DE|    EN    |RU



Пресс-центр>> Пресса о нас


Недвижимость и Строительство Петербурга - 14.9.2009

Мифология спада

Объемы сдачи в эксплуатацию нового жилья сокращаются. Строители не спешат выводить на рынок новые проекты — значит, «сдувается» и предложение. Но цены все равно продолжают снижаться, хотя и медленнее, чем в начале кризиса.

Период бурного роста на рынке жилья породил свои мифы. Самые популярные: «Жилье дорожает и будет дорожать» и «Московская недвижимость всегда в цене». (С последним тезисом, впрочем, и не поспоришь; осталось лишь уточнить — какая и в какой?)

Кризис формирует собственную мифологию — более разнообразную. Застройщики верят в неизбежность дефицита и последующего скачка цен, чиновники и «единороссы» — в жилье по 30 000 рублей за квадрат и в ипотеку под 10-11% годовых. Замороченный потребитель уверен, что его дурят и те и другие.

Ликвидная доля

В первом квартале в Петербурге было введено 463 780 кв.м жилья, во втором — 277 300 кв.м, за полгода — около 740 тысяч кв.м. Темпы вполне приличные: в прошлом году в первом полугодии строители отчитались за 714 тысяч кв.м. Специалисты, впрочем, отмечают, что застройщиков заставляет спешить смещение спроса в сторону готовых или почти готовых объектов.

По данным «Петербургской Недвижимости», 98% построенного во втором квартале — квартиры эконом-класса. Суммарная площадь новостроек, в которых продается жилье, составляет 5,57 млн кв.м.

По сведениям экспертов GVA Sawyer, в активной продаже на первичном рынке находится 2,2 млн кв.м (объем «вторички» — 7,6 млн). Аналитики «ЮИТ-Лентек» оценивают площадь непроданных квартир в 3 млн кв.м.

«ПН» оценивает предложение в сегменте типового жилья в 29 000 квартир, из них 7000 (25%) — в домах высокой степени готовности (сданные или со сроком ввода в 2009 году), но ликвидными специалисты «ПН» считают лишь 1500-2000 квартир.

У «ЛенСпецСМУ» другие данные: в аналитическом отчете холдинга указано, что доля жилья в домах высокой степени готовности (без деления на категории) составляет 42%. Полгода назад этот показатель составлял 62%.

То есть процент ликвидных квартир действительно сокращается, но пока их вроде бы вполне достаточно. Кроме того, ликвидность того или иного типа жилья на падающем рынке определяется не аналитиками, а капризами платежеспособного спроса.

О ликвидности и о соотношении цен первичного и вторичного рынков рассуждает директор по исследованиям в сфере недвижимости ГК «Аверс» Светлана Шалаева: «В течение более чем десяти лет на «первичке» предлагался, по сути, полуфабрикат — «квартиры под чистовую отделку», требовавшие немаленьких вложений и длительного времени до момента, когда в них можно действительно поселиться. (В международной практике к продаже предлагается жилье «под ключ», даже с мебелью.)

Поэтому наш первичный продукт дешевле, чем квартиры на вторичном рынке. В большинстве стран картина противоположная: жилье б/у уступает по цене сопоставимому по классу новому. У нас будет так, когда на первичном рынке возобладают полностью готовые к заселению квартиры. Кроме того, «полуфабрикат» покупали частные инвесторы; на падающем рынке их практически не осталось. На «рынке конечного покупателя» стала заметнее проблема низкого качества новых домов и квартир.

«Затоваривание» рынка неликвидом (если принимать на веру цифры «ПН») — главная проблема сейчас, а не «отложенный спрос», который при отсутствии новых проектов вскоре якобы приведет к дефициту жилья и росту цен.

На мой взгляд, тенденция к снижению цен пока далека от перелома. Не случайно девелоперы почти не покупают участки и не начинают новые проекты — велика вероятность, что не продадут квартиры по желаемой цене».

Экономика выжидания

Платежеспособный спрос — то есть продажи — по данным «ПН» и «ЮИТ Лентек» — составил в первом полугодии примерно по 300 000 кв.м в квартал. Эксперты GVA Sawyer отмечают, что «платежеспособный спрос на первичном рынке снизился практически в три раза по сравнению с докризисными значениями». Этот спад специалисты связывают с психологическими обстоятельствами: «Усугубилась неуверенность населения в завтрашнем дне и в стабильности своих доходов. Часть потенциальных потребителей заняли выжидательную позицию».

Накопления граждан на рублевых и валютных депозитах, по данным финансистов, в июле выросли на 12% — и продолжают расти. Оборот розничной торговли за тот же месяц сократился на 8%. Реальные доходы граждан — даже по данным Росстата — в июле этого года были на 6% ниже, чем год назад.

То есть: доходы падают, граждане все меньше тратят и все больше откладывают про запас. Для того чтобы они вдруг понесли свои накопления на квартирный рынок, нужна сильная мотивация.

Исследователи из холдинга «РОМИР» провели опрос, выясняя, сколько семье из трех человек нужно денег для нормальной жизни. В Петербурге эта цифра составляет 64 500 рублей в месяц. Это больше, чем в Москве, где уровень «финансовой нормы», по мнению самих москвичей, — 61 900 рублей. Вполне вероятно, что петербуржец даже с очень приличным уровнем доходов окажется перед выбором: то ли покупать жилье и резко снижать качество жизни, то ли — если квартирный вопрос не так уж достал — отложить покупку на потом.

Спад притормаживает?

Строители, по крайней мере в публичных выступлениях, выражают уверенность, что дефицит ликвидного предложения неизбежен и что он обязательно приведет к росту цен. Эту же точку зрения высказала недавно и губернатор Валентина Матвиенко. Есть и другой сценарий: если не случится катаклизмов, то интерес покупателей (особенно с учетом перехода застройщиков на 214-ФЗ) будет постепенно сдвигаться к объектам на более ранней стадии, которые и восполнят дефицит готовых квартир. Но этот вариант в дискуссиях практически не обсуждается.

Цены между тем продолжают снижаться. Специалистам, конечно, хочется видеть торможение этого процесса. «Темпы снижения заметно замедлились», — отмечают аналитики «ЛенСпецСМУ». По данным «ПН», картина получается другая: в первом квартале падение цен предложения составило 3,9%, во втором — 5,65%. Это больше похоже на разгон, а не на торможение.

По расчетам аналитика Дмитрия Житкова, в августе цены предложения в новостройках продолжали снижаться на всех территориях Петербурга, за исключением центра города. Прирост в центре получился в основном за счет уже сданного жилья. В самом представительном и массовом сегменте — в спальных районах — цены постепенно «успокаиваются», отмечает г-н Житков: в мае снижение составляло 2,8%; в июне — 2,1%; в июле — 1,2%, а в августе — всего лишь 0,6%.

На вторичном рынке после провала в январе (-3,44%) снижение шло по нарастающей: февраль — минус 1,81%, март — минус 2,21%, апрель — минус 2,97%, май — минус 2,84%, июнь — минус 3,47%... Вот после июньского отрицательного пика действительно можно говорить о замедлении темпов падения: июль — минус 3,2%, август — минус 2,6%; в сентябре, на фоне традиционного роста активности, резкого спада, скорее всего, не случится.

Факторы дефицита

Действительно настораживают цифры по вводу новых объектов. По сведениям аналитиков «ПН», в I квартале на рынке появилось 103 500 кв.м, во втором — около 180 тысяч (17 новых объектов) — меньше 300 тысяч за полгода. В 2008-м каждый квартал в продажу вбрасывали от 430 до 750 тысяч «квадратов» (в первом полугодии — около 1 млн кв.м). Однако новое предложение — это проекты со сроком сдачи в 2011-12-13-м. То есть дефицит возможен, но все же не завтра. Во втором квартале, по данным «ПН», приостановлены продажи в 14 объектах бизнес-класса (101 300 кв.м) и в 19 объектах типового жилья (448 000 кв.м).

Специалисты компании GVA Sawyer прогнозируют «снижение роста предложения на первичном рынке жилья вследствие заморозки или смены концепции ряда проектов». Из «миллионников» пока официально заморожены два проекта комплексного развития общей площадью 5,3 млн кв.м: «Красные зори» (УК «Теорема»), 2,4 млн кв.м; «Юнтолово» («Главстрой СПб»), 2,9 млн кв.м. Кроме того, фиксируется приостановка нескольких точечных проектов на стадии проектирования.

«В результате заморозки крупных проектов, переноса сроков и практического отсутствия новых проектов точечной застройки произойдет существенная коррекция объема предложения уже в 2010 году, — полагают в GVA Sawyer. — Более половины точечных проектов перенесут срок сдачи. На ряде площадок сейчас наблюдается имитация строительной деятельности. Поставщики стройматериалов заявляют о том, что их обороты сократились в среднем на 40%. Фирмы, сдающие в аренду строительную технику, заявляют, что ее возврат превысил 50%».

Вместе с тем генеральный директор компании «Питер-Девелопмент» Дмитрий Миронов отмечает, что на строительном рынке сложился переизбыток невостребованных участков: «На рынке сейчас довольно много площадок под застройку — находящихся в собственности или полученных на инвестиционных условиях, причем до кризиса. По городским участкам девелоперы уже, как правило, понесли определенные затраты (перечисление платежей в бюджет, получение разрешения на строительство).

И теперь они хотят их реализовать, чтобы хотя бы отбить свои вложения. Но строители не готовы брать эти участки! Во-первых, строить не на что. Во-вторых, неясно, за сколько можно будет реализовать жилье «на выходе». Крупные заказчики (Минобороны, город) обозначили свою ценовую планку — 44 300 за кв.м. Премьер-министр заявил, что жилье должно стоить 30 000. Проекты, предполагающие развитие участков, полученных до кризиса, не вписываются в эти ценовые параметры».

То есть строители при покупке земли ведут себя точно так же, как граждане — при покупке квартир: выжидают прояснения ситуации.


28.9.2009 - Ведомости

В сентябре в Петербурге появились сразу две новые аукционные площадки.
подробнее...>

28.9.2009 - Недвижимость и Строительство Петербурга

Пришел ли офисный рынок хотя бы в зыбкое ценовое равновесие?
подробнее...>

28.9.2009 - Недвижимость и Строительство Петербурга

Башню придумала и выдвинула сама жизнь! В процессе естественного развития города Петербурга.
подробнее...>

25.9.2009 - Ведомости

Росимущество не смирилось с отменой из-за орфографических искажений конкурса на оценку Shyam Telelink Limited, оспорило аннулирование закупки в суде и проиграло процесс.
подробнее...>

24.9.2009 - Коммерсант

Правительство РФ может купить долю в индийской телекоммуникационной компании Sistema Shyam TeleServices, сообщил вчера вице-премьер, министр финансов Алексей Кудрин.
подробнее...>

24.9.2009 - РБК daily

Правительство рассчитывает до конца 2009 года приобрести долю в индийской дочерней компании АФК «Система» — Sistema Shyam TeleServices (SSTL)
подробнее...>

23.9.2009 - Ведомости

$3,4 млрд — в такую сумму оценена индийская сотовая «дочка» АФК «Система» Sistema Shyam Teleservices Ltd. (SSTL). Это значит, что 20% оператора, которые собирается купить государство, могут обойтись ему в $680 млн
подробнее...>

17.9.2009 - Бюллетень Недвижимости

Депутаты петербургского ЗС считают кадастровую стоимость городских земель заниженной и требуют переоценки.
подробнее...>

7.9.2009 - Недвижимость и Строительство Петербурга

Начался учебный год. Нам показалось интересным посмотреть, сильно ли помогло базовое образование людям, которые в этой жизни уже чего-то добились?
подробнее...>

7.9.2009 - Строительный Еженедельник

Компании, осуществляющие оценочную деятельность в Санкт-Петербурге, занимали лидирующие позиции в России уже в 1990-е годы.
подробнее...>