DE|    EN    |RU



Пресс-центр>> Пресса о нас


Ненадежная основа (Недвижимость и Строительство Петербурга) № 23(658) - 13.6.2011

Поводом для встречи оценщиков и консультантов, которая прошла в Зале инвестпроектов на площади Островского, стали недавно вступившие в силу поправки к закону о госзакупках. В них впервые расписаны источники информации, которыми вправе пользоваться оценщик при определении начальной цены госзаказа или госконтракта. Организатором «круглого стола» выступил наш еженедельник.

Дмитрий Синочкин:

– Мы хотим выяснить, откуда оценщики и консультанты берут сведения для отчетов. Есть ли какая-то специфика, если оценка защищается в суде? Какие существенные требования предъявляют государственные заказчики и экспертные инстанции? На какие цифры можно опираться, на какие — не следует?

Алексей Шаскольский:

– Для оценщика информация не должна быть «второй свежести». Оценщик в США или Англии в подтверждение стоимости объекта должен привести данные продавца, покупателя, риэлтора, который оформлял сделку, и, возможно, условия кредита. На Западе публикуется огромный массив данных, есть специальные фирмы, которые собирают, анализируют, обрабатывают сведения.

Нашему оценщику трудно представить, как там аккумулируют информацию: по доходам населения, по занятости и мобильности граждан, по муниципальным доходам. По любому району или округу можно найти огромное количество данных.

У нас только идет становление каких-то источников по степени достоверности. И уже есть определенная иерархия. Во-первых, государственные данные. Мы гордимся петербургским ГУИОН, который дает много аналитической информации. Сопоставимые данные очень трудно найти в других городах. Сведения Роснедвижимости и других органов власти, предоставляемые для государственной статистики, — это информация «первого круга».

«Второй круг» связан с данными от крупнейших консалтинговых компаний. У оценщика есть большой соблазн выбрать те, что ему ближе. Но очень большой разнобой даже у ведущих консультантов! Важно правильно препарировать сведения от Knight Frank, Jones Lang Lassale, Colliers Int. Однако это серьезный источник, тем более по недвижимости высокого ценового уровня. По объектам низкого класса, по бизнес -центрам категорий С, Е и так далее у консультантов данных нет, ими занимаются уже другие.

Оценщик может собрать все, что угодно. Главное — он отвечает за результат, который выдает в отчете. Он, а не тот эксперт, информацией которого он воспользовался.

Антон Реутов:

– При анализе исходной информации мы делим ее на три группы. Первая — сведения по сделкам. У нашей компании есть уникальная возможность использовать данные сделок, поэтому нам несколько проще, чем остальным оценщикам, обосновывать в отчетах рыночную стоимость. Второй блок — рынок предложений. Третий — допущения оценщика, которые используются, когда нет информации по сделкам и предложениям. Это если в регионе отсутствует нормальный рынок, а банк просит оценить какой-нибудь актив… Приходится ехать, общаться с собственниками, с арендаторами, собирать «в поле» сведения, чтобы обосновать полученный результат.

К сожалению, по многим регионам нет достоверной информации, нет исследований, и специалисты кредитных отделов банков под большим увеличительным стеклом анализируют любую цифру в отчете. По Петербургу проще: есть торги Фонда имущества, торги РАД, и мы можем этими данными пользоваться. Что касается предложений: если вы будете оценивать участок, то в открытых источниках — разброс цен в разы или даже десятки раз. Приходится обращаться к брокерам, которые работают на земельном рынке, детально анализировать каждый надел и пытаться понять справедливую стоимость.

Данные по покупательским запросам — хорошая проверка минимальной цены актива. Сегодня мы несколько сузили коридор «цена предложения — цена покупки». Рынок стал понятнее, компании начинают осознавать, что под любым ценовым предложением должно быть экономическое обоснование. Покупать для развития своего бизнеса или для вложения средств с выходом из проекта через пять—семь лет? Ответ на этот вопрос, углубленное изучение темы и расчеты позволяют сказать, обоснована цена или завышена.

Мы также любим пользоваться данными коллег из ГУИОН. Они часто просят нас высказать экспертное мнение о рыночной стоимости объекта, и мы обращаемся к ним за независимым мнением. Чем больше экспертов имеют возможность посмотреть и оценить тот или иной актив, тем достовернее можно обосновать стоимость.

Дмитрий Синочкин:

– Насколько я понял, ваша компания одновременно выступает консультантом и брокером? Допустим, к вам обращаются за концепцией, вы определяете цену, а затем вам же предложат выступить брокером, но продавать на 10-15% выше?

Антон Реутов:

– Это хороший вопрос. Заключая контракт на брокеридж или на продажу, мы гарантируем определенный результат, то есть темпы реализации при определенной цене. И если у собственника завышены ожидания, честно ему об этом скажем. Если заказчиком владеют амбиции, мы поясняем: «Давайте сначала приблизим их к реалиям рынка, и уже после этого будем говорить о потенциальном покупателе».

Дмитрий Синочкин:

– Полагаю, что вполне можно ввести еще один вид оценки — определять стоимость амбиций… Еще один вопрос. У вас данные только по собственным сделкам или есть сведения о сделках других компаний?

Антон Реутов:

– Безусловно, есть данные и о сделках коллег, мы этим пользуемся и обмениваемся информацией. Компаниям, которые ориентированы на западные стандарты или готовятся к IPO, публикуют свою бухгалтерскую отчетность, нет смысла скрывать часть своей деятельности.

Светлана Чевдарь:

– Мы можем много рассуждать об источниках информации, но при этом надо понимать: они должны быть проверяемы. Ни государство, ни город, ни любой из монополистов не спускают сверху указание: этот источник информации правильный, а тот недостоверный. Нет, все, что опубликовано, можно использовать. Это исключительно на совести оценщика, все данные, которые он использует в отчете, пропускает через себя.

Интернет, как ни крути, — это «наше все». Плюс связи. Если в регионе совсем нет рынка — это большая проблема. Главное, хоть что-то найти, хотя бы какой-то дом, продающийся в этой деревне, дальше можно сравнить с райцентром и сделать вменяемый отчет.

Я считаю, должны публиковаться обзоры оценщиков, отчеты по федеральным объектам, чтобы можно было пользоваться этой базой. Но пока оценщики неохотно делятся такой практикой.

Дмитрий Синочкин:

– Хочу напомнить развитие бюро кредитных историй. Тот, у кого информации много, вовсе не расположен ею делиться.

Дмитрий Табала:

– Сначала хочу поблагодарить коллег за оценку работы ГУИОН. Что касается информации, которая публикуется, она зачастую носит еще и рекламный характер. Особенно это касается практически всех предложений. И те, кто их дает, преследуют вполне определенную цель — привлечь внимание к объекту. Это мы уже проверили.

Что касается статистической информации, то известно: есть ложь, есть наглая ложь и есть статистика… Наш рынок продолжает быть закрытым, условия сделки считаются коммерческой тайной, и мало кто готов передать эти данные кому бы то ни было. Мы собираем информацию от риэлторов и гарантируем им, что не раскроем источник, чтобы у них не было проблем. На Западе подход другой.

У нас отдельные компании (как правило, те, кто имеет международную форму отчетности) — «белые и пушистые», и они периодически дают данные по сделкам, но это разовая информация. И ее тоже нужно проверять.

Было предложение контролировать цены в новостройках. Как? У нас все строительные компании частные. Сколько они провели сделок, по каким ценам — это их коммерческая тайна. Они периодически предоставляют какие-то сведения, но только им известно, насколько они соответствуют действительности. Говорить об объемах продаж еще сложнее, потому что они могут рассчитываться на основе субъективных оценок.

В риэлторских агентствах журнал сделок может несколько раз переписываться. У нас вся страна имеет двойную бухгалтерию.

Дмитрий Синочкин:

– Вот и первый результат: чем лучше человек владеет информацией, тем меньше он уверен в ее надежности. Кстати, если можно ссылаться на любые опубликованные сведения, то оценочному сообществу стоит зарегистрировать два СМИ: одно — целиком с негативной информацией, другое — с позитивной. По поводу строителей. При нашей развитой практике принуждения к диалогу поставить застройщиков в условия, когда им невыгодно не раскрывать информацию, технически не так уж сложно.

Можно разместить фирмы, которые прозрачно сотрудничают с Комитетом по строительству или с ГУИОН, на первой страничке сайта. А если компания что-то скрывает, это должно заставить покупателя насторожиться…

Дмитрий Табала:

– Можно ли всех построить? Многие из присутствующих застали советское время, когда все сведения собирались, отчетность шла, а цифры от действительности отличались в разы…

Анна Коренева:

– Хотела бы вернуться к теме «круглого стола». Поправки в закон о госзакупках осложнят жизнь оценщиков. Когда оценка была переведена на саморегулирование, появились дополнительные экспертизы. И очередные нововведения ведут к дополнительным экспертным мероприятиям, к проверке заказчиком качества услуг. Если анализировать тендерные документы, то уже видно, что часть игроков, которые раньше участвовали в подобных тендерах, постепенно уходят из этого сегмента из-за ужесточения требований.

Что касается использования источников — вопрос спорный. Могу привести пример: оценка под изъятие в Сочи. Оценщикам предложили пользоваться данными Росреестра по сделкам в Краснодарском регионе. Анализируя выборку, можно было наблюдать, какая сделка проходила по рыночной цене или приближенной к ней, а какая — «вчерную». Понятно, для чего все это было сделано: чтобы снизить цену выкупа. Но источник официальный.

Дмитрий Синочкин:

– А как организаторы этого мероприятия объясняли, что цены в открытом предложении в два-три раза выше, чем те, что проходят по реальным сделкам?

Анна Коренева:

– Никак не объясняли. В том же Сочи после объявления о проведении Олимпиады недвижимость подорожала в разы, а развитого рынка там просто не было. Цифры, выведенные на основании цен предложения, не устроили «Олимпстрой»…

Впоследствии проблему урегулировали, выработали определенную методологию.

Дмитрий Синочкин:

– Судя по публикациям, проблема не решена, скандалы продолжаются.

Анна Коренева:

– Вопрос в том, нужно ли всю эту систему загонять в рамки рыночной оценки. А скандалы есть при любом принудительном выкупе…

Дмитрий Синочкин:

– У нас на начало 2011 года было определенное количество объектов в центре с более-менее понятными ценовыми характеристиками. Потом вышло решение суда: объекты, построенные в охраняемых зонах, незаконны или могут быть объявлены незаконными. Может ли оценщик учитывать или прогнозировать подобный риск?

Алексей Шаскольский:

– Оценщик не может знать, что будет через год, или предсказывать кризис. Но он должен чувствовать, что рынок не может бесконечно расти. И хотя российский оценщик берет данные даже не с потолка, а с подвесного потолка, он должен «за базар отвечать».

Дмитрий Синочкин:

– То есть кроме профессиональной аттестации вы предлагаете ввести экзамен на «чуйку»?

Алексей Шаскольский:

– Если человек не в рынке, если он постоянно его не анализирует, не читает газету «Недвижимость и строительство Петербурга» — он не оценщик.

Виктория Константинова:

– Центр оценки«Петербургская Недвижимость» входит в состав холдинга Setl Group, и у нас есть некоторое преимущество перед коллегами-оценщиками. Мы можем получать информацию не только о предложениях, но и о сделках. Мы используем и другие источники. Надеюсь, будем тесно общаться с госорганами в рамках обмена информацией. Мы предлагаем оценщикам наладить обмен информацией, пока хотя бы в Петербурге.

Александр Тимков:

– Хочется вступиться за статистику. Она, конечно, врет, но можно брать не абсолютные цифры, а тренд, тенденцию… Мы можем свои цифры и наблюдения к ней привязывать и тогда будем лучше чувствовать, что произойдет через какое-то время.

Про опыт защиты отчета об оценке в суде. На самом деле я так и не понял, что же судьи принимают в качестве информации. У меня сложилось впечатление, что суд не вникает в подробности отчета. Важна психология: идти бодро, чувствовать себя уверенно, говорить спокойно и рассудительно, на заседания являться аккуратно. Тогда шансы увеличиваются.

Дмитрий Синочкин:

– Если я правильно понял, наши суды не погружены в тонкости рынка и особенности оценки...

Николай Баринов:

– Сейчас в профессиональном сообществе живо обсуждается решение петрозаводского и окружного арбитражного судов. Наш коллега оценил объект для выкупа с учетом обременения в виде долгосрочной аренды. Причем оценивал для тех же арендаторов, которые его и выкупают. И вот уже две судебные инстанции его поддержали. А еще у него на руках есть письма двух СРО, где эта позиция тоже поддерживается.

Юристы говорят, что это невозможно, как совмещение должника и кредитора в одном лице. Однако законодательство и компетенция судов сегодня именно таковы.

Второй момент, к которому я хотел бы привлечь внимание. В судах часто изучаются такие нюансы, которые профессиональные оценщики даже рассматривать не будут. Например, есть два отчета, две оценки рыночной стоимости, они различаются на два процента. Суд вынужден разбираться и определять, чья точка зрения вернее. Это абсурд!

Оценка заформализована донельзя, и процесс этот, к сожалению, продолжается.

Если вернуться к источникам информации: почему никто не ставит вопрос об ответственности за искажение сведений при госрегистрации сделок?

Дмитрий Синочкин:

– Опасаюсь, что до 80% уйдет в категорию дарения.

Николай Баринов:

– Сегодня ни одному публичному источнику сведений оценщик на 100 % верить не может. У консультанта есть маленькая лазейка: он не обязан открывать источники, а оценщик лишен этой возможности. И в этом смысле процесс формализации оценки ведет к искажениям.

Александр Тимков:

– Некоторые оценщики и так уже научились рисовать скриншоты (копии страницы сайта с примерами предложения. — «НП») с помощью фотошопа…

Николай Баринов:

– Это уже за гранью допустимого и, возможно, попахивает уголовщиной. Но коллеги из провинции напрямую говорят: «А вот мы в отсутствие рынка и рыночной информации сами развешиваем на столбах объявления и фотографируем — иначе требований контролеров не выполнить».

Дмитрий Табала:

– Суды рассматривают мнения оценщиков как экспертов. Оценщик подписывает форму, где говорится, что он несет уголовную ответственность. А потом фактически без предоставления отчета излагает свое мнение о цене. И у суда нет нормативного документа, который требовал бы, чтоб к экспертному мнению оценщика прилагался отчет об оценке. Впрочем, я не знаю ни одного случая, чтобы экспертов привлекли к ответственности, ни одного уголовного дела за искажение информации, которая представляется в рамках экспертного заключения для суда. Потому что эксперт всегда может сказать, что добросовестно ошибался.

Алексей Шаскольский:

– Если вы возьмете отчеты по одному объекту, заказанные для Фонда имущества и для ГУИОН, стоимость будет разная. ГУИОН нужно показать, что он задаром госсобственность не отдает, а для Фонда имущества важно, чтобы первоначальная цена привлекла на торги покупателей.

Дмитрий Синочкин:

– С судом более-менее понятно. Мы готовимся к событиям 2012-2013 годов, к изобилию судебных исков и конфликтов на почве справедливой и несправедливой оценки для целей налогообложения. А какие требования предъявляют госструктуры?

Николай Баринов:

– Если у госзаказчика есть свое видение цены и его представление расходится с тем, что он видит в отчете, вы можете получить бесконечные казуистические замечания.

Приходится или обострять позицию до конфликта, или же выполнять его требования, сопротивляясь по мере возможности.

В последнее время наметилась иная тенденция. Появилось разъяснение регулятора (Минэкономразвития): если выполняется обязательная по закону оценка, и при этом получено отрицательное заключение контролирующего госоргана и положительное — экспертного совета СРО, то дальнейшие действия госоргана не предусматриваются. То есть положительная экспертиза СРО является решающей и завершает этап. Сегодня у государственных органов один механизм влияния: они — мощный заказчик, и, если что-то им не нравится, они дают это понять.

Анна Коренева:

– Это так, госзаказчик предъявляет разные требования, в том числе — и в плане предполагаемого использования результатов. Есть варианты, когда заказчик знает, сколько это должно стоить, и тогда возникает ситуация, о которой говорит Николай Петрович: надо решать, ссориться или договариваться.

Александр Тимков:

– Было несколько случаев, когда районные депутаты принимали решение: объект приватизируем за такие-то деньги. Проголосовали, а потом звонят и говорят, что им нужно. Все.

Алексей Шаскольский:

– Мы сейчас работаем по крупному проекту для Роснано и ловим колоссальный кайф. У них интересные сотрудники, молодые, энергичные, языки знают, ничем их не удивишь. С одной стороны, коррупция и вертикаль власти, превратившаяся в штопор. А с другой — молодые, возможно, недоуехавшие.

С ними очень интересно.

Светлана Чевдарь:

– Чем крупнее объект, тем сложнее воздействовать на оценщика, тем грамотнее работающие в проекте специалисты. Чем объект меньше, тем хуже.

Дмитрий Синочкин:

– Из сегодняшнего разговора понятно, что необходимо налаживать информационный обмен. Полагаю, что СРО оценщиков должны обратиться к администрации с предложением повысить уровень информационной прозрачности рынка. Готовы ли оценщики взамен предоставлять органам власти и муниципалитетам на безвозмездной основе те данные, которые считают общими и важными: по объемам и ценовым параметрам спроса и предложения?

Болевые точки в ходе обсуждения мы определили, будем приближаться к компромиссу шаг за шагом.

Участники «круглого стола»

Дмитрий Табала,
начальник информационно-аналитического отдела департамента оценки ГУП «ГУИОН»

Николай Баринов,
директор по научно-методической работе ГК «Аверс»

Светлана Чевдарь,
директор департамента консалтинга и оценки недвижимости ГК «ЛАИР»

Анна Коренева,
руководитель департамента оценки бизнеса ООО «АФК-Аудит»

Антон Реутов,
руководитель отдела оценки Knight Frank St. Petersburg

Виктория Константинова,
начальник экспертного отдела Центра оценки «Петербургская Недвижимость»

Александр Тимков,
генеральный директор компании «Имущественно-правовой центр»

Алексей Шаскольский,
заместитель руководителя департамента оценки ИПП

Дмитрий Синочкин,
модератор, шеф-редактор «НП»


27.6.2011 - Удовлетворительная оценка (Эксперт) №25 (759)

Рынок оценки медленно, но верно восстанавливается после кризиса. Дополнительный импульс может обеспечить государство, в первую очередь за счет изменения закона о госзакупках
подробнее...>

21.6.2011 - Аверс оценил эффективность ПМЭФ (СМАО)

Специально для «Ведомостей» специалисты ГК «Аверс» подготовили исследование с анализом показателей эффективности Петербургского международного экономического форума для города и страны.
подробнее...>

20.6.2011 - АУДИТ И ОЦЕНКА (Недвижимость и Строительство Петербурга) № 24(659)

Счетная палата проверила исполнение бюджетов в Чечне и Дагестане.
подробнее...>

16.6.2011 - Экономический форум в Санкт-Петербурге: Отложенный эффект (Ведомости) №108 (2874)

Петербургскому форуму потребовалось больше 10 лет, чтобы превратиться в главную площадку для обсуждения перспектив российской экономики. Бизнесмены едут в Петербург, чтобы встретиться с высокопоставленными чиновниками.
подробнее...>

16.6.2011 - Квартиры вытеснили отель (Ведомости) №108 (2874)

Предназначенный под отель участок на Сытнинской улице, который Смольный не может продать с 2008 г., разрешат застроить жильем. Цена на торгах может вырасти в разы, считают участники рынка
подробнее...>

13.6.2011 - Упрощенный тупик (Недвижимость и Строительство Петербурга) № 23(658)

Саморегулируемые организации аудиторов требуют изменить порядок проведения упрощенного экзамена. Руководители СРО называют ситуацию катастрофической.
подробнее...>