно подорожает.

Анастасия ЯСИНСКАЯ: – Возник новый метод оценки — интуитивный.

Александр ОЛЬХОВСКИЙ: – Но ведь человек с рублем должен на что-то опереться.

Игорь ВОДОПЬЯНОВ: – Человек с рублем не заказывает оценки. Кто-то верит в цены на нефть, кто-то нет. Но если у конкретного гражданина есть $10 млн, он сам будет ситуацию анализировать и не станет обращаться к консультантам.

Александр ШАРАПОВ: – К сожалению, инвестиционные фонды действительно ушли с рынка. Сделки на суммы более $10 млн даже не просматриваются, но мелкие операции все же происходят. Покупатели, готовые вложить около $1 млн, ориентируются на ставки капитализации 20-25%.

Они на самом деле мало общаются со специалистами и рассуждают примерно так: даже если арендные ставки упадут вдвое, все равно я получу доход в размере 12% годовых, и это меня вполне устраивает, потому что в банке больше не дадут.

Пока продавцов, желающих расстаться с объектами на таких условиях, на рынке немного, но по мере приближения очередных выплат по облигационным займам и кредитам их ряды пополнятся.

Александр ОЛЬХОВСКИЙ: – Сейчас за рубежом обсуждаются три сценария выхода из кризиса: U-образный, V-образный и L-образный — в зависимости от будущей траектории цен (верхняя исходная точка — докризисный уровень). Чего нам ждать на российском рынке недвижимости?

Андрей РОЗОВ: – Скорее, график будет напоминать букву L, но все же с некоторым повышением. При оптимистичном сценарии рынок восстановится к концу 2009-го, при пессимистичном — только к 2011-му. Но я бы не стал утверждать, что арендные ставки и стоимость объектов подтянутся до прежних значений.

Олег БАРКОВ: – У девелоперов, работающих с коммерческой недвижимостью, положение особенно сложное. В отличие от жилищников у них нет возможности реализовывать площади на этапе строительства. Наш рынок просто не дозрел до этого. Поэтому, если у вас есть котлован или объект с готовностью 20%, постарайтесь его заморозить.

Если стройка готова на 50%, есть только один выход — договариваться с банком или с инвестором. Банкиры, кстати, отлично понимают, что им не нужен коммерческий недострой, отобранный у девелопера. Это самый низколиквидный объект, который только можно себе представить.

Если здание уже готово, пытайтесь реструктуризировать кредит, но ни в коем случае не демпингуйте. Обрушить арендные ставки в новых бизнес-центрах или складских комплексах очень просто. Они, естественно, будут снижаться, но не надо терять чувства меры, надо падать вместе с рынком, но не быстрее.

Вячеслав СЕМЕНЕНКО: – На первичном рынке жилья сейчас демпингуют те компании, у которых нет людей на стройках. Если мы будем шаг за шагом снижать цены, покупатели просто перестанут в нас верить. Они видят в огромных скидках только проблемы застройщика, но не собственные возможности.

Я считаю, что рыночный баланс способны обеспечить, во-первых, четкое выполнение обязательств перед дольщиками; во-вторых, поиск некоего компромисса с банками, которым залоги в виде недостроя тоже не нужны; в-третьих, конструктивная позиция государства, также заинтересованного в поддержке дееспособности отрасли. К счастью, осознание того, что консолидация необходима, уже появилось.

Николай ВЕЧЕР: – В моем понимании одной из причин кризиса на рынке недвижимости стала неверная оценка платежеспособного спроса. Уровень цен на жилье явно ему не соответствовал и не был им поддержан. А нам здесь советуют цены не снижать и бороться с кризисом другими способами. Иначе говоря, предполагается, что через какой-то период рецессии рынок вновь выйдет на тот же уровень цен, который спровоцировал кризис?

Олег БАРКОВ: – Мы все, и не только консультанты, были искренни в своем представлении о том, как будет развиваться наша экономика, и в убеждении, что можно строить много и дорого продавать. И надо признать, все мы прожили восемь прекрасных лет на этом рынке.

Матвей ЗАКАШАНСКИЙ: – Это не девелоперы разогнали цены и уж тем более не консультанты. Стоимость жилья больше всего коррелирует со стоимостью нефти. Вспомните, за десять последних лет нефть подорожала на порядок и квартиры увеличились в цене примерно в десять раз — с $300/кв.м.

Просто рынок недвижимости более инертен и не может продемонстрировать двукратный рост или падение в течение месяца. Я не очень себе представляю, как девелоперы могли спровоцировать кризис. Если у меня было пять квартир и на них 25 желающих, что мне было делать? Снижать цену? Не согласен, что цены не поддерживались платежеспособным спросом, особенно с учетом ипотеки. Наоборот, застройщики не могли предложить рынку достаточного количества жилья.

Михаил ЗЕЛЬДИН: – Вопрос на самом деле очень важный: нужны ли нашему рынку высокие цены на недвижимость? Если проанализировать соотношение между стоимостью квадратного метра и средней зарплатой, мы поймем, что большинство наших сограждан при сложившемся уровне цен и отсутствии ипотеки не имеют физической возможности приобрести квартиру. Поэтому сделают ли высокие цены на жилье людей более счастливыми, вопрос, мягко говоря, не однозначный.

Теперь относительно кризиса. Можно ли считать им нынешнее снижение цен? Мы с вами забываем, что с начала 2008-го до августа стоимость разных объектов увеличилась в среднем на 30-40%. Почему такой рост цен не казался нам ненормальным, а происходящий сейчас откат мы называем кризисом? Еще один момент: когда мы оцениваем глубину падения — в 30 или в 50%, — нужно все же согласовать единицы измерения.

В 1998-м, насколько я помню, рынок в долларах упал, а в рублях вырос примерно вдвое. Что будет в ближайшее время происходить с рублем, долларом и евро, предсказать сложно.

При этом недвижимость, измеряемая в акциях РАО «ЕЭС» или в баррелях нефти, очень существенно подорожала. Поэтому, на мой взгляд, ничего страшного в падении цен нет. Главное — достичь наконец-то пресловутого дна и добиться того, чтобы сделки пошли.

Участники «рождественского саммита»
Борис ЮШЕНКОВ, генеральный директор компании Colliers International St. Petersburg
Олег БАРКОВ, генеральный директор компании «Knight Frank Санкт-Петербург»
Михаил ЗЕЛЬДИН, президент группы компаний «АВЕРС»
Александр ЧУПРАКОВ, генеральный директор ГУП «ГУИОН»
Михаил ВОЗИЯНОВ, коммерческий директор холдинга RBI
Вячеслав СЕМЕНЕНКО, член совета директоров холдинга Setl Group
Матвей ЗАКАШАНСКИЙ, генеральный директор компании «М-Индустрия»
Игорь ОНОКОВ, генеральный директор компании «Леонтьевский мыс»
Игорь ВОДОПЬЯНОВ, управляющий партнер УК «Теорема»
Марк ЛЕРНЕР, генеральный директор компании «Петрополь»
Александр ШАРАПОВ, президент Becar Realty Group
Дмитрий ЧУБИК, директор по привлечению проектов фонда Aberdeen Property Investors
Андрей РОЗОВ, директор представительства компании Jones Lang LaSalle в Петербурге
Николай ВЕЧЕР, директор филиала компании GVA Sawyer в Петербурге
Александр ОЛЬХОВСКИЙ, модератор, президент Гильдии управляющих и девелоперов, вице-президент банка ВТБ


19.1.2009 - Недвижимость и строительство Петербурга

Марк Лернер, генеральный директор ООО «Петрополь»: – Реализации кризисных тенденций в сфере недвижимости способствовали не только объективные факторы: перерастание ипотечного кризиса в финансовый, а затем и экономический. «Сыграл» и субъективный фактор, удельный вес которого трудно рассчитать, — страх
подробнее...>

11.1.2009 - Деловая недвижимость

Рождественский саммит Гильдии управляющих и девелоперов, который состоялся 18 декабря прошлого года в Grand Hotel Europe, очередной раз собрал всю элиту петербургского строительного бизнеса.
подробнее...>