DE|    EN    |RU



Пресс-центр>> Пресса о нас


Недвижимость и Строительство Петербурга - 28.9.2009

Аренда по справедливости

Пришел ли офисный рынок хотя бы в зыбкое ценовое равновесие? Что такое справедливая стоимость аренды в нынешних условиях, когда в одном бизнес-центре ставки могут различаться на четверть, а здания, гордо заявляющие о своей принадлежности к А-классу, порой предлагаются за те же деньги, что и периферийные середнячки? Как противостоять демпингу? И что такое деловая этика в условиях ожесточенной борьбы за клиента?

Эти и другие вопросы стали темой дискуссии, организованной нашим еженедельником и Группой компаний «БестЪ», предложившей выяснить актуальную рыночную стоимость офисов, выставив их на аукцион (подробнее — см. материал на стр. 13). «Круглый стол» прошел за неделю до первых наменченных торгов за право аренды коммерческих площадей, когда предугадать их результат не взялиcь бы и сами организаторы.

Во имя движухи

Георгий РЫКОВ:
– Идея аукциона, точнее — регулярных аукционов, возникла у нас в компании для того, чтобы как-то оживить и раскачать рынок, находящийся в состоянии дисбаланса. Дело это очень непростое, особенно в нашем консервативном городе.

Вадим ДЕМЕШЕНКОВ:
– В каждом из выставленных бизнес-центров предлагаются одно-два небольших помещения (до ста метров). Это и объекты, находящиеся в управлении ГК «БестЪ», и площади сторонних собственников. Кто-то нашу инициативу уже активно поддерживает, кто-то относится к ней скептически.

Мы убеждаем арендодателей назначить стартовые цены хотя бы вдвое ниже расценок, действующих в конкретном БЦ, чтобы привлечь внимание потенциальных клиентов к объекту. Чем больше претендентов, тем выше вероятность торга и возможность повысить начальную ставку. Поэтому у нас и фигурируют предложения по 300-500 рублей/кв.м в месяц.

Вопрос из зала:
– Как собственники реагируют на вашу инициативу?

Георгий РЫКОВ:
– Нормально. Количество выставленных лотов увеличивается ежедневно. Если у вас есть имущество, долгое время никем не востребованное, эта проблема беспокоит с каждым днем все больше и больше.

Анна ДЕРКАЧ:
– «БестЪ», по-моему, придумал очень интересный ход. Сначала я была против: сильно опасалась, что действующие арендаторы, увидев ставку, назначенную для аукциона, прибегут за скидками. Однако на каждом объекте есть неликвидные помещения, например с неудачной планировкой, с изъянами отделки и т.п.

Сдать их в обозримом будущем шансы невелики. Почему бы не попробовать торги? Что мы и сделали. Речь идет о помещениях в БЦ категории В и С. Согласна, что чем скромнее начальная цена, тем больше люфт. Наивно было бы предлагать офис по 600 рублей при средней ставке на объекте в 700 руб. За что тут торговаться?

Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– То есть речь идет о благополучных в целом комплексах, где зависла пара офисных блоков, а не о пустых новых зданиях, которые выставляются по 300 рублей за «квадрат"?

Анна ДЕРКАЧ:
– Безусловно, хотя и новый бизнес-центр сдавать таким способом можно.

Евгения МОРОЗОВА:
– Мы выставили на аукцион два помещения, хотя рынок к осени оживился, активно идут переговоры, в том числе и о крупных площадях, поэтому мы и сами неплохо справляемся с заполняемостью объектов. Например, БЦ на пр. Непокоренных, 49 весь последний год сохраняет загрузку 95%. Конечно, труднее всего пришлось комплексу «Фернан Леже», открытие которого совпало с началом кризиса. Но и он сейчас заселяется арендаторами.

Георгий РЫКОВ:
– Мы ни в коей мере не хотим подменять работу брокеров и управляющих. У аукциона другая цель. Наш БЦ «Авеню» тоже заполнен на 96%, но тем не менее в нем есть пустые помещения. Одно из них простояло уже год, подсчитать убытки несложно. И такие остаточки накопились практически у всех. Кроме того, хотелось бы вообще понять, что происходит на рынке, есть ли на нем новые арендаторы, жив ли малый и средний бизнес, на который прежде всего и направлена наша акция.

Михаил ГУСЕВ:
– Мы тоже подготовили свои лоты. Сейчас на рынке много пустующих помещений, поэтому надо использовать все возможные способы поиска клиентов, а это, безусловно, новый канал сбыта. Даже если объект не уйдет на аукционе, о нем узнают и будут звонки.

Наталья СКАЛАНДИС:
– Хотим выставить около 15 объектов. Причем на одно из помещений уже нашлись два претендента. Мы предложили им встретиться на торгах. Говорят: «Замечательно, поборемся». Я, честно говоря, совершенно не ожидала такой реакции и очень ей рада. Ведь в последнее время мы привыкли к разговорам о скидках.

Конечно, не все собственники, с которыми мы общались, согласны участвовать в аукционе. Они хотят осмотреться, да и психологически не готовы заявлять низкие ставки, опускаясь с декларированных $40. Время покажет, изменится ли их позиция.

Из положительных тенденций: наши арендаторы в последние месяцы перестали просить скидки, и процент незаполненных площадей очень невелик.

Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– И в какой точке вы достигли ценового равновесия?

Наталья СКАЛАНДИС:
– На самом деле диапазон ставок довольно широк. В БЦ «Нобель» (класс В) он составляет 850-1300 руб./кв.м. Причем часть клиентов, которые платят выше среднего, скидок не просят и никаких дополнительных условий не выдвигают. Им нравится объект, они к нему привыкли и менять ничего не хотят.

Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– То есть арендная справедливость — понятие весьма гибкое…

Борис МОШЕНСКИЙ:
– Не хочу подробно обсуждать инициативу «Беста» до итогов первого аукциона, но если она сделает собственников более уступчивыми, положительный эффект для рынка очевиден. В городе по-прежнему хватает арендодателей, которым грех жаловаться на то, что их здания стоят пустыми. Они очень негибки в вопросе ставок и не слушают консультантов. Быть может, аукцион наглядно продемонстрирует таким владельцам, какова справедливая цена их объектов.

Константин МЕРКЕЛЬ:
– В международной практике аренды аукционные процедуры не приняты, но нам сегодня, безусловно, нужны креативные решения. По крайней мере, мы получим обратную связь со спросом.

Но нужно привлечь правильную целевую аудиторию. Как правило, небольшие фирмы, которым нужны 50-60 кв.м, не настолько глубоко занимаются вопросами аренды, чтобы создать нужное оживление на аукционе.

На наш взгляд, стоило бы выставлять на торги лоты по 500 кв.м, а возможно, и по 1000 метров. За счет этого можно рассчитывать на более широкий круг участников.

Лилия ЕРЕМЕНКО:
– Наш проект «Пулково Скай» — это три здания (около 76 000 кв.м офисов категории В+) рядом с аэропортом. У меня есть на примете небольшое помещение, которое можно было бы выставить на торги. Но предлагать на аукцион блоки по 1000 «квадратов» я не готова, от этого может пострадать экономика проекта в целом.

Виталий ЦЫПИЛЕВ:
– У меня отношение к торгам довольно сложное. Есть большой риск сдвинуть рынок в опасном направлении. Сейчас мы находимся в состоянии шаткого равновесия, и непонятно, как арендаторы отреагируют на эту инициативу. Доводы о том, что на торги выставляется только «нестандарт» и неликвид, звучат не очень убедительно. Вопрос еще и в том, как эта информация будет подана. Представьте себе заметку в «ДП»: «Аренда минус 70»…

Разброс ставок не только внутри одной ценовой категории БЦ, но и в пределах одного здания действительно велик. Он может достигать 25-35%. Связано это с тем, что рынок арендаторов тоже инертен. Есть фирмы, которые прибежали за скидками в самом начале кризиса, а есть и те, кто до сих пор не обращался по этому поводу. Если рецессия продолжится, они, видимо, тоже придут к управляющим.

Я не очень большой оптимист и считаю, что спад еще не закончен. Любые резкие движения в такой ситуации могут привести к непредсказуемым последствиям. Есть такая игра, участники которой по очереди вынимают детали из сложной фигуры. В конце концов конструкция распадается. В основании нашей пирамидки осталось уже немного кирпичиков, и, если мы потянем не за тот, рынок может рухнуть.

Николай ЯБЛОКОВ:
– Хочу напомнить собравшимся, что цель аукциона — отнюдь не скинуть объект по начальной цене, а установить его справедливую стоимость, по возможности — максимально высокую. На рынке появятся ориентиры, которых сейчас нет ни у кого, в том числе и у профессиональных оценщиков.

Михаил ЗЕЛЬДИН:
– Оценщики действительно находятся в непростой ситуации. Порой бывает очень сложно объяснить собственникам, почему мы не готовы дорого оценивать их объекты. Поэтому любая публичная информация, такая как аукцион, нам на пользу.

Мы ведь не просто живем в условиях кризиса и как-то к нему приспосабливаемся, мы сами формируем тот рынок и ту реальность, которые складываются вокруг нас. Я не думаю, что один аукцион способен разрушить хрупкое равновесие, особенно если учесть, что его проводят профессионалы.

Валерий ХЛАМКИН:
– Согласен, что некое зыбкое равновесие на рынке установилось. Паника, которую мы наблюдали в конце прошлого года и в начале этого, прекратилась. Собственники и арендаторы успели выработать план действий. Оживился спрос на мелкие готовые офисы. Возможно, это начинает поднимать голову малый бизнес.

При этом дисбаланс очевиден: недавно мы как брокеры искали помещение для клиента, за которого конкурировали между собой бизнес-центры класса А и С. И тот и другой комплекс заявляли одинаковую ставку — 700 рублей/кв.м.

Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– И кто заполучил арендатора?

Валерий ХЛАМКИН:
– Никто. Клиент передумал переезжать, договорившись с нынешним арендодателем. А что касается справедливой цены, два года назад она была очень даже справедливая. Любой собственник, к которому приходит потенциальный арендатор, называл цифру: хочешь — бери, хочешь — нет. И сейчас цена справедливая, только называет ее клиент.

Сергей ИГОНИН:
– Уверен, что одна или две тысячи квадратных метров, которые будут выставлены на аукцион, не в состоянии обрушить рынок, на котором сегодня зависли сотни тысяч «квадратов». Пока эти метры простаивают, нам остается только искать справедливую цену. Проблемы есть у всех: ставки продолжают снижаться, одни и те же арендаторы ходят по кругу в поисках более выгодных условий.

Если верить обещаниям правительства, что экономика начнет выходить из стагнации уже в этом году, значит, в 2010-м можно ожидать появления на рынке нового спроса, который начнет восполнять потери, понесенные нами в период кризиса. А до этого времени нам предстоит вести позиционные переговоры и придумывать ноу-хау для удержания арендаторов, отдавая себе отчет в том, что те не блефуют и им есть куда уйти. И пусть переезд равноценен двум пожарам, клиент все равно уйдет, если это будет ему выгодно.

Этика борьбы

Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– Учитывая, что свободных площадей на рынке существенно больше, чем арендаторов, неизбежен демпинг и обострение конкуренции. Кто как это на себе ощущает?

Анна ДЕРКАЧ:
– Фантастических ценовых предложений много. Однако когда мы начали их прозванивать, выяснилось, что объектов, которые предлагались бы по заявленным ставкам, просто нет. Это обычная приманка для клиента. Безусловно, сейчас колоссально выросла роль управляющего и того, насколько он грамотно выстраивает отношения с арендаторами, чтобы удержать их в здании.

Михаил ГУСЕВ:
– По моим наблюдениям, на демпинг идут только объекты с серьезными изъянами — будь то отсутствие правоустанавливающих документов или парковки. Остальные собственники предоставляют скидки выборочно и адресно, и это нельзя назвать обрушением рынка.

Валерий ХЛАМКИН:
– За клиентов сегодня идет тихая, но жесткая конкурентная борьба. Обратите внимание: с сайтов управляющих компаний исчезли разделы «Наши арендаторы», в которых указывалась контактная информация об обитателях БЦ. Красивые табло с перечнем клиентов тоже пропали из зоны ресепшн. Хотя при желании раздобыть такие данные, конечно, не сложно. Работа по переманиванию клиентов — особенно крупными сетевыми компаниями, у которых произошел серьезный отток арендаторов, — идет вовсю. От этого никуда не деться.

Михаил ГУСЕВ:
– Это не политика переманивания, а политика привлечения клиентов, то есть нормальная работа отдела продаж. Например, москвичи очень активно спамят потенциальных арендаторов. Я знаю одного управляющего, который на улице раздавал листовки своего БЦ. Чем это плохо?

Наши клиенты тоже получают предложения от конкурентов: офисы по 400-500 рублей в зависимости от локации. Они приходят к нам, и мы обсуждаем ситуацию. Как правило, приходим к соглашению: арендатор остается, причем на прежних условиях или получает небольшую скидку. Клиент не покинет БЦ, если ему в нем комфортно, если он в трудный для себя момент может договориться об отсрочке и т.п. Всем нам надо сегодня больше внимания уделять такой работе.

Хельве ЗАИКИНА:
– Одно дело — спам или direct mail и совсем другое, когда соседи из нового бизнес-центра на Расстанной улице приходят, списывают телефоны с табличек и за нашей спиной договариваются с арендаторами. Так мы потеряли клиента, который занимал у нас довольно просторное помещение в течение шести лет. Я считаю, что это не этично. Мы пережили уже не один кризис, и могу сказать, что в 1998-м коллеги так не поступали. Увы, все стали намного циничнее.

Евгения МОРОЗОВА:
– Сейчас уважаемая компания «Сенатор» переманивает наших арендаторов, забрасывает их коммерческими предложениями, предлагая снять помещение в центре за 500 рублей. А потом эти клиенты идут к нам за скидками. Никого из арендаторов переманить у нас не удалось, но есть же этика бизнеса. Нельзя руководствоваться принципом: на войне все средства хороши.

Людмила РЕВА:
– Клиенты бизнес-центров находятся сейчас в постоянном поиске, но, как правило, в итоге договариваются со своим собственником. Агрессивную политику ведет не только «Сенатор», но и другие компании. И арендаторы действительно приходят с чужими коммерческими предложениями к управляющему. Но когда стороны начинают внимательно читать договор, в нем обнаруживаются, например, штрафные санкции за досрочное расторжение, да и сам переезд — дело чрезвычайно хлопотное.

Виталий ЦЫПИЛЕВ:
– Я категорически не согласен с тем, что конкурентная борьба все извиняет и списывает. Возможно, потому, что был воспитан в советские времена. Демпинг — это путь в никуда. Его невозможно регулировать. Поэтому к вопросу ценообразования надо подходить крайне осторожно.

Не хотел бы, чтобы люди, критикующие «Сенатор» и других подобных игроков, выглядели так, будто они сами ничего не делают и поэтому ругают тех, кто умеет работать хорошо. Категорически не согласен с тем, что это хорошая работа. Одобрять демпинг нельзя. Единственное, что регулирует рыночную экономику, — это именно антидемпинговые меры. Так принято во всем мире.

Ни для кого не секрет, что привлечь сейчас нового клиента — один шанс из десяти. Надо удерживать своих, а компания-конкурент нерыночными способами пытается разрушить ту политику, которую ты тщательно выстраиваешь.

Андрей ПУШКАРСКИЙ:
– Сеть БЦ «Сенатор» — одна из самых крупных, а возможно, и самая крупная в Петербурге. Как всякая большая структура, мы не очень поворотливы. Мы долго раскачивались, не снижали ценники и из-за этого в начале года потеряли нескольких значимых арендаторов, переехавших к конкурентам. И тогда, что характерно, никто нам не сочувствовал.

Несколько месяцев назад мы выравняли цены по нынешнему рынку и сразу же смогли предложить несколько десятков тысяч метров качественных площадей с хорошей локацией по адекватным ставкам. Естественно, конкуренты не могли не почувствовать этого.

За два последних месяца мы сдали около 6000 кв.м, а за ближайший рассчитываем удвоить этот показатель. Но если кто-то приобрел, значит, кто-то и потерял. Когда большой игрок принимается за дело, остальные могут из-за этого пострадать.

Наши арендаторы тоже пачками приносят сторонние коммерческие предложения, но если коллеги, как правило, действуют через посредников и консультантов, мы работаем напрямую, что, естественно, не добавляет любви к нам.

Я не считаю, что мы демпингуем. За 500 рублей у нас можно арендовать разве что склад или скромное полуподвальное помещение. Средние ценники на офисы — около 900-1000 рублей.

Надеюсь, к концу года мы закроем основные вакансии и уже не будем столь сильно влиять на рынок.

Вадим ДЕМЕШЕНКОВ:
– У нас тоже был непростой момент, когда рядом с нашим БЦ «Авеню» в кризис открылся БЦ «Линкор». Мы приняли определенные меры, поработали с арендаторами, и они остались у нас, хотя могли и переехать. Для новых офисных центров цена — это единственный на сегодня рычаг привлечения арендаторов. Надо принять эту ситуацию, потому что конкуренцию не остановить.

Участники «круглого стола»

Георгий РЫКОВ,
генеральный директор ООО «Бестъ. Коммерческая недвижимость»

Вадим ДЕМЕШЕНКОВ,
руководитель направления офисной недвижимости «Бестъ.Коммерческая недвижимость»

Анна ДЕРКАЧ,
генеральный директор «Praktis Управление и Эксплуатация»

Евгения МОРОЗОВА,
заместитель директора по маркетингу ИСГ «СПЛАВ»

Михаил ГУСЕВ,
зам. генерального директора ЗАО «Менеджмент компания ПСБ»

Наталья СКАЛАНДИС,
директор по управлению NAI Becar

Борис МОШЕНСКИЙ,
генеральный директор Maris Properties in association with CB Richard Ellis

Константин МЕРКЕЛЬ,
старший консультант департамента офисной недвижимости Colliers International

Лилия ЕРЕМЕНКО,
координатор по работе с арендаторами EKE Group

Виталий ЦЫПИЛЕВ,
генеральный директор УК «Бюро имущественных операций»

Николай ЯБЛОКОВ,
начальник отдела по работе с имуществом частных собственников Фонда имущества

Михаил ЗЕЛЬДИН,
президент группы компаний «Аверс»

Валерий ХЛАМКИН,
директор по развитию «ВМБ-Траст»

Сергей ИГОНИН,
управляющий партнер «АйБи ГРУПП»

Хельве ЗАИКИНА,
руководитель проекта ООО «Петербургский Управляющий»

Рева ЛЮДМИЛА,
директор по развитию ASTERA St.Petersburg

Андрей ПУШКАРСКИЙ,
генеральный директор УК «Сенатор»

Александр СТЕПАНОВ,
руководитель службы управления и эксплуатации BTK Development

Анна РОМАНОВА,
руководитель отдела по работе с собственниками офисных помещений, Jones Lang LaSalle

Анастасия ЯСИНСКАЯ,
модератор, главный редактор «НП»


28.9.2009 - Ведомости

В сентябре в Петербурге появились сразу две новые аукционные площадки.
подробнее...>

28.9.2009 - Недвижимость и Строительство Петербурга

Башню придумала и выдвинула сама жизнь! В процессе естественного развития города Петербурга.
подробнее...>

25.9.2009 - Ведомости

Росимущество не смирилось с отменой из-за орфографических искажений конкурса на оценку Shyam Telelink Limited, оспорило аннулирование закупки в суде и проиграло процесс.
подробнее...>

24.9.2009 - Коммерсант

Правительство РФ может купить долю в индийской телекоммуникационной компании Sistema Shyam TeleServices, сообщил вчера вице-премьер, министр финансов Алексей Кудрин.
подробнее...>

24.9.2009 - РБК daily

Правительство рассчитывает до конца 2009 года приобрести долю в индийской дочерней компании АФК «Система» — Sistema Shyam TeleServices (SSTL)
подробнее...>

23.9.2009 - Ведомости

$3,4 млрд — в такую сумму оценена индийская сотовая «дочка» АФК «Система» Sistema Shyam Teleservices Ltd. (SSTL). Это значит, что 20% оператора, которые собирается купить государство, могут обойтись ему в $680 млн
подробнее...>

17.9.2009 - Бюллетень Недвижимости

Депутаты петербургского ЗС считают кадастровую стоимость городских земель заниженной и требуют переоценки.
подробнее...>

14.9.2009 - Недвижимость и Строительство Петербурга

Объемы сдачи в эксплуатацию нового жилья сокращаются. Строители не спешат выводить на рынок новые проекты — значит, «сдувается» и предложение. Но цены все равно продолжают снижаться, хотя и медленнее, чем в начале кризиса.
подробнее...>

7.9.2009 - Недвижимость и Строительство Петербурга

Начался учебный год. Нам показалось интересным посмотреть, сильно ли помогло базовое образование людям, которые в этой жизни уже чего-то добились?
подробнее...>

7.9.2009 - Строительный Еженедельник

Компании, осуществляющие оценочную деятельность в Санкт-Петербурге, занимали лидирующие позиции в России уже в 1990-е годы.
подробнее...>