DE|    EN    |RU



Пресс-центр>> Пресса о нас


Эксперт - 6.8.2009

Невечные ценности

На нисходящем тренде статистика, которая всегда отстает по времени, рисует менее мрачную картину. Если формально рассматривать результаты нашего последнего рейтинга оценочных компаний, то оснований для особого беспокойства нет. С одной стороны, снижение годовых темпов прироста доходов с 65 до 30% в 2008 году, конечно, вещь неприятная, но с другой — не может же вечно рынок расти на уровне 50% в год, как это было в последнее пятилетие. Зато радуют объемы. По итогам прошлого года оценщики заработали рекордные 9,3 млрд рублей (см. график 1).

Реальная же картина складывается иначе. Уже первые три месяца кризиса, пришедшиеся на конец 2008 года, обернулись для оценщиков потерей как минимум 15% доходов в годовом исчислении. Ближайшее будущее тоже не обещает ничего хорошего. По крайней мере оперативные данные о выручке оценочных компаний за январь-май 2009 года, запрошенные нами в ходе подготовки этого рейтинга, свидетельствуют о 10−процентном падении рынка. Впрочем, первые признаки приближающегося кризиса игроки почувствовали еще два года назад.

Неутешительная хроника

На рынке оценки приближение кризиса ощущалось несколько раньше, чем на многих других. Негативные перемены мы отмечали здесь уже в рейтинге по итогам 2007 года (см. «Эксперт» №26 за 2008 год). Тогда, под влиянием лишь наступавшего на Россию кризиса ликвидности, темпы роста выручки оценщиков в финансовом секторе впервые значительно замедлились — с 90 до 45%. Снизился и темп роста их доходов в строительном секторе — он составил всего 13% за год. Но проблема еще не была повсеместной и не вызывала паники ни у оценщиков, ни у их клиентов из других секторов. Однако к осени 2008 года кризис ликвидности перерос в кризис финансовый, а затем и вовсе стал общеэкономическим. Потоки финансирования бизнеса иссякли, и в течение нескольких месяцев затраты на оценку, равно как и на другой интеллектуальный сервис, резко сократились. Почти все опрошенные нами компании сообщили о том, что с осени прошлого и по июнь нынешнего года заказчики задерживают платежи.

Что еще хуже, от оценки начинают отказываться. «Следствием кризиса стал пересмотр политики банков и предприятий относительно необходимости и качества проводимой оценки», — говорит генеральный директор консалтинговой группы «НЭО Центр» Валерий Есауленко. Ухудшение инвестиционного климата и проблемы с кредитованием вызвали резкое сокращение заказов на оценку активов при залоге (в том числе ипотеки) — между тем этот вид оценки был наиболее массовым и двигал рынок последние несколько лет.

Анализ ситуации в банковской сфере, проведенный нами на основании данных ЦБ РФ, показал, что прирост ссудной задолженности нефинансовых предприятий и физлиц перед банками за первое полугодие 2008 года составил 20%, за второе — 12%. Однако замедление второго полугодия было куда более жестким, чем может показаться на первый взгляд. Если вычесть из общей массы кредиты, выданные госбанками для замещения масштабного оттока иностранного капитала, то прирост кредитования во втором полугодии окажется практически нулевым. Кстати, выдавались эти кредиты в экстренном порядке, зачастую без оценки текущей стоимости залога, а то и вообще без обеспечения, так что услуги оценщиков оказались невостребованными. Кроме того, свыше четверти прироста второго полугодия — простая переоценка ранее выданных валютных кредитов. В итоге оказывается, что без учета этих эффектов кредитный портфель во втором полугодии не расширился, а сократился на 3–5%. Еще сильнее просел объем выдачи новых кредитов, если не считать вышеупомянутые «антикризисные ссуды».

Спрос на услуги оценщиков снизился и из-за начавшейся оптимизации бюджетов. Сделайте то же, но дешевле, начали требовать банки. По мере распространения кризиса оценщики все более явно стали ощущать своеобразный мультипликативный эффект, генерируемый общим экономически спадом. «Сокращение объема заказов связано прежде всего со значительным снижением деловой активности. Анализ событий первого квартала 2009 года — фактические прекращение IPO, упадок на рынке долговых обязательств, замена сделок с привлечением финансирования сделками мены — заставляет задуматься: а нужны ли сейчас вообще финансовые консультанты и, в частности, оценщики?» — говорит управляющий директор ООО «Нексиа Пачоли Консалтинг» Дарья Окунева.

Однако снижением темпов роста влияние кризиса не ограничилось. «Начало кризиса проявилось прежде всего в снижении цен и, следовательно, в сокращении рентабельности, — считает президент ООО “Русская служба оценки” Александр Жигло. — В ближайшей перспективе ситуация не изменится. Как минимум год будет рынок клиента, а не рынок поставщика. Придется гораздо строже контролировать издержки, прежде всего трудоемкость работ».

Как и другие участники рынка, оценщики были вынуждены принимать меры по спасению бизнеса. Около 10% опрошенных компаний из числа участников рейтинга говорили о переходе на неполный режим дня, а 20% компаний с осени 2008 года прибегли к сокращению штата; 5% участников рейтинга допускают возможность объединения. Такие сделки уже происходят. «Возможности кооперации интегрированных структур мы рассматриваем как важный инструмент конкурентной борьбы на нашем тесном рынке, который явно демонстрирует тенденцию к концентрации. Наша нынешняя стратегия слияний и поглощений прежде всего решает задачу расширения бизнеса: использование наработанной клиентской базы приобретаемой компании, ее репутации и профессиональных ресурсов. Немаловажным фактором является и появляющаяся возможность для тактического маневра при выборе площадок для дальнейшего развития», — рассказывает гендиректор консалтинговой группы ЛАИР Александр Смирнов.

Снижение спроса и платежеспособности заказчиков приводит не только к росту конкуренции, но и к резкому падению рентабельности на рынке оценочных услуг. «Сужение сегмента оценки во второй половине 2008 года поставило многие компании в тяжелое положение. Ситуация на рынке привела к демпингу. И речь идет не об оправданном, на 20–30 процентов, снижении стоимости работ, а об откровенном демпинге, когда к первоначальной цене, и так рассчитанной на основе минимальных тарифов (750 рублей в час без НДС), предлагаются скидки в 60–80 процентов», — сетует генеральный директор ООО «Лаборатория независимой оценки “Болари”« Лариса Гуськова.

Депрессивные сегменты

Оценка бизнеса и ценных бумаг. Если не брать в расчет оценку нематериальных активов и интеллектуальной собственности, спрос на которую и прежде был невысоким, а теперь еще больше сократился (-10% за год), то сильнее всего кризис отразился на оценке бизнеса и ценных бумаг. По данным компаний — участников рейтинга, рост их выручки от оценки бизнеса за последний год составил всего 11% (см. график 2) против 88% годом ранее. О снижении спроса на оценку бизнеса свидетельствует и сокращение ее доли в общем доходе оценщиков на 5% (см. график 3). В ряде случаев, например, при оценке залога с целью получения кредита причиной уменьшения выручки оценщиков стало снижение стоимости бизнеса и ужесточение кредитной политики банков, повлекшее сокращение кредитования, а следовательно, и оценки. На это наложилось и массовое сокращение компаниями своих затрат, в частности на оценку для подтверждения цены сделки оценщиком при реализации активов. «Сегодня многие уже не заботятся об этом из-за экономии денег и неуверенности в завтрашнем дне, — говорит генеральный директор ООО “Центр Автоматизации и Оценки” Илья Суслов. — Причина в снижении физических оборотов, падении цен на товары и услуги, увеличении ставок дисконтирования и капитализации в связи с возросшими рисками».

Впрочем, при постепенном восстановлении объемов кредитования, рассчитывают оценщики, наступит ренессанс и для их бизнеса, ведь банкам в условиях падения стоимости залогов необходимо понимать адекватную цену бизнеса.

Спрос на оценку бизнеса поддерживается и реструктуризацией активов. «Реструктуризация — процесс длительный, и компании, которые начали его в первой половине 2008 года, до конца года еще не завершили, поэтому и потребность в оценке не отпала», — считает руководитель департамента оценки АКГ «Интерком-Аудит» Ирина Белышева. По данным участников, совокупная выручка от оценки бизнеса при организации и реструктуризации за последний год стала одной из высоких — около 740 млн рублей.

Со временем стимулировать оценку бизнеса, по мнению директора департамента корпоративных финансов ООО «Росэкспертиза» Михаила Кленина, будет рост неплатежей и задолженности, что неизбежно приведет к необходимости ее реструктуризации с использованием векселей, облигаций, опционов и варрантов. А это, в свою очередь, заставит расти спрос на оценку данных видов ценных бумаг.

Оценка недвижимого имущества. Другой сегмент, где влияние кризиса было особенно ощутимо, — оценка недвижимости. За 2008 год в этом секторе рынка оценщикам удалось заработать почти 3 млрд рублей. Тем не менее темпы роста их выручки снизились здесь с 45 до 30%, причем почти весь прирост был достигнут в первом, еще докризисном, полугодии.

Большинство из числа опрошенных участников рейтинга указало на снижение в нынешнем году объемов оценки коммерческой и жилой недвижимости. «Сокращение работ по оценке ипотеки стало очевидным в связи с резким сокращением выдаваемых кредитов», — отмечает президент группы компаний «Аверс» Михаил Зельдин. О снижении спроса на услуги оценщиков в рамках ипотечных сделок говорят и участники рынка недвижимости, для которых до кризиса оценка была тесно связана именно с этим видом сделок. У многих риэлтерских агентств, рассказывает гендиректор агентства недвижимости DOKI Валерий Барнинец, количество сделок при помощи ипотеки еще весной прошлого года достигало 90%. «Объем заказываемых услуг по оценке недвижимости был очень высок. В настоящее время сложная ситуация в сегменте ипотечного кредитования сильно ударила по рынку оценочных услуг. Счет клиентам с кредитными средствами в агентствах недвижимости сейчас идет на единицы. Значит, и количество заказов на оценочную деятельность здесь минимально, например, к нам за три весенних месяца обратилось всего несколько клиентов с кредитными средствами, и только с парой из них удалось провести сделки. Общее снижение оценочных услуг для клиентов агентств недвижимости сейчас можно оценить в 80–90 процентов», — говорит Барнинец.

Перспективы развития сегментов оценки бизнеса и недвижимости участники рынка связывают — по принципу «не было счастья, да несчастье помогло» — с вероятным ростом числа банкротств. «Увеличение спроса на оценку недвижимости, бизнеса, пакетов акций будет вызвано возможными банкротствами, сделками по слияниям и поглощениям, распродажей активов», — прогнозирует партнер компании ФБК (PKF) Станислав Новиков. С ним согласен и директор департамента оценки АКГ «Развитие бизнес-систем» Максим Тищенко: «Простимулировать рынок оценки недвижимого имущества должно прохождение компаниями процедур банкротств, в связи с которыми возрастет потребность в оценке имущественных комплексов».

Прошлогодние фавориты

Динамичным развитием в предкризисный период характеризовались такие направления оценочной деятельности, как оценка инвестиционных проектов и переоценка активов. Темпы роста выручки оказались в этих сегментах самыми высокими — 86 и 73% соответственно.

Оценка инвестиционных проектов. В первой половине 2008 года ситуация на рынке корпоративного финансирования оставалась благоприятной, соответственно процветала и оценка инвестпроектов. «В 2008 году повышался спрос на контроль уже осуществленных инвестиций: оценку стоимостных параметров договоров поставки, оценку фактического состояния освоения заемных средств и динамики реализации проекта, оценку выполнения проектных показателей», — поясняет управляющий директор ООО «ВС-оценка» Василий Иллювиев.

Сейчас же перспективы этого сегмента в лучшем случае туманны. «До кризиса одновременно с оценкой зачастую велась работа по бизнес-планированию и анализу эффективности инвестиционных решений с объектами оценки. Сейчас объем таких услуг практически сведен к нулю из-за снижения кредитной активности и почти полного отсутствия новых проектов в строительстве», — рассказывает генеральный директор ООО «АБК — Активные Бизнес Консультации» Денис Калужских. Тему продолжает Василий Иллювиев: «Реализация инвестпроектов зависит от стоимости капитала. Сегодня реальная стоимость привлеченного капитала составляет 17–27 процентов. Такая стоимость заемных средств делает неинтересным развитие новых проектов, а собственного капитала не так уж и много. Так что с инвестициями и инвестпроектами ситуация сложная».

Переоценка активов и основных фондов. В этом сегменте ситуация несколько лучше. Причина в том, говорит директор департамента VIP-клиентов ООО «Прайс Информ» Сергей Силантьев, что, несмотря на сокращение банками выдачи кредитов новым клиентам до минимума, сохранилась потребность в оценке залога «для целей перекредитования, когда заемщик и банк уточняют размер залогового обеспечения с целью внесения изменений в уже существующий кредитный договор». Кроме того, по словам Валерия Есауленко из группы «НЭО Центр», стремящийся к нулю спрос на оценку жилья в целях ипотечного кредитования частично восполняется спросом банков-кредиторов на пакетную переоценку недвижимости — либо в случае перехода ее в собственность банка, либо при кредитовании завершающих стадий строительства. С этой точкой зрения согласен гендиректор ЗАО «Городское бюро оценки» Никита Бубякин: «С началом кризиса мы наблюдали увеличение спроса на оценку активов, которые уже обременены залогом в пользу банков, с целью определения стоимости в новых экономических условиях. Мы ожидаем сохранения спроса на переоценку уже заложенных активов. Причем активность заказчиков оценки, по нашим прогнозам, не будет зависеть от состояния экономики: оценка залогового обеспечения может быть востребована как собственниками — в случае восстановления экономики, так и банками-залогодержателями — в случае продолжения или обострения кризиса». Да и сами банки все чаще обращаются к аккредитованным оценочным фирмам с целью переоценки всего кредитного портфеля. «Обновление резервов под обеспечение и переформирование групп надежности кредитного портфеля вынуждает банки проводить полномасштабные переоценки залоговых активов», — говорит Денис Калужских.

Госфактор под вопросом

Осторожный оптимизм оценщики высказывают в связи с реализацией крупных инфраструктурных проектов, осуществляемых при поддержке государства или целиком на бюджетные средства. «Финансовый кризис увеличил роль государства в экономике страны. В последнее время все больше заказов связано с проектами, в которых участвуют либо государственные банки, либо крупные компании с преимущественным участием РФ или субъектов федерации», — рассказывает директор ООО «Институт проблем предпринимательства» Владимир Романовский. Продолжает тему Дарья Окунева: «Сегодняшние экономические условия рождают спрос со стороны новых потребителей оценочных услуг: госкорпораций, проводящих активную политику реструктуризации, госбанков, приобретающих активы предприятий и банков с нестабильным финансовым положением и “причесывающих” эти предприятия с последующим поиском стратегического инвестора».

Однако особых иллюзий в отношении спроса со стороны государства и приближенных к нему структур оценщики не питают. К началу 2009 года были завершены крупные программы приватизации, реструктуризации и консолидации предприятий, требующие оценки. «Было реструктурировано и ликвидировано РАО ЕЭС, избавились от своих основных непрофильных активов РАО “Газпром” и РАО РЖД, создана государственная корпорация “Ростехнологии”, а постсоветская приватизация в основном завершена. Кроме того, крупнейшие российские компании уже перешли на МСФО и US GAAP. Вот такая невеселая картина вырисовывается», — констатирует Илья Суслов.

Сам себе регулятор

Если рассматривать рынок оценки в 2008 году с организационно-нормативной точки зрения, то наиболее важным событием следует считать переход на принципы саморегулирования, предписывающие с января прошлого года обязательное членство в СРО и страхование профессиональной ответственности. «Перемены не быстрые, но вектор в целом правильный. В оценочном сообществе появилось ощущение персональной ответственности, репутацию все труднее спрятать за спиной юридического лица. Тебя проверяют не случайные люди, а коллеги-профессионалы, много лет находящиеся в этом рынке и знающие, кто чего стоит», — считает Александр Жигло.

Одна из главных задач СРО — способствовать качеству оценки и избавлению рынка от недобросовестных участников. И кризис лишь добавит саморегулируемым организациям такой работы, ведь резко обострилась, как уже было сказано выше, проблема демпинга.

В числе прочего оказать помощь в решении и этой проблемы может развитие саморегулируемых организаций. За 2008 год число членов СРО увеличилось на 62% и составило на 31 декабря 1,204 тыс. участников (против 742 годом ранее). Наибольшая доля оценщиков (38%) у Российского общества оценщиков (РОО) — его членами являются 456 сотрудников из компаний, участвующих в рейтинге. Еще 34% приходится на Саморегулируемую межрегиональную ассоциацию специалистов-оценщиков (СМАОс), 12% и 10% — на Национальную коллегию специалистов-оценщиков (НКСО) и Ассоциацию российских магистров оценки (АРМО) соответственно, 3% — на «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» (ОПЭО) и по 1% — на Межрегиональный союз оценщиков (МСО) и Саморегулируемую организацию оценщиков «Сибирь». Возросло и число сертифицированных СРО оценщиков — за год на 45% (до 276), свидетельствующее о качественном составе специалистов.

Помимо этого в 2008 году официально приступил к работе Национальный совет по оценочной деятельности (НСОД), призванный формировать единые подходы к деятельности оценочных компаний и выработке единой позиции участников рынка по вопросам регулирования этой деятельности.

В этом контексте актуальна активизация усилий по законодательному закреплению минимальных тарифов на оценочные работы, а также правил оценки деятельности членов СРО, что также должно помочь решить проблему демпинга. Как сообщил председатель комитета по этике НСОД Дмитрий Кувалдин, Национальный совет разработал и утвердил «Минимальные нормативы при планировании оценочных работ в РФ» и ресурсно-технологические модели расчета стоимостей человеко-часа для различных видов оценочных работ с учетом региональных коэффициентов. Кроме того, в рамках подготовленного комитетом проекта Федерального стандарта «Кодекс профессиональной этики оценщиков» согласие на выполнение оценочных работ по расценкам ниже уровня минимальных нормативов рассматривается как неэтичное, а нарушение Федеральных стандартов повлечет соответствующие последствия.

В соответствии с новыми правилами работы в сегменте оценки изменилась и методика составления нашего рейтинга, которая после неоднократного обсуждения была одобрена комитетом по этике НСОД. Теперь при подготовке рейтинга учитываются только прямые показатели деятельности — выручка, число выигранных компанией федеральных конкурсов и уровень страховки компании (производные показатели не рассматриваются). К этим показателям, которые мы учитывали и раньше, добавились такие критерии, как число оценщиков (членов СРО), наличие у оценщиков квалификации и соответствие услуг юридического лица международным и российским стандартам качества.

В подготовке материала принимал участие Станислав Волков


31.8.2009 - Строительный Еженедельник

Многофункциональный комплекс в Приморском районе планирует возвести компания «Восход». Под эти цели ей будет выделен участок площадью 6,8 тыс. кв. м на улице Шаврова (восточнее дома № 43, корп. 2, лит. А, по Комендантскому проспекту).
подробнее...>

27.8.2009 - Коммерсант-СПб

Победитель торгов по участку на Пулковском шоссе перепродает актив Девелоперы начинают отказываться от земельных участков, приобретенных на городских торгах.
подробнее...>

19.8.2009 - Ведомости — Санкт-Петербург

Балтийский завод может вернуть городу землю, на которой собирался строить новые производственные мощности
подробнее...>

17.8.2009 - Недвижимость и Строительство Петербурга

Юристы Минфина подготовили и направили в Правительство РФ поправки к закону о бухучете. Сегодня компании — «при наличии соответствующих обоснований» — могут не проводить переоценку активов.
подробнее...>

17.8.2009 - Недвижимость и Строительство Петербурга

Минобороны продает три своих объекта в Петербурге, два из них — повторно. Начальную цену лотов, не востребованных на предыдущих торгах (в общей сложности — около 1,5 млрд рублей), продавец не менял.
подробнее...>

17.8.2009 - Недвижимость и Строительство Петербурга

Юристы Минфина подготовили и направили в Правительство РФ поправки к закону о бухучете. Сегодня компании — «при наличии соответствующих обоснований» — могут не проводить переоценку активов.
подробнее...>

10.8.2009 - Недвижимость и Строительство Петербурга

Специалисты агентства «Эксперт РА» опубликовали очередной рейтинг оценочных компаний.
подробнее...>

3.8.2009 - Недвижимость и Строительство Петербурга

Восемнадцать лет в бизнесе приучили ждать неприятностей в любой момент. Август и сентябрь как «время катаклизмов» я не выделяю (тем более в августе у меня день рождения).
подробнее...>