DE|    EN    |RU



Пресс-центр>> Пресса о нас


Ведомости - 8.6.2009

Ориентиры: Замкнутый круг недоверия

Несколько лет назад аналитик Геннадий Стерник показал, как российский рынок жилой недвижимости связан с ценами на нефть: кривые на графиках красиво соответствовали друг другу; недвижимость, как положено, слегка отставала по времени.

Недавно эксперты Colliers вывели более сложную зависимость: к недвижимости и нефти добавились курс доллара и стоимость денег (кредитная ставка).

Возможно, в долгосрочной перспективе все это имеет смысл. Но сейчас и здесь — в первой половине 2009 г. в Петербурге — вряд ли. Доллар растет — цены на жилье падают примерно на 0,3-0,5% в неделю; курс стабилизировался — то же самое; рубль начал укрепляться — снова минус 0,3-0,5%. Стоит баррель $40 или $60 — никакого видимого эффекта.

Тем не менее большинство специалистов полагают, что именно устойчивый рост цен на нефть будет одним из принципиально важных сигналов, на который отреагируют покупатели жилья. Только для этого нефть должна дорожать минимум 2-3 месяца, полагает президент ГК «Аверс» Михаил Зельдин. Второй ключевой индикатор — положительный тренд на западных фондовых рынках. В общем, нужны макроэкономические сдвиги.

Специалист компании Knight Frank Елизавета Масалимова говорит: «В течение года снова ожидается спекулятивный рост цен на нефть, на него отреагируют и цены на недвижимость. На настоящий момент более 80% собственников замерло в ожидании».

Беда в том, что значительная часть российских компаний может и не дожить до светлого будущего. Компания ИВИ-93 (шесть недостроенных объектов) — в стадии банкротства, фирма «Строймонтаж» с долгами в несколько миллиардов рублей — фактический банкрот. Похоже, этот список в ближайшие месяцы может быть продолжен.

Николай Тихонов, заместитель генерального директора ГК «Невский альянс», отмечает: «Чтобы обескровить отрасль, достаточно банкротства одной компании. Причем не самой крупной, а ведущей, например, пять проектов. Сработает психологический фактор: в лучшем случае спрос пропадет, в худшем — уже заключенные договоры будут расторгаться».

Ключевые слова — «психологический фактор». Покупатель не уверен, что начатые объекты будут достроены — не в указанный в договоре срок, а вообще в обозримом будущем. Банк не уверен, что продукция строителей найдет спрос, и страхует риски запредельными ставками. А девелоперы и не рвутся брать кредиты — отдавать-то надо будет независимо от реальной динамики продаж. По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в 24 строящихся объектах (380 000 кв. м) остановлены продажи квартир.

Николай Тихонов полагает, что негативные процессы в строительстве образовали замкнутый круг: «Предложение сокращается. Строители минимизируют риски и не начинают новых объектов. Падает покупательская способность. Чтобы компании расконсервировали проекты, необходим спрос. Большинство девелоперов строит на привлеченные средства граждан, но если денег мало и стройка идет вяло, то граждане деньги туда и не понесут».

Спрос резко сместился в сегмент готовых и почти готовых домов. Не потому, что всем покупателям жилье нужно завтра, — просто больше шансов, что вообще достроят.

На этом невеселом фоне даже сильные маркетинговые акции и значительные скидки не работают: для большинства потенциальных покупателей цена важна, но гарантии — важнее. Изменившаяся структура спроса диктует коррекцию девелоперских стратегий: скудные средства перебрасываются на пусковые объекты. Новостройки уровня готовности ниже 50% — на голодном пайке.

Увереннее чувствуют себя российские «дочки» западных фирм (концернов YIT, NCC) и совместные предприятия с участием западных инвестфондов. Но погоду на рынке они не определяют.

Сильным фактором стабилизации рынка могло бы стать увеличение объемов госзаказа. Руководитель отдела оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский отмечает, что ситуацию на петербургском рынке жилья во многом определяет приток федеральных денег в крупные инфраструктурные проекты. «Часть этих средств немедленно вкладывается или в валюту, или в дорогую недвижимость», — говорит Шаскольский.

Но активизирующий потенциал главных городских проектов (дамба, Кировский стадион, КАД) в основном уже исчерпан, финансирование новых затей (офис «Газпрома», Западный скоростной диаметр) пока откладывается.

Строители рассчитывают на «невидимую руку рынка»: мол, предложение в домах высокой стадии готовности сокращается, значит, в конце этого — начале 2010 г. неизбежен дефицит; нехватка предложения приведет к росту цен и позволит реанимировать замороженные проекты. Правда, есть риск, что проблемные новостройки на стадии котлована покупать все равно не будут, даже если готовое жилье окажется вдвое дороже.

Граждане понемногу переключаются на недорогие земельные участки в ближних пригородах. За 1,5 млн руб. можно купить или единичку с категорически неясным сроком сдачи, или 10 соток в 30-50 км от города. Таких сделок немного, но интерес к подготовленным участкам растет.

Мелкие инвесторы обеспечивали на петербургском рынке 5-15% спроса. Их поведение служило индикатором для основной массы покупателей. Они ушли (например, в банки, которые предлагают по депозитам 16-18% годовых, да еще и под госгарантии). И даже не обещают вернуться.

Рынок, как никогда, нуждается в позитивных сигналах. А сверху звучат то заявления о том, что государство дороже 30 000 руб. за 1 кв. м ничего и ни у кого покупать не будет (вице-премьер Игорь Шувалов), то требования запретить чиновникам выступать с «неправильными» экономическими прогнозами о возможном подорожании жилья (руководитель ФАС Игорь Артемьев). «Значит, подешевеет. Надо еще подождать», — решает замороченный потребитель.


26.6.2009 - Фонтанка.ру

Сегодняшнее положение российской экономики вполне закономерно. Кризис послужил катализатором затянувшихся процессов, развал был неизбежен, а причины его кроются в самой сути «бизнеса по-русски».
подробнее...>

23.6.2009 - Фонтанка.ру

В условиях 30-40% замороженных строек игроки рынка недвижимости ищут новые пути для возврата доверия потенциальных клиентов.
подробнее...>

22.6.2009 - Недвижимость и Строительство Петербурга

В Брюсселе прошло очередное заседание Рабочей группы Россия –ЕС по вопросам бухгалтерского учета и аудита.
подробнее...>

11.6.2009 - Ведомости

Реставрация Шуваловского дворца обойдется фонду Виктора Вексельберга «Связь времен» втрое дороже, чем предполагалось, и займет больше времени. КУГИ меняет условия аренды памятника
подробнее...>

8.6.2009 - Недвижимость и Строительство Петербурга

Услуги по оценке недвижимости в Москве подешевели на 20-50%, сообщает портал Infox.ru. По мнению авторов материала, причина снижения расценок в том, что оценщики из-за кризиса «потеряли ориентиры, позволяющие адекватно оценивать объекты».
подробнее...>

1.6.2009 - Недвижимость и Строительство Петербурга

Центральный банк РФ будет привлекать аудиторские компании к надзорным проверкам банков. В ближайшее время должен быть подготовлен документ, раскрывающий права и обязанности «контролеров по поручению».
подробнее...>

1.6.2009 - Недвижимость и Строительство Петербурга

Не знаю, пока не понятно. По ощущениям, «дно» уже нащупывается, и в какой-то момент может начаться небольшой рост и даже ажиотаж. Такой сценарий я не исключаю. Но скорее всего, лето будет тихое, оживление начнется осенью.
подробнее...>