DE|    EN    |RU



Пресс-центр>> Пресса о нас


Диагностика оценочной кармы (Недвижимость и строительство Петербурга), № 47(733) - 26.11.2012

«Круглый стол», проходивший в рамках ежегодной конференции «НП», по накалу страстей напоминал врачебный консилиум у постели сложного больного. Под внешней корректностью кипели нешуточные страсти. Оценочная отрасль явно нездорова, но чтобы выписать правильный рецепт, сначала нужно поставить точный диагноз.

Дмитрий Синочкин:

– Коллеги, события последних месяцев ясно показывают, что в профессии и в отрасли есть серьезные проблемы. Национальный совет по оценке год не работает из-за внутренних конфликтов; демпинг создает дополнительные риски и претензии к качеству, вся история вокруг «Оборонсервиса» тоже прямо завязана на споры о «справедливой» и «рыночной» стоимости. В отношении оценщиков начали возбуждать уголовные дела…

Михаил Зельдин:

– Скандалы вокруг оценки приводят к появлению в обществе неуважения к профессии оценщика. Оценочная деятельность последнее время притормозила в своем развитии. Причина: профессиональная, обоснованная оценка сейчас фактически не востребована. Отсюда —- разброд и шатания в оценочном сообществе, ситуация в Национальном совете, демпинг.

Сегодня, по замыслу законодателя, оценщик формально должен быть абсолютно независимым человеком, который определяет единственно верную оценку рыночной стоимости.

Но оценка — творческий процесс, а не следование жестко детализированному алгоритму. А в условиях информационно закрытого российского рынка, я бы сказал, вдвойне творческий процесс. Кроме того, оценщику платит заказчик. И, полагаю, не наберется и 1% компаний, которые могут честно сказать, что они всегда абсолютно независимы от пожеланий заказчика. Кстати, учет интересов заказчика актуален не только для России — полагаю, кризис 2008 года с обрушением высокорейтинговых бумаг это очень наглядно показал.

Пожелания заказчика, с одной стороны, и невозможность нахождения абсолютно точного, «идеального» результата оценки, с другой, — это и есть основная причина перекосов на рынке.

Фактически оценщик является адвокатом, а процессуально его назначают судьей. Это лицемерная позиция, причем очевидная всем. Оценщики хотят иметь престижную профессию, про которую можно было бы рассказывать детям, интересную работу, достаточно высокий доход. А что можно сказать о престиже профессии, построенной на лицемерии?

Все заказчики оценки имеют собственные интересы. Иногда (и даже нередко) формально декларируемые интересы заказчика не совпадают с фактическими интересами его представителя. Отсюда и возникает коррупция. Поэтому нужна прозрачность позиций и процедур, понимание того, в чьих интересах делается оценка. Это важно и для регулятора-государства (ему необходимо доверие к системе оценки), и для потребителей оценочных услуг. Это то, к чему нужно стремиться.

Что можно предложить?

В законодательстве и в стандартах должно быть четко прописано, что оценка проводится с учетом интереса заказчика. А в договоре с оценщиком (и, соответственно, в отчете) явно указывается, в чем этот интерес заключается (оценка с позиции продавца или с позиции покупателя). Может быть еще равновесная (нейтральная, третейская) оценка. То есть для читателя отчета становится прозрачным то, с какой позиции проводилась оценка.

Из этого естественно вытекает состязательность оценки. Если вторая сторона возможной сделки не согласна с результатом, она может привлечь другого («своего») оценщика или эксперта, защищающего ее позицию. Если обеспечить открытость «состязания», то большего и не нужно.

Хотелось бы подчеркнуть, что это — не революция. В большинстве случаев все уже и так реализовано. Например, у крупных банков и корпораций, органов управления госимуществом есть службы, которые проводят экспертизу отчетов.

Мы просто предлагаем назвать вещи своими именами, чтобы оценщики работали честно и по закону. Мотивацией для оценщика станет не страх уголовной ответственности, а профессионализм, поскольку лучшим оценщиком станет тот, кто готов отстоять в дискуссии свое мнение, а не тот, кто готов рискнуть и написать «левый» отчет. И здесь, кстати, можно отделить понятия «зависимая оценка» и «заказная оценка».

Вся оценка совершенно легально станет зависимой. А вот «заказной» станет ситуация, если оценщик либо не выполняет требования клиента, либо пишет стоимость, заведомо не соответствующую реальности. И за такую «заказную» оценку оценщик и должен нести ответственность, в том числе, возможно, и уголовную, как за некий аналог мошенничества.

Я не утверждаю, что предлагаемая схема идеальна, я ориентировался в первую очередь на тех, кто работает профессионально, кто умеет отстаивать свою точку зрения и хочет гордиться своей профессией. Верю, что новая система приведет к снижению и демпинга, и коррупции.

Дмитрий Синочкин:

– Кто самый массовый заказчик оценки? И кто судья?

Михаил Зельдин:

– Заказчики те же — заемщики, государство, корпорации. Заемщику противостоит банк, судья в большинстве случаев не нужен — стороны договариваются, а в сложных случаях судьей может быть любое третье лицо, выбранное одной или обеими сторонами, — суд, третейский суд, медиатор, СРО и т.п.

Судья будет нужен не часто, если банк не согласен — не даст денег, если не согласен заемщик — не возьмет кредит, уйдет в другой банк. Про госоценку — вспомним ГУИОН. Уже семнадцать лет оценщики спорят с экспертами ГУИОН, и клиенты, стоящие за ними, хотя и не всегда были довольны конечной оценкой, в итоге соглашались с цифрами. Было, кажется, менее одного процента случаев, когда клиенты были не согласны с результатами и отказывались от сделок.

Алексей Шаскольский:

– Я набросал свои тезисы, не зная, о чем будет говорить Михаил Зельдин. И назвал свое выступление «Оценка между Сциллой и Харибдой, или Искушение в год Черной змеи». Первый тезис: ГУИОН установил монополию на истину, и «независимые оценщики» желают стать зависимыми, чтобы наконец-то перестать шифроваться. Превращение профессии оценщика в «третью древнейшую» вышло на финишную прямую.

При этом профессиональные стандарты и законодательство разрешают то, о чем говорилось в предыдущем выступлении: и у государства, и у банков есть собственные эксперты (внутренние оценщики).

Внутренний оценщик — абсолютно легальная должность. Но во всем цивилизованном мире независимый оценщик не является одной из сторон спора! Он присягает на достоверность. Этому опыту уже сто пятьдесят лет. В мире нет огромной разницы в ценах, потому что устоявшаяся рыночная система товарно-денежных отношений предполагает экспертизу стоимости, за которую должен отвечать оценщик. И вся профессиональная корпорация отвечает за то, что он приложил все усилия и постарался рассчитать наиболее честную стоимость.

Эдуард Баяндин:

– Конечно, есть воздействие заказчика, это несомненно: продавец тянет в одну сторону, покупатель в другую. Но расхождения не такие, как у нас, когда один и тот же объект через три месяца оценивается в пять раз дороже! 95% споров решаются в профессиональном сообществе, не более 5% доходит до суда. Хотя и на Западе случаются разные истории — можно вспомнить фирму «Артур Андерсен».

Дмитрий Синочкин:

– Да и перед последним кризисом кто-то ведь оценивал активы банка «Леман Бразерс», компании AIG…

Алексей Шаскольский:

– Существует западная практика, а мы постоянно изобретаем велосипед. Есть международные стандарты, есть стандарты RICS и TEGOVA, есть европейские стандарты оценки и так далее. Почему не взять их за основу?

Я не утверждаю, что на Западе оценщики безупречны, такого быть не может, потому что человек слаб. Но их общая задача — очищаться и двигаться к тому благородному статусу, который предписан самой функцией арбитражной оценки объекта. Расхождения по стоимости в два раза и больше быть не может. Если это массовый продукт, допустимая ошибка — не более 5%. Если оцениваются какие-то уникальные объекты, цены могут отличаться. Но оценщик должен приложить все силы, чтобы определить наиболее достоверную стоимость объекта.

Светлана Чевдарь:

– Справедливая оценка необходима. Мы много работаем с банками, с крупными холдингами, на основе наших оценок проводятся сделки. Я не очень понимаю, чем оценочная деятельность отличается от других видов бизнеса.

Это только на первый взгляд кажется, что банк заинтересован в том, чтобы оценить залог подешевле, а заемщик — подороже. Банки принимают решения о кредите не столько на основании оценки залога, сколько учитывая репутацию заемщика, его финансовую историю. Залоговая оценка — лишь дополнение, она позволяет банку и кредитору договориться.

И правильно, что в банках есть экспертные отделы, и там сидят не менеджеры по продажам, а те, кто занимается рисками. На любом нормальном предприятии существует отдел экспертизы. Скорость экспертной проверки отчета связана исключительно с профессионализмом оценщика. И есть те, кто проходит ее очень долго. Пусть заказчик сам выбирает! У нас так прекрасно и жестко написанные стандарты, что приходится следить за каждым чихом.

Вера Консетова:

– Проблема, связанная с ответственностью и с добросовестностью оценщиков, действительно актуальна. Если сравнивать с Западом — там огромное количество аналогов.

Чтобы защитить интересы и заказчика, и оценщика, нужно работать с информацией. У нас сейчас довольно жесткий порядок; говорят, в Сочи оценщик был осужден по уголовному делу. Мы тогда сильно обеспокоились, задумались о том, что нам грозит. Было решено сделать некие карты ценового зонирования. Можно долго спорить об их эффективности, но мы собрали много информации (правда, только по участкам — в отношении объектов недвижимости это пока еще сложно). И при оценке земли оценщик, формируя стоимость, мог отталкиваться от ценовой карты.

Необходимо хотя бы в регионе объединить сведения, скоординировать базы данных, и специалисты будут вынуждены на них опираться. И это позволит вытеснить недобросовестных оценщиков, которые пользуются несовершенством нашего рынка.

Можно попробовать хотя бы двигаться в этом направлении.

Дмитрий Синочкин:

– Разговоры о том, что необходимо делиться информацией, идут лет десять, если не больше.

Вера Консетова:

– Раньше мы боялись друг друга, а сейчас не боимся и можем открывать сделки. Конкуренция, конечно, есть, но от того, что появится база по жилой недвижимости, ничего плохого не будет.

Дмитрий Синочкин:

– Западная практика оценки основана на западной же экономической модели. Во‑первых, сегодня эксперты в Европе и США тоже уперлись в неопределенные риски (кризис, деривативы, угроза суверенного дефолта и пр.). Во‑вторых, западная экономика и оценка складывались на основе стабильных денег и долгой жизни вещей. Мы начали в другое время, когда часть экономики становится виртуальной, а в стоимости компании более половины могут составлять нематериальные активы.

Г‑н Шаскольский предлагает нам башню из слоновой кости, с опорой на традиции. Г‑н Зельдин считает, что надо узаконить фактически сложившиеся отношения между оценщиком и заказчиком. Г‑жа Чевдарь полагает, что и так все нормально, просто надо работать лучше.

Какую позицию мы выбираем, какой диагноз посчитаем окончательным?

Светлана Лебедева:

– Мы общественная организация, объединяем оценщиков всего Северо-Запада, представляем интересы НКСО. И я хотела сказать о положительном опыте помощи членам нашего общества. Мы приложили много усилий, чтобы полномочия по саморегулированию не были сосредоточены только в Москве. В начале этого года мы получили право проводить экспертизу отчетов по оценке. Два положительных момента: во‑первых, Москва далеко и ценники там принципиально иные. Мы имеем право работать за половину столичной цены. Во‑вторых, мы не ограничиваемся формальным подходом, общаемся со своими клиентами. Эксперты объясняют свою позицию и дают возможность исправить отчет.

Мне кажется, наше общество оказывает непосредственную помощь оценщикам и защищает их, помогает им отстаивать свои интересы перед заказчиком.

Если конфликт интересов доходит до суда, там, как правило, признается истинным не отчет оценщика, а заключение экспертного центра.

Эдуард Баяндин:

– Мы все время говорим, что мы честные оценщики и будем стараться делать все максимально правильно. Сейчас в стране очень много неквалифицированных оценщиков. На Западе они тоже есть, их тоже ловят, просто у нас это более частый спектакль. Рынок не терпит дураков. Мелких дураков он съедает, а крупных обкусывает. А сейчас как раз такая ситуация, что самый крупный собственник — далеко не самый эффективный.

И если власти на рынке позволяют бизнесменам хулиганить, то они так себя и будут вести и всегда найдут помощников. В этом году власти собирались ввести жесткие требования к экспертам (аттестация, экзамен). С моей точки зрения, именно с учетом изобилия оценщиков, часто неквалифицированных, государство пытается предъявить повышенные требования к профессиональной элите. И это правильно.

Оценочному сообществу тоже необходимо искать пути повышения чистоты и профессиональности.

Дмитрий Синочкин:

– Говоря о развитии профессии, мы словом «оценщик» называем разных людей. Давайте договоримся о терминах. Одна история — формальная оценка, когда цена сама по себе не важна, но есть требования закона, набор стандартов, квалификация и право ставить печать. Другая история — продажа бизнеса, когда нужна реальная сумма, в этом случае оценка — часть большого консалтингового бизнеса. Если оценка нужна государству — тут много зависит от того, как и кто сформулировал заказ. Если для торгов — важна не столько начальная цифра, сколько условия участия и распространение информации. Массовая оценка для налогообложения — тоже специфическая и вполне отдельная история…

Дмитрий Кузнецов:

– Один из важных процессов в последние годы — определение кадастровой стоимости. Как посчитаем, как оспорим, так люди и будут платить налоги. Масштаб необыкновенный, даже при приватизации жилого фонда такого не было. Все мы оказываемся субъектами этой оценки, причем иногда дважды: и как «физики», и как юридические лица.

Я принадлежу к тем людям, которые глубоко не удовлетворены тем, что происходит в нашей профессии и в экономике в целом. И я считаю, что основная проблема — не в коррупции, а в том, что на крайне низком, примитивном уровне решаются важнейшие социально-экономические проблемы.

На сегодня можно констатировать следующие минусы в кадастровой оценке. Первое. Законодатель продолжает верить в рыночную стоимость. Он считает: есть закон об оценке, значит, то, что получается в результате, и есть стоимость. Ее остается только изучать и использовать. Но это не так! Потому что даже на квартиры погрешность не 5%, а 50%! Это не настолько простые объекты, как мы себя убеждаем. А еще законодатель считает, что кадастровая стоимость — это объективная величина…

Второе. Квартиры, в которых граждане прожили всю жизнь, достались им в результате приватизации; они их не продавали и не покупали. И вряд ли люди согласятся с тем, что жилье должно облагаться налогом по рыночной стоимости (то есть по цене продажи). Это очень тонкий момент. Мы заложили плохую опору; предположение, что кадастровая стоимость равна рыночной, — не безупречно.

Третье. На самой первой лекции по оценке нам говорят: недвижимость — это неделимый объект, земля и прочие улучшения. Мы сначала оцениваем землю, а потом переходим к объекту более высокого уровня. Если бы мы действовали наоборот, было бы легче.

Вот теперь плюсы: возник интерес к методическим проблемам. Я считаю то, что делает ГУИОН, очень важно. И те, кто хочет критиковать их результаты и менять кадастровую стоимость, должны показать уровень не ниже, чем у коллег. И впредь те, кто занимается недвижимостью, будут иметь перед собой не только цифру, но и способ ее получения.

Что касается публичности оценки, сейчас на сайте Росреестра вы можете совершенно официально скачать отчет ГУИОН. А почему оценки по заказу Министерства обороны не выложены? Я уверен: знай мы, что наши отчеты будут изучать все кому не лень, мы бы вели себя более осмотрительно и осторожно.

Одна из болезненных проблем — конкурсы (как их организуют и подводят итоги). На самом деле она сводится к тому, что заказчик не в состоянии сформулировать требования ни к исполнителю, ни к самой работе.

Когда я слушал Михаила Зельдина, я для себя поставил такой мысленный эксперимент: а вдруг рыночной стоимости нет вообще? Вот нет такой категории. Есть просто инвестиционная стоимость, есть более или менее осознанная потребность у человека что-то купить по той или иной цене, а рыночной — нет. И если ее изъять из законодательства и из всех наших отчетов, то будет нормальная, устойчивая конструкция. В русле новейших достижений европейской экономической мысли…

Участники «круглого стола»

Михаил Зельдин,
президент ГК «Аверс»

Алексей Шаскольский,
заместитель руководителя департамента оценки недвижимости ИПП

Светлана Чевдарь,
директор департамента консалтинга и оценки недвижимости КГ «ЛАИР»

Вера Консетова,
генеральный директор ООО «АФК-Аудит»

Дмитрий Кузнецов,
советник Центра оценки «Петербургская Недвижимость»

Светлана Лебедева,
исполнительный директор Северо-Западного общества оценщиков

Эдуард Баяндин,
президент Северо-Западного общества оценщиков

Дмитрий Синочкин,
модератор, шеф-редактор «НП»


23.11.2012 - В группе "Аверс" - новые специалисты в области M&A (Журнал Слияния и Поглощения), редактор Олег Кривошапов.

Леонид Никитин и Андрей Шаронин, работавшие ранее под брендом "Бейкер Тилли Русаудит" и возглавлявшие там практику Корпоративных финансов, присоединились к ГК "Аверс".
подробнее...>

19.11.2012 - Президент принял решение о переводе в Петербург Верховного и Высшего арбитражного судов (Недвижимость и строительство Петербурга), Андрей Некрасов, Халмурат Касимов, Елена Кузнецова, Роман Денисов, Юлия Михеева, № 46(732)

Президент принял принципиальное решение о переводе в Петербург Верховного и Высшего арбитражного судов. Какие последствия для города вы прогнозируете? Больше будет пользы (рынок дорогого жилья активизируется, статус города приподнимется) или проблем (мигалки и пр.)? Скажется ли переезд на качестве правосудия?
подробнее...>