DE|    EN    |RU



Пресс-центр>> Пресса о нас


Недвижимость и Строительство Петербурга - 20.7.2009

Бизнес по Дарвину

В период экономического спада радикально меняется сложившаяся карта бизнеса. Одни компании укрупняются, другие утрачивают самостоятельность. Доходы падают — зато доступны перспективные активы. Банки становятся владельцами не только «заводов, газет, пароходов», но и крупных участков и объектов доходной недвижимости, примеряют роль ведущих девелоперов. (Нужна ли им эта роль — другой вопрос.)

Проблемы, связанные с перераспределением собственности, с процессами слияния и поглощения на рынке недвижимости (и в бизнесах, непосредственно связанных с ним), стали темой «круглого стола», организованного «НП». Мы пригласили к участию девелоперов, финансистов, риэлторов, консультантов, управляющих, оценщиков, аудиторов и всех заинтересованных лиц, оказавшихся в центре событий, связанных с переделом недвижимых активов.

Александр РОМАНЕНКО:
– Наша компания впервые столкнулась с проблемой перераспределения бизнеса еще в 1997 году. В тот момент петербургский рынок риэлторских услуг претерпел существенные изменения: шесть из десяти крупнейших агентств недвижимости попросту обанкротились. Среди фирм, прекративших существование, были «ИнтерОксидентал», «Дом Плюс», «Кредо-Петербург», «Икстлан», «Клондайк», «Каисса» и другие.

Немало компаний ушли с рынка с большими потерями и, к сожалению, с серьезными убытками для клиентов. Времена были специфические, и риэлторские фирмы выступали в роли маленьких банков, которые инвестировали средства клиентов, куда считали нужным: в инвестиционные проекты, в «голубые фишки», а кто-то — в яхты и скачки.

Напуганные первыми банкротствами, вызванными непродуманным использованием клиентских средств, люди вообще перестали нести деньги в агент¬ства. Количество средств в так называемых тумбочках у фирм неуклонно уменьшалось, что приводило к краху очередного участника рынка.

Многие риэлторские фирмы стали мишенью рейдеров. Предпринимались попытки, чтобы и «Адвекс» перешел под управление новых владельцев. Причем рейдеры тогда использовали не юристов, а воздействовали другими методами, например официально ходили с пистолетами, поскольку возглавляли различные охранные структуры. Чтобы спасти бизнес, мы совершили дружественный обмен акциями с ФПГ «Росстро».

Это позволило не только решить финансовые проблемы «Адвекса», но и обеспечило семь лет плодотворной работы: группа «Росстро» довольно активно строила жилье, а мы его реализовывали. Когда политика холдинга изменилась и он стал постепенно уходить с первичного рынка, мы вернули свой пакет акций обратно — к удовольствию обеих сторон.

В 2002-м мы приобрели агентство «Санкт-Петербург», которое вошло в корпорацию «Адвекс», а экономические сложности 2008-2009 годов позволили компании значительно укрепиться на рынке.

Мы обзавелись тремя новыми офисами. Вначале было приобретено небольшое, но крепкое агентство «Парк» с пятнадцатилетней историей; затем мы уступили торговую марку, а также наработанные технологии фирме «Легион», насчитывающей более 300 агентов; наконец, столичная компания «Миэль» передала нам свой петербург¬ский офис на ул. Черняховского, который был переименован из «Миэль-Санкт-Петербург» в «Адвекс на Лиговском».

С москвичами мы договорились о том, что все сделки между двумя столицами будут проводиться внутри компаний. Для нас это большая выгода, потому что мы были не удовлетворены тем, как работает «Адвекс» в Москве, а наши коллеги — тем, как действует «Миэль» в Петербурге. В результате заключенного соглашения количество межрегиональных сделок увеличилось.

Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– Кто следующий кандидат на присоединение?

Александр РОМАНЕНКО:
– Сейчас это не очень актуально. Нужно думать над тем, чтобы компания работала эффективно. Ни один из офисов мы закрывать не собираемся. В целом же на рынке будет происходить укрупнение игроков. Другого пути нет: мелким фирмам выживать в кризис очень трудно. Всем известно, что сделки сейчас идут в основном в эконом-сегменте, единичные — с элитными объектами, жилье бизнес-класса практически не продается.

Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– Сколько значимых игроков останется в риэлторском бизнесе через год?

Александр РОМАНЕНКО:
– Немало, поскольку этот бизнес позволяет функционировать как маленьким фирмам, так и крупным. Другое дело, что доля последних постоянно увеличивается. Например, в США международные компании, использующие в том числе и франшизу, занимают более 55% рынка. Эти тенденции будут нарастать и у нас.

Дмитрий СИНОЧКИН:
– Если на стабильном рынке сделок хватает всем, то на падающем у крупных компаний их немного остается, а у маленьких совсем нет?

Александр РОМАНЕНКО:
– Чуть-чуть остается.

Дмитрий СИНОЧКИН:
– Есть и другая точка зрения: у маленьких структур — меньше издержки, больше гибкости. По крайней мере, крупные строительные компании сегодня отягощены большими проблемами.

Александр РОМАНЕНКО:
– Согласен. В каждом бизнесе своя специфика.

Дмитрий СИНОЧКИН:
– Получилось, что все сделки, связанные с поглощениями, были у «Адвекса» дружественными. Чтобы определить дальнейшую тональность разговора, вспомню старый анекдот про Красную Шапочку, которой волк предлагает выбор: либо дружественное слияние, либо враждебное поглощение. Надеемся, что рынок в общем и целом пойдет по первому пути.

Александр ЕФРЕМОВ:
– У крупных компаний действительно большие долги. Сегодня мелкие строительные фирмы более устойчивы, они более управляемы, практически не имеют кредитной нагрузки и не выходили на фондовый рынок.

Около 225 эмиссий сейчас находятся в плачевном состоянии, некоторые из игроков не выполняют свои обязательства по выплате купонов и прохождению оферты. В том или ином виде зависло примерно 172 млрд рублей. Уже зафиксировано 106 дефолтов российских эмитентов.

Хотя, если говорить о компаниях, которые выводила на фондовый рынок «Планета Капитал» («Адамант», «Сэтл Групп», «Искрасофт», «М-Индустрия»), они довольно успешно проходят оферты и купонные выплаты.

Мы пока единственный в России сертифицированный адвайзер, аккредитованный на стокгольмской бирже, и одной из перспективных задач видим вывод наших игроков не только на российский, но и на скандинавский рынок. Рассматривается и венчурный бизнес, у нас есть заказчики из Северной Европы.

Вопрос из зала:
– Кого рассматривают как объект слияния иностранные компании, интересующиеся нашим рынком?

Александр ЕФРЕМОВ:
– К строительной сфере интерес очень слабый — только к конкретным объектам, но не к компаниям.

Алексей ГЕРАСИМЕНКО:
– Хочу рассказать о сделках слияния и поглощения в страховом бизнесе, который тоже является активным участником рынка недвижимости и строительства. Если в последние два-три года таких сделок становилось все больше, то сейчас их фактически нет. Слияние «Русского мира» и Росгосстраха, ставшее публичным недавно, по факту произошло пару лет назад. Более того, с конца 2008-го иностранные инвесторы стали отказываться от купленных в России страховых компаний. Например, из состава акционеров Русской страховой компании вышла израильская финансовая группа Kardan Financial Services.

Ежемесячно с рынка исчезают 5-6 страховых фирм, однако в целом по России их еще более 700. Это огромное и, на взгляд многих специалистов, избыточное количество. Обязательства, которые принимают на себя многие страховщики, на несколько порядков выше стоимости их реальных активов, а договоры перестрахования есть у очень небольшого круга компаний — у 30-40. Поэтому страхового партнера надо выбирать сегодня с особой тщательностью: за нынешним демпингом зачастую стоят ничем не подкрепленные обязательства.

В кризис мы стали продвигать новые страховые программы, в том числе и для рынка недвижимости. В частности, активно развиваем титульное страхование, не только гарантируя возмещение в случае потери прав на объект, но и оплачивая услуги юристов и других специалистов, задействованных для того, чтобы этого не случилось. Уже был прецедент в Екатеринбурге, когда нам удалось предотвратить рейдерский захват и отстоять права крупного инвестора, который приобрел участок стоимостью в несколько миллиардов рублей под строительство спортивного объекта.

К примеру, вся сеть «Х5 ритейл» застраховала у нас права собственности на свои объекты.

Антон ЗЕМЦОВСКИЙ:
– Хочу поделиться опытом комплексных проверок, именуемых также due diligence, которые мы как консультанты проводили в разгар кризиса. В основном мы работали с небольшими предприятиями с размером выручки 2-4 млрд рублей по итогам 2008-го. Их характерная черта — высокий уровень банковской задолженности, доходящей до половины годовой выручки, и отсутствие оборотных средств.

Еще одна серьезная проблема подобного бизнеса — непрозрачная политика выплаты дивидендов, приводящая к тому, что даже высшее финансовое управление не владеет информацией о реальном состоянии дел. Как правило, акции таких компаний служат обеспечением обязательств по кредитам. Собственники, большинство из которых создавали бизнес в 1990-е и уже прошли не один кризис, хотели бы продолжать дело, а не продавать его.

Но банки проводят весьма агрессивную политику по обращению взыскания на акции. Поэтому, организуя проверки, мы оказывались в ситуации двойного давления — и со стороны владельцев фирм, и со стороны кредиторов. При этом банки, естественно, не заинтересованы долго держать на своих балансах непрофильные для себя активы, они не умеют управлять ими.

В рамках due diligence мы проводили анализ систем управления в фирмах, чтобы определить, насколько та или иная компания интересна потенциальному инвестору. Общая черта — перегрузка руководства: нагрузка на генерального директора и директоров направлений превосходит все допустимые нормы, при этом менеджеры так называемого второго эшелона несамостоятельны. Еще одна характерная особенность — низкий уровень регламентации бизнеса, то есть описания процессов, происходящих на предприятии. Между тем такая формализация снижает риски, связанные с уходом топ-менеджеров.

В последние пять лет российские компании активно развивались, что было в первую очередь обусловлено доступностью кредитных ресурсов и верой в макроэкономический рост. Поэтому деятельность по подготовке бизнес-планов, как правило, была оторвана от контроля за их исполнением.

На наш взгляд, для выхода из кризиса надо на предприятиях, попавших в затруднительную ситуацию, заниматься глубинными маркетинговыми исследованиями, чтобы сформулировать стратегические цели развития. Обозначив их, можно определить размер и структуру необходимого финансирования, а также требуемые организационные ресурсы (квалификацию сотрудников, распределение полномочий, ответственности и т.п.). Кризис предлагает собственникам искать альтернативные способы приложения капиталов, в том числе на рынках, которые прежде были им не очень знакомы.

Дмитрий СИНОЧКИН:
– Боюсь, что, если консалтинговая компания обратится на предприятие, у которого вообще нет оборотных средств, и предложит его руководству глубинное маркетинговое исследование, это будет воспринято неадекватно. И даже новый собственник в первую очередь займется проблемой погашения долгов, а не разработкой стратегии.

Антон ЗЕМЦОВСКИЙ:
– В нашей практике такая работа происходит совместно с банком, который по ее результатам определяет размер финансирования, позволяющий обеспечить текущую деятельность компании, а также формирует резервы и лимиты для реализации намеченных планов.

Светлана ЧЕВДАРЬ:
– Сейчас мы видим, что слияния и поглощения носят в основном вынужденный характер и происходят, когда у предприятия есть проблемы. Очевидно, что в этих процессах усиливается роль государства — вплоть до некоторых черт деприватизации, как в Пикалево. Одна из ярких примет времени — создание госкорпораций, в которые хотели бы попасть многие промышленные предприятия с устаревшими технологиями и оборудованием.

Если говорить о частном бизнесе, оптимальными мне представляются слияния в виде альянсов, например в строительстве, когда объединяются собственник участка, проектировщики, подрядчики и проект реализуется почти без денег, поскольку никто не платит за услуги.

В 2007-2008 годах происходило много сделок по слиянию, связанных с тем, что предприятие владело перспективными активами в сфере недвижимости. Сейчас они практически прекратились, поскольку сам рынок недвижимости встал.

Что касается проблемных активов, находящихся на балансе банков, то управление ими — вынужденная мера, связанная с тем, что кредитным учреждениям не удается продать их в условиях замершего рынка. Им ничего не остается, как создавать собственные управляющие компании. Насколько эффективной будет их работа, покажет время.

Дмитрий СИНОЧКИН:
– Можно ли в нынешних условиях реально оценивать объекты, которые являются предметом дефолта или поглощения?

Светлана ЧЕВДАРЬ:
– Такой вопрос сейчас постоянно задают оценщикам. Безусловно, работать стало труднее. Многие методики действуют некорректно. Тем не менее, насколько это возможно, мы применяем все три подхода к оценке и очень тщательно согласовываем полученные результаты.

Дмитрий СИНОЧКИН:
– У вас нет ощущения, что оценочная отрасль (как наука) помещается сегодня где-то между евгеникой и астрологией? Вы ведь сегодня даете стоимостной диапазон с погрешностью от 20 до 50%...

Светлана ЧЕВДАРЬ:
– Все-таки не с такой. Хотя, безусловно, если раньше «вилка» была плюс-минус 10%, то сейчас все оценщики склоняются к тому, что это плюс-минус 20%. В среднем стоимость активов за время кризиса упала на 50%, но в каждом случае это, конечно, индивидуально.

Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– Насколько активно идет оценка объектов залога для банков?

Светлана ЧЕВДАРЬ:
– Такую работу мы проделываем постоянно, прежде всего для Сбербанка. В основном занимаемся отдельно стоящими зданиями, крупными участками, имущественными комплексами. По нашим наблюдениям, сейчас для кредитования под залог недвижимости банки не рассматривают встроенные помещения.

Алексей ШАСКОЛЬСКИЙ:
– Мы недавно оценивали по России десятки объектов, находящихся в собственности одного из банков, и пришли к выводу, что его недвижимость в некоторых южных городах России потеряла в цене гораздо меньше, чем в центре. Мы нашли объяснение: в аграрных районах юга не было доступа к западным кредитам и к деньгам столичных банков, не было иностранных и отечественных (нефтяных) инвесторов, стабильно работает пищевая промышленность, поэтому там довольно благополучный экономический фон, а рынки недвижимости очень локальны («Коля продает офис Васе»). Влияние кризиса, который все же является в большей степени столичной штучкой, ощущается мало. В общем, тамошняя недвижимость оказалась в более здоровом состоянии.

Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– Видимо, и ее цена была ближе к истинной.

Алексей ШАСКОЛЬСКИЙ:
– В провинции вообще много удивительного. Что касается залогов, то спектр их сегодня чрезвычайно широк. Недавно мне по старой памяти позвонил директор одной из крупнейших компаний страны с просьбой оценить для банка ряд его имущественных авуаров, среди которых и тысячеметровый особняк рядом с МКАД, и половина квартиры в Петербурге, и много еще всякого.

Дмитрий СИНОЧКИН:
– Падение доступности финансов приводит к перераспределению собственности. Активы же, меняющие сегодня хозяев, отнюдь не бесспорны. Еще пару лет назад любое рискованное предприятие могло стать залогом, потому что, в крайнем случае, его можно было продать как недвижимость. Теперь это, увы, не так.

Андрей ВАСИЛЬЕВ:
– В Фонде имущества первые серьезные предложения о продаже стали поступать от частных собственников уже прошлой осенью. Некоторые объекты удалось реализовать с дисконтом, который тогда представлялся значительным, но сегодня сбыть их по тем ценам было бы уже нереально. Поэтому владельцы, которые быстро поняли, что происходит, сумели выйти из этой ситуации с минимальными потерями, продав даже весьма проблемные активы.

В конце 2008-го предложения от частных собственников шли к нам уже потоком. Однако они не были готовы к значительному снижению цен. Сделки фактически прекратились. Некоторая активность ощущалась весной (в марте и апреле), но в мае произошел очередной резкий спад, который продолжается до сих пор. Частные владельцы заняли выжидательную позицию, смирившись с тем, что по той цене, которая представляется им справедливой, недвижимость не продать. Хотя часть собственников вынуждена делать это, и они работают с нами.

В последнее время мы фиксируем некоторый интерес со стороны инвесторов, которые ищут подходящие активы. Они в основном подбирают либо эксклюзивные объекты, которые быстро начнут приносить доход, либо участки — со спекулятивными целями. Пока этот интерес еще не выразился в реальных сделках, но, по крайней мере, он обозначен.

Банки, кстати, очень внимательно присматриваются к тому, что и как мы продаем, формируя собственные представления о цене и ликвидности залогов. По нашим наблюдениям, если кредитор хочет реализовать объект во внесудебном порядке (по соглашению сторон), залог оценивается в среднем вдвое дешевле, чем по кредитному договору. Это реальность, с которой приходится считаться.

К осени мы ожидаем умеренное оживление на рынке продаж. Хотя все зависит от того, в каком объеме на него выйдут проблемные активы.

Сергей СЕБЕЛЕВ:
– Мы довольно закрытая УК, которая управляет активами частного инвестфонда. Кризис, слава богу, встретили с деньгами и рассматриваем возможность приобретения тех же банковских залогов. Банки действительно, что называется, попали, потому что активы в основном были переоценены и сейчас их не реализовать за залоговую стоимость.

Теоретически можно перекредитовать покупателя залога, но есть риск, что он станет очередным проблемным заемщиком. На мой взгляд, шансов на реализацию активов больше у банков, у которых есть девелоперские подразделения, как, например, у ВТБ. Хорошие команды у Сбербанка и «Санкт-Петербурга». Главная проблема в том, что ни у девелоперов, ни у банков практически нет специалистов для антикризисного управления собственностью.

Сергей ФЕДОРОВ:
– Мы являемся партнерами Северо-Западного банка Сбербанка России по работе с залоговыми объектами недвижимости. Соглашусь с коллегой: есть проблема текущей стоимости активов, которые оценивались до кризиса. Соответственно размер заемных средств велик, и ресурсы для снижения цены малы, поэтому не стоит ожидать, что рынок проблемных залогов с большими дисконтами станет массовым.

Кроме прямой продажи залога есть и другой, более предпочтительный путь — переуступка долга, когда будущий собственник берет на себя обязательства по выплате кредита, не выкладывая сразу всю сумму за актив, а банк при этом не получает на свой баланс проблемный объект. Такую возможность предлагает, в частности, Сбербанк.

На наш взгляд, оптимальная схема для банка с большим количеством залогов — удержание части активов в управлении до момента восстановления рынка. При этом они могут переходить на баланс дочерней структуры банка либо передаваться профессиональной УК.

Анна ДЕРКАЧ:
– Банку на самом деле невыгодно получать залоги на баланс. Поэтому он использует нас, чтобы помочь собственнику как-то выкрутиться, минимизируя издержки, изменив арендную политику и т.п. Ситуация везде разная. Очень многое зависит от конструктивной позиции владельца недвижимости. Если сделать уже ничего нельзя, банки привлекают нас, чтобы эксплуатировать объект и поддерживать его в нормальном состоянии до момента продажи.

Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– Насколько чаще стали обращаться к вам банки по поводу управления залогами за последние полгода?

Сергей ФЕДОРОВ:
– Если в начале года это был, к примеру, один объект, то сейчас их уже пять. К осени, думаю, будет очередной скачок.

Анна ДЕРКАЧ:
– Изменился и характер залогов, которыми мы занимаемся: сначала это были сравнительно небольшие объекты, а теперь — имущественные комплексы.

Дмитрий СИНОЧКИН:
– Банки пока еще встают в позу барышни на выданье: мол, я не такая, я проблемными активами не занимаюсь. Но куда они денутся? Собственность интересна, когда она генерирует доход. С недвижимостью довольно долгое время это происходило само по себе. Она дорожала каждый день независимо от того, какие в ней стояли станки или какие жили люди. Поэтому банки и не обзаводились девелоперскими подразделениями, а теперь они вынуждены их создавать.

Из сегодняшнего разговора ясно, что на рынке недвижимости возникают несколько новых групп собственников. Во-первых, государство, которое вряд ли научилось распоряжаться своим имуществом лучше, чем прежде; во-вторых, банки с девелоперскими подразделениями и инвест¬фонды; в-третьих, крупные компании, которые сумели выйти в кэш и сегодня осторожно подбираются к новым активам.

Очевидно, что рынок будет укрупняться и перераспределяться в пользу игроков, располагающих солидными финансовыми ресурсами. А любая инвестиционная деятельность сегодня требует очень хорошего анализа (хотя он и максимально затруднен), потому что недвижимость перестала быть бесспорным активом.

Участники «круглого стола»

Александр РОМАНЕНКО,
президент корпорации «Адвекс. Недвижимость»

Александр ЕФРЕМОВ,
замдиректора департамента клиентских отношений компании «Планета Капитал»

Алексей ГЕРАСИМЕНКО,
замдиректора департамента корпоративных продаж Северо-Западной дирекции ОАО «Росно»

Антон ЗЕМЦОВСКИЙ,
замдиректора департамента правового консалтинга ГК «Аверс»

Светлана ЧЕВДАРЬ,
начальник департамента оценки недвижимости ГК «Лаир»

Алексей ШАСКОЛЬСКИЙ,
руководитель отдела оценки недвижимости Института проблем предпринимательства

Андрей ВАСИЛЬЕВ,
начальник отдела оценки и маркетинга Фонда имущества СПб

Сергей СЕБЕЛЕВ,
генеральный директор компании «Альфа-Инвест»

Сергей ФЕДОРОВ,
директор по развитию компании Praktis CB

Анна ДЕРКАЧ,
генеральный директор компании «Praktis. Управление недвижимостью»

Дмитрий СИНОЧКИН,
шеф-редактор «НП», модератор

Анастасия ЯСИНСКАЯ,
главный редактор «НП», модератор


27.7.2009 - Бюллетень недвижимости

Оценщики Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУП «ГУИОН») получили аккредитацию ОАО «Российские железные дороги».
подробнее...>

27.7.2009 - Недвижимость и Строительство Петербурга

GVA Sawyer и ГУП «ГУИОН» заключили соглашение о партнерстве.
подробнее...>

22.7.2009 - D'

Одна из наиболее частых причин, по которой россияне задумываются о покупке недвижимости за рубежом, — обеспечить себе и своим детям плацдарм для будущего в виде гражданства другой страны или вида на жительство. Реально ли это, выяснял D’
подробнее...>

21.7.2009 - Ведомости

Индийскую «дочку» АФК «Система» оценят через 15 дней
подробнее...>

20.7.2009 - Недвижимость и Строительство Петербурга

Конкурсная комиссия ОАО «РЖД» подвела итоги квалификационного отбора компаний, которые будут проводить оценку объектов и прав для нужд железнодорожного монополиста.
подробнее...>

20.7.2009 - Недвижимость и Строительство Петербурга

Петербургская компания «Центр оценки «Аверс» выиграла открытый конкурс на право оценки рыночной стоимости 100-процентного пакета акций совместного российско-индийского предприятия Shyam Telelink Limited.
подробнее...>

15.7.2009 - Ведомости — Санкт-Петербург

«Ленптицепром» через суд требует от КУГИ разрешения выкупить сельскохозяйственные земли рядом с Петродворцом
подробнее...>

13.7.2009 - Недвижимость и Строительство Петербурга

Специалисты рейтингового агентства «Эксперт РА» опубликовали данные очередного исследования, характеризующего расклад сил на рынке оценочных услуг.
подробнее...>

8.7.2009 - Коммерсантъ-СПБ

Петербургские власти установили новые цены на земельные участки, находящиеся в собственности города.
подробнее...>

6.7.2009 - Недвижимость и Строительство Петербурга

Аукционы по двум военным объектам в Петербурге, запланированные на июнь, не состоялись из-за отсутствия заявок. Возможно, до конца лета Минобороны выставит их на продажу повторно, снизив цену.
подробнее...>

6.7.2009 - Недвижимость и Строительство Петербурга

Петербургу, безусловно, нужны апартаменты, сдающиеся в долгосрочную аренду
подробнее...>

6.7.2009 - Эксперт

На нисходящем тренде статистика, которая всегда отстает по времени, рисует менее мрачную картину.
подробнее...>