DE|    EN    |RU



Пресс-центр>> Пресса о нас


Кризис — это плата за свободу выбора (Недвижимость и Строительство Петербурга) № 35(670) - 5.9.2011

Дмитрий Синочкин

Когда экономика входит в очередной «период турбулентности», привычные вещи вдруг становятся размытыми. Сколько стоит золото? А нефть? А на самом деле?! О проблемах, с которыми сталкиваются оценщики, о возможных ошибках и последствиях перехода на новую систему налогообложения мы рассуждаем с президентом ГК «Аверс» Михаилом Зельдиным (на фото слева) и директором этой же фирмы по научно-методической работе Николаем Бариновым.

— В последние три года влияние информации о рынке, в том числе исходящей от консультантов, растет? Или наоборот, люди начинают критичнее к ней относиться?

Михаил Зельдин (М.З.):

— Здесь важен вопрос первичности: существует ли рынок сам по себе, а оценщики лишь его отслеживают, либо они так или иначе активно его формируют. Вот на фондовом рынке с начала появления технического анализа спорят: он только отражает рынок или влияет на него? Полагаю, что однозначного (правильного) ответа нет. Что касается критического отношения — степень критичности всегда возрастает, когда дела на рынке идут неважно. Но это, надеюсь, временное явление.

— Та цена, которую вы выводите в отчете, — отражение реальности, сложившейся на рынке, или компромисса, до которого стороны сделки договорились?

М.З.:

— Тут возможны варианты. Если существует компромисс между сторонами и значение попадает в рамки разумного диапазона — это просто счастье для оценщика. Если есть компромисс, но цена нерыночная — оценщику стоит задуматься, поскольку, случись что, в суде именно он, а не клиент, будет отстаивать расчеты. И третий вариант — когда компромисса нет. Тогда мы не только ищем объективную цифру, но и фактически помогаем сторонам найти взаимоприемлемое решение.

— Сейчас идет формирование единого кадастра недвижимости — то есть процесс приведения огромного российского хозяйства к единому знаменателю. Как вы полагаете, исполнители уложатся в срок с этой работой?

М.З.:

— Ну, если сроки нормативно заданы, почему-то думаю, что в них уложатся. А качество? Посмотрим, как отчитаются 12 пилотных регионов.

Николай Баринов (Н.Б.):

— Здесь есть опасность… На правительственном уровне решено, что в 2013 году налог должен быть введен. В конце 2010‑го люди, отвечающие за выполнение этого решения, видели, что создаваемая система полна недостатков. Но если делать альтернативу — ни о чем отрапортовать в срок точно не получится. Они все понимают, но им нужен результат к определенной дате. Как в советском анекдоте: «Каким должно быть пиво? — Пиво должно быть!» Каким оно будет — это второй вопрос. Так что ошибки практически неизбежны.

— Много лет для налогообложения использовалась ПИБовская стоимость. Новые цифры будут ближе к реальности?

М.З.:

— По квартирам и частным домам кадастровая оценка дает больше шансов получить правдоподобную базу. Как ее дальше использовать, пойдет это на пользу или во вред — зависит уже не от оценщика, а от выбора ставок налогообложения.

Н.Б.:

— В СМИ часто путают эти два момента. Само по себе определение рыночной стоимости не может привести ни к каким социальным потрясениям. К ним приводят ставки, которые могут оказаться несправедливыми.

— ПИБовская стоимость не нравилась, потому что получалось несправедливо: «хрущевка» дороже старого фонда. Кадастр позволит приблизиться к справедливости?

М.З.:

— Единый кадастр может стать базой для принятия решений, которые будут ощущаться как более справедливые. Конечно, должны быть специальные ставки для отдельных категорий граждан.

Н.Б.:

— В международной оценочной практике есть разные мнения. В принципе, адвалорный подход (когда рассчитывается фиксированный процент от стоимости) — наиболее адекватный и проверяемый для формирования налоговой базы. Дальше уже вопрос в ставках. Повышающая шкала, плоская шкала…

— Какие методики используются в пилотных регионах? Профессионалы их обсуждали?

Н.Б.:

— Кое-что нам показывали, но профессионального широкого обсуждения не было. Дело не в методологии как таковой: там не так уж много вариантов. В Петербурге арендные ставки для нежилого фонда сделаны так же: власти связывают ставку с расстоянием до центра, до метро, с классом магистрали. Этаж, инженерная обеспеченность… Если такая модель выполнена правильно — при достаточной рыночной информации к ней претензий нет.

Но у нас далеко не во всех регионах развитый рынок. В Алтайском крае, насколько нам известно, собрались руководители и договорились: здесь и здесь — столько-то, а там и вон тут — столько-то. Консенсус! Кроме того, насколько мне известно, создана некая единая модель и для мелкой деревеньки, и для крупного мегаполиса. Что настораживает…

— Рядовые граждане опасаются, что кадастровую оценку приспособят к нуждам государства, как в Сочи: оценщики пошли в Росреестр, запросили данные по сделкам — и получили результат. Формально правильно, но очень далеко от рынка…

Н.Б.:

— Недавние события на финансовых и фондовых рынках понизили рейтинг многих компаний. А в Сочи было наоборот: рейтинг территории с принятием решения об Олимпиаде сильно повысился. При изъятии для госнужд и у нас, и в Европе применяется такая формулировка: надо смотреть цену до решения об изъятии. Нельзя допускать понижения стоимости, которую оно вызвало. А вот про повышение, по-моему, не сказано.

— Я недавно спрашивал чиновника о запуске проекта второй кольцевой магистрали. Он сказал: «Не знаю, как проект, но землю уже скупают».

Н.Б.:

— Участники рынка ищут выгоду, это понятно…

М.З.:

— Этот эпизод имеет прямое отношение к вопросу о ценности информации.

— Цена земли определяется не тем, что на ней можно вырастить, а тем, насколько точно мы знаем планы и проекты следующего губернатора, касающиеся развития дорожной сети?

Н.Б.:

— Мы сейчас говорим о спекулятивной цене.

— На нефтяном рынке уже договорились, что на практике невозможно отделить спекулятивную цену от реальной. По данным экономистов, денег на мировых рынках обращается в несколько раз больше, чем услуг и товаров. Даже с поправкой на сбережения получается, что доля спекулятивного капитала огромна. Это у нас такая «невидимая рука»?

Н.Б.:

— Кроме рыночной стоимости объекта есть еще то, что называют справедливой, внутренней, фундаментальной стоимостью. Да и на фондовом рынке отделяют рыночную цену от фундаментальной. Они иногда совпадают, иногда различаются — там есть нюансы.

Оценщики призваны оперировать стоимостью, которая носит признаки фундаментальной и меньше зависит от краткосрочных колебаний рынка. Это взгляд институционального инвестора, вкладывающего средства в длинный бизнес.

Иначе — наблюдай рынок, отслеживай биржевые котировки, и не нужен никакой оценщик.

М.З.:

— Оценщик ориентируется на ту информацию, которая есть. На биржевые котировки в том числе. Бесполезно убеждать людей, что квартиры в Петербурге (по фундаментальному подходу) стоят 30 000 рублей за «квадрат», если на рынке они продаются за 80 000. Если есть рынок — оценщик воспринимает его как объективный инструмент ценообразования. Хотя в случае с жильем — это компромисс, о котором договорились покупатели, строители и государство. Причем договорились своими действиями.

— Может быть, стоимость жилья, которую многие воспринимают как «несправедливую», — производная от советского и постсоветского мифа, от сверхценности отдельной собственной квартиры?

М.З.:

— На западе до половины населения квартиры арендуют и не переживают по этому поводу. Применительно к жилью — есть первичные ценности: тепло, уют, безопасность. Дальше начинается: оглядка на окружающих, статус, престиж.

— В условиях кризиса нематериальная часть стоимости пересматривается в первую очередь?

Н.Б.:

— Нематериальная составляющая стоимости, конечно, важна. Есть работа об экономике нематериального, в которой высказано такое мнение: кризис — это плата за перепроизводство, за свободу выбора. С точки зрения первичных потребностей не нужны 120 марок автомобилей примерно одного класса.

— Когда все объекты недвижимости будут занесены в кадастр, смогу ли я стоимость своей недвижимости, определенную в ходе массовой оценки, использовать для разговора с банком?

М.З.:

— Да, для предварительного разговора можно, конечно. Но в целом, для принятия окончательного решения, на месте банков я бы в массовом порядке на это не шел. При массовой оценке возможна очень значительная погрешность. Оценка рыночной стоимости залога стоит не так много, но позволяет существенно минимизировать риски невозврата.

— Оценщики три года живут в условиях саморегулирования. Продемонстрировало ли оценочное сообщество способность к самоорганизации и к очистке рядов?

М.З.:

— Я считаю, что в целом получилось. Хотя, может быть, и не так, как задумывали организаторы этого процесса. Для меня по-прежнему не безусловна постановка вопроса, когда независимые оценщики контролируют себя же. Мне представляется более справедливой система, когда в определении цены есть две стороны: продавец и покупатель, банк и заемщик, государство и налогоплательщик. И с каждой стороны есть свой оценщик, и они приводят аргументы, но каждый отстаивает интересы своей стороны. Как в суде.

— То есть вы удваиваете количество заказов.

М.З.:

— При такой системе и саморегулирование служило бы иным целям, и оценщики не прикидывались бы всевидящими людьми — единственными, кто знает рыночную стоимость, а просто профессионально отстаивали бы интересы сторон. И клиенты выбирали бы тех оценщиков, которым можно доверять.

А насчет количества заказов — мы никогда не против работы хорошей и разной.


26.9.2011 - АУДИТ И ОЦЕНКА (Недвижимость и Строительство Петербурга) № 38(673)

Начался прием заявок на участие в самом крупном открытом конкурсе этого года. Разыгрывается контракт на организацию и проведение массовой оценки объектов недвижимости (кроме земельных участков). Заказчик — Росреестр. Начальная (максимальная) цена контракта — 1 038 983 499 рублей. Размер обеспечения заявки — 51 949 174,95 рубля.
подробнее...>

20.9.2011 - Вариации на тему вертикали (Коттедж.ру)

Значительная часть общественной и политической жизни в последнее время смещается в виртуальную зону: Народный фронт и амфоры Путина, инновации и модернизация в исполнении президента Медведева, выборы Валентины Матвиенко в Петровском округе – примеры каждый может добавить по разумению.
подробнее...>

20.9.2011 - Неразменная акция (Ведомости) №176 (2942)

В выкупе дополнительных акций «Связьинвеста», которыми будут оплачены внесенные государством в холдинг активы, намерен поучаствовать и «Ростелеком». Потратив всего около 1 млрд руб., он сохранит блокирующий пакет в «Связьинвесте», а с ним и возможность продать его впоследствии по полной стоимости. Покупателем может выступить сам «Связьинвест»
подробнее...>

19.9.2011 - Лучше, чем ничего (Эксперт Северо-Запад) №37 (533)

Аудиторско-консалтинговые компании рассчитывают, что к концу года положительные тренды на рынке будут преобладать над отрицательными
подробнее...>

19.9.2011 - "Связьинвест" заложится на будущее (Коммерсантъ) №174/П (4715)

Как выяснил "Ъ", ликвидация "Связьинвеста", передавшего роль главной государственной компании в связи "Ростелекому", может затянуться минимум до 2017 года. Правительство рассматривает вариант, при котором "Связьинвест" выкупит собственные 25% плюс 1 акцию у "Ростелекома" за 59,165 млрд руб., заняв большую часть этой суммы. "Связьинвест" будет существовать, пока не погасит кредит.
подробнее...>

16.9.2011 - Дивиденды в обмен на выкуп (Ведомости) №174 (2940)

Принадлежащий «Ростелекому» блокпакет «Связьинвеста» подорожал за год почти на 80% — с 26 млрд до 46 млрд руб. Если «Ростелеком» продаст его ВЭБу, то вырученную сумму может направить на дивиденды
подробнее...>

13.9.2011 - Аудиторы меняют бренд (Ведомости — Санкт-Петербург) №171 (2937)

Бывшая команда петербургского офиса аудиторской группы BDO стала партнером ассоциации GGI
подробнее...>

5.9.2011 - Фокус с тремя буквами (Недвижимость и Строительство Петербурга) № 35(670)

Рейтинговые агентства S&P, Moody’s и Fitch оказались в центре внимания прессы и политиков, чиновников и фондовых трейдеров. Их укоряли в том, что они «проспали» первый кризис, теперь — в том, что они же стали причиной второго.
подробнее...>

5.9.2011 - ХРОНИКА (Недвижимость и Строительство Петербурга) № 35(670)

Аудитором Объединенной энергетической компании на ближайшие три года станет фирма «Эйч Эл Би Внешаудит».
подробнее...>