DE|    EN    |RU



Пресс-центр>> Пресса о нас


В ожидании революции (Строительный Еженедельник) № 41 (433) - 20.9.2010

Наталья Бурковская

Рынок недвижимости переживает переломный момент. Часть бизнесменов и аналитиков ожидают бурного роста отрасли, другая часть прогнозирует очередное, еще более глубокое падение. Девелоперы в ожидании революции обменялись своими прогнозами.

О перспективах развития рынка, государственной помощи и вариантах финансирования говорили во время панельной дискуссии «Жилая недвижимость: революция началась?», прошедшей в рамках PROEstate-2010.

Финансовые лопаты рынка

Одной из главных тем обсуждения стало финансирование жилых проектов. Каким ему быть в ближайшем будущем: государственным или частным - вот что более всего волнует девелоперов.
По мнению Евгения Яцышина, управляющего директора бизнес-дивизиона «Девелопмент, строительство, коммерческая недвижимость» Группы ЛСР, на строительном рынке всегда существовала проблема «длинных денег» и капиталов. «Кризис продемонстрировал, насколько несовершенны наши институты финансирования. Многие компании, среди которых и крупные застройщики, залезли в долговую яму и вынуждены были уйти с рынка», - говорит он. По мнению эксперта, в ближайшие 5 лет не приходится говорить о выходе из кризиса.
Михаил Возиянов, генеральный директор «ЮИТ Лентек», уверен, что финансирование рынка жилья состоит из нескольких основных частей: средства дольщиков, в том числе ипотека, кредитование застройщиков банками и государственные субсидии. По мнению спикера, ипотека в Петербурге постепенно начинает возрождаться, работа банков в отношении застройщиков также активизировалась. «Что касается поддержки государства, то девелоперы рассчитывают прежде всего на помощь в инженерной подготовке участков, - говорит г-н Возиянов. - Нужно искать механизмы софинансирования федерального и регионального бюджетов и частного капитала».
Алексей Шепель, председатель совета директоров корпорации S.Holding (Москва), считает, что дольщики не всегда должны быть главным инструментом финансирования строительства жилья: «Если снизить себестоимость и ускорить сроки строительства за счет использования новых технологий, то дольщики будут не нужны. До кризиса цена превышала себестоимость в пять раз, сейчас же превышает всего в полтора-два раза». На вопрос о стоимости земли, которая увеличивает себестоимость, столичный гость ответил: «В Москве сейчас пустует масса участков с подготовленной граддокументацией. Земля никому не нужна». Дмитрий Денисов, начальник отдела министерства строительства и ЖКХ Калужской области, рассказал, что в их регионе с успехом реализуется форма государственно-частного партнерства. Так, до кризиса на территории порядка 80 га (75 тыс. кв. м возводимых улучшений) столичным гигантам ПИК и СУ-155 было продано несколько крупных земельных участков. Причем проекты планировки и межевания взял на себя муниципалитет. Средства от сделки пошли на создание на этих землях инфраструктуры и строительства объектов соцкультбыта.

По мнению Ильи Еременко, генерального директора Setl City, вице-президента холдинга Setl Group, председателя комитета ГУД по жилищному строительству, при грамотном финансировании девелопер спокойно оплатит банковские проценты. «Другое дело, что банки осторожно выдают кредиты строителям. А вот ипотека играла и будет дальше играть большую роль в формировании рынка», - уверен эксперт.

Стабильность и ликвидность

По мнению г-на Еременко, свыше половины вновь построенного жилья в городе можно отнести к разряду неликвидного, поэтому цены на него расти не должны. Всего же на рынке, по оценке эксперта, присутствует 2,8 млн кв. м жилой недвижимости. Ключевыми факторами, определяющими спрос на объекты недвижимости, являются цена за квадратный метр и условия оплаты. «Цены стоят на первичном и на вторичном рынках. Цена будет стабильна в течение всего года», - прогнозирует генеральный директор Setl City. Михаил Зельдин, президент ГК «Аверс», уверен, что рынок жилья сегодня сбалансирован. Это касается спроса, предложения и цены. «Если инфляция в России удержится на уровне 5-7 процентов в год, то недвижимость может подорожать на 10 процентов».

Юусо Хиетанен, генеральный директор NCC Real Estate, говорит, что скандинавские компании при строительстве экономят на материалах, используя инновационные технологии, а в России это не получается. Смущают г-на Хиетанена и требования ФЗ № 214, предусматривающие регистрацию недвижимости до окончания строительства.

В Калуге по-своему подошли к ценообразованию. Так, в проекте «Молодежный» рядом с Калугой построено 200 домиков площадью 35-45 кв. м. Цена такого жилья начинается с 19 тыс. рублей за «квадрат». «Практически каждая калужская семья сможет найти 60 тысяч рублей для первого взноса, так как цена дома составляет всего 670 тысяч рублей. А если добавить к этому еще субсидии молодым семьям...» - оптимистично рассуждал Дмитрий Денисов. Однако прочие участники рынка увидели в данной идее что-то от «китайских кварталов».

Алексей Шепель также предложил экономить на размерах и материалах. В подтверждение своих слов он представил презентацию собственной продукции - мобильных ДСК, на базе которых работает S.Holding. По его мнению, обеспечить 60% населения жильем в столь сжатые сроки можно. Для этого, по словам бизнесмена, нужна всего лишь тысяча с небольшим мобильных ДСК, которые заменят собой устаревшие заводы ЖБИ. Суммарные затраты на реализацию такой программы составят 350 млрд рублей, плюс еще по 30 тыс. рублей придется потратить на строительство одного квадратного метра (около 70 трлн рублей). Оплатить все это смогут АИЖК, региональные жилищные программы и инвестиции ВЭБ.
Эту идею участники круглого стола также восприняли без энтузиазма.

Комментарий: 

Сергей Шатуновский, генеральный директор компании «Ленстройжилсервис»:
- По моему мнению, привычного сезонного падения спроса летом на рынке жилой недвижимости в Петербурге не было, скорее, можно говорить о реакции покупателей на жару, когда многие из них просто уехали из города. Весь июль продавцы провели в состоянии ожидания так называемой «нормальной погоды».

Спад температуры повлек за собой незначительный всплеск продаж, который продолжается и в последние месяцы. Сейчас отложенный спрос, формировавшийся на протяжении всего кризисного периода, начинает влиять на первичный и вторичный рынки жилой недвижимости. Поэтому в ближайшее время можно ожидать не только сохранения существующего уровня повышения цены, но и его постепенного его увеличения.
Можно также отметить небольшую корректировку - в конце июня и в июле рынок просел, но несущественно. К осени цены на рынке элитного жилья и недвижимости экономкласса выросли в среднем на 1,5-5 процентов (в зависимости от местоположения, готовности дома, качества строительства) относительно весенне-летнего периода.

С октября 2010 года, по моему мнению, можно ждать увеличения покупательской активности, которая (включая и «иногородних» покупателей) если и не вызовет серьезного скачка цен, то может сформировать тенденции роста в 2011 году. При этом рост продаж коснется не только вторичного рынка жилья, но и новостроек на поздних этапах строительства.

По моим оценкам, рынок будет расти, но без всплесков и ажиотажа. Подъем покупательской активности можно ожидать в ноябре - декабре 2010 года, но вряд ли он существенно повлияет на рыночную стоимость объектов. Возможный дефицит на рынке недвижимости в связи с приостановкой строительства и отсутствием новых проектов может проявиться не ранее чем через год-полтора, и в первую очередь это коснется рынка элитного жилья.

 


20.9.2010 - АУДИТ И ОЦЕНКА (Недвижимость и Строительство Петербурга) № 37(621)

«Газпром» подвел итоги отбора оценочных компаний, которым будет доверена работа по оценке проектов, бизнесов, имущества и многочисленных «дочек» монополиста.
подробнее...>

13.9.2010 - Революция откладывается (Недвижимость и Строительство Петербурга) № 36(620)

Участники панельной дискуссии, прошедшей в рамках форума PROEstate, оценили пост-кризисный рынок жилья как «сбалансированный», скептически высказались о госрегулировании и предположили, что новые требования к качеству проектов будут определяться спросом.
подробнее...>

11.9.2010 - Жилье будет компактнее «хрущевок» (БКН.РУ)

Домик в 36 кв.м или квартира с 5-метровой кухонной нишей отвечают сегодняшним представлениям властей - и самих россиян - о доступном и комфортном жилье
подробнее...>

9.9.2010 - Цены на жилье не изменятся еще несколько лет (Горзаказ.орг)

Цены на жилье будут оставаться практически на одном уровне еще несколько лет — возможно, расти пропорционально инфляции.
подробнее...>

9.9.2010 - "Система" поделится сотами (Коммерсантъ) № 166 (4466)

На выкуп допэмиссии SSTL правительство выделит $600 млн. Правительство РФ распорядилось выделить из госбюджета $600 млн на выкуп допэмиссии в индийском сотовом операторе Sistema Shyam TeleServices (SSTL; 73,7% акций у АФК "Система").
подробнее...>