DE|    EN    |RU



Пресс-центр>> Пресса о нас


Государство как фактор риска (Недвижимость и строительство Петербурга), Анастасия Ясинская, Дмитрий Синочкин, № 48(734) - 3.12.2012

Так мы назвали основную дискуссию, которая прошла в «Ленэкспо» в рамках ежегодной конференции «НП». Честно говоря, опасались, что тема отпугнет строителей — наоборот, привлекла. Вопросов у бизнеса накопилось много. Закончится ли когда-нибудь измотавшая рынок перекройка правил; можно ли будет строить жилье на месте ненужных заводов; кто заплатит за детские садики в новых жилых кварталах; для чего ужесточают санкции за нарушение сроков строительства… Впрочем, претензии есть и у администрации. Мы же помогаем сторонам услышать и понять друг друга.

Анастасия Ясинская:

– В последнее время особое напряжение у инвесторов вызывают градостроительные риски. Что можно сказать о зависших проектах планировки? Чего ждать строителям от поправок в городской Генплан?

Юлия Киселева:

– Не секрет, что у нас довольно долго происходила ревизия планировочной документации, и в связи с этим проекты планировки и межевания не утверждались. С начала года правительство Петербурга одобрило всего 26 ППТ. Для сравнения: в 2011-м таких документов было 113. Тем не менее за первые две недели ноября утверждены десять проектов. Так что процесс набирает скорость.

Чем была вызвана пауза? Город решил, что необходимо пересчитать нормативы по социальным объектам, которые закладывались в планировочную документацию. Мы долго пытались разобраться, какие именно цифры нужно применять. Сошлись на том, чтобы исходить из показателя 30 кв.м жилья на человека. Именно столько заложено и в Генеральном плане, и в федеральной целевой программе.

Разработанную планировочную документацию предстоит привести в соответствие с этим стандартом, поскольку застройщики зачастую закладывали меньшую плотность населения (один человек на 40 и более «квадратов») даже для новостроек эконом-класса. Понятно, что определенное количество метров жилья, запланированное на той или иной территории, должно быть обеспечено социальными объектами (детскими садами, школами, поликлиниками и т. п.).

Именно их объем и минимизировали девелоперы. Теперь мы решили оперировать точными цифрами, и, даже если площади под социальную инфраструктуру в результате будут зарезервированы с запасом, это правильно. Потом не придется в условиях дефицита территорий изыскивать внутренние резервы, к примеру за счет созданиях встроенных детсадов. Тем более правовая судьба этих садиков так и не прояснена, нет четкого механизма их передачи городу.

Показатели, о которых я говорю, отражены и в законопроекте о региональных нормативах градостроительного проектирования. До конца года он будет представлен городскому правительству и направлен в ЗС. Никаких серьезных новаций документ не содержит. Тем не менее некоторые изменения по части планировочных нормативов есть, поэтому мы закладываем переходный период, в течение которого инвестор, начавший готовить документацию, имеет возможность, во‑первых, ее завершить и, во‑вторых, по ней строить.

Что касается поправок в Генплан, городское правительство считает в корне неверным радикально пересматривать его в 2012–2013 гг. Для этого нет серьезных предпосылок и оснований. Генплан базируется не столько на пространственном представлении архитекторов о преобразовании мегаполиса, сколько на прогнозе его социально-экономического развития. КЭРППТ приступил к разработке этого документа.

В 2014-м он должен быть готов. Тогда мы и вернемся к вопросу о том, нужно ли пересматривать зонирование и другие основные показатели Генплана. Сейчас же решено уточнить его отдельные параметры.

В частности, речь идет об уточнении границ города в рамках соответствующих соглашений с Ленобластью, корректировке береговой линии, территорий, занятых лесами (по результатам их инвентаризации), и т. п. Поправки требуются и в связи с разработкой комплексной транспортной схемы (в первую очередь, чтобы уточнить траекторию магистрали №7), необходимостью пересмотра инженерных схем.

Часто нам задают вопросы о производственных площадках в центре города. Нет необходимости решать судьбу этих предприятий немедленно. В нынешнем Генплане уже заложена конверсия части промышленных зон в общественно-деловые или жилые.

Сейчас решено рассматривать лишь обращения от собственников экологически вредных производств, которые решили переехать. Остальные вопросы, касающиеся перевода предприятий, есть смысл отложить на 2015-й.

Промышленные площадки представляют интерес в первую очередь для жилищных застройщиков. Однако нам нужно принимать взвешенные решения, учитывая обеспеченность жителей центра рабочими местами, что особенно актуально в связи со сложной транспортной ситуацией. Думаю, время поразмыслить об этом у нас есть.

Всего в комиссию поступило около 1600 заявлений о внесении поправок в  Генплан.

Ориентировочно ее работа, включая подготовку предложений для общественных слушаний, продлится до июня. Затем материалы поступят в правительство и Законодательное собрание. Никакой спешки нет.

Вопрос из зала:

– Может ли собственник участка разработать проект планировки и межевания территории, на которой расположен этот надел?

Юлия Киселева:

– К сожалению, изменения в федеральные нормативно-правовые акты у нас вносят очень часто. Честно говоря, я уже не вспомню, сколько за последние три года корректировался Градостроительный кодекс. Причем порой — с точностью до наоборот.

Дмитрий Синочкин:

– Юлия Евгеньевна, то есть вы тоже считаете государство фактором риска в этой части?

Юлия Киселева:

– Безусловно, должна быть правовая определенность. Что касается разработки планировочных документов частными инвесторами, в августе Правительство РФ приняло так называемую дорожную карту в сфере строительства. В ней, в частности, упомянуты поправки в федеральное законодательство, которые обяжут органы исполнительной власти субъектов РФ разрешать пользователям участков готовить документы по планировке территорий. Начатые проекты подлежат доработке, и никто не собирается этот процесс останавливать. А когда будут приняты федеральные акты, упомянутые в «дорожной карте», распоряжение правительства должно исполняться в полной мере.

Детство играет

Лев Марголин:

– Позиция администрации Петербурга в отношении соцкультбыта в рамках комплексного освоения территорий понятна. Она довольно жесткая и категоричная. Впрочем, подобное отношение мы ощущаем и в Москве, и в других регионах. Но категорично сказав «А», давайте произнесем «Б», «В», «Г», «Д» и так далее.

На сегодня нет механизма, позволяющего девелоперу создавать объекты социальной инфраструктуры. Мы все знаем, как строить жилье, и умеем это делать: есть деньги дольщиков, есть кредиты серьезных банков, в том числе государственных. Мы, например, много лет сотрудничаем со Сбербанком. И вот город нам заявил: вы обязаны строить школы и детские сады. Объем затрат примерно понятен: около 1,5 млн рублей на ребенка. С учетом масштаба нашего проекта получаются очень внушительные суммы. Мы готовы строить «социалку» и быть паровозом во главе состава, но где взять средства?

Сбербанк нам говорит: «Мы не умеем финансировать некоммерческие объекты». Я не раз ставил эти вопросы, давайте вместе думать! Например, город с учетом своего кредитного рейтинга мог бы привлекать деньги по более выгодным ставкам, чем частные девелоперские фирмы. Кроме того, он может дать гарантии тем же госбанкам.

Не проработан и механизм возврата этих средств: вариант ГЧП или какие-то другие схемы? Наконец, представляет ли себе город, сколько детсадов должно быть построено за конкретный период, располагает ли он бюджетом на такую программу?

Юлия Киселева:

– Финансирование некоммерческих объектов — вопрос действительно острый. Дискуссии на эту тему идут, и механизм, естественно, найтись должен. В рамках той же «дорожной карты» предусмотрена необходимость взаимодействия с инвесторами при создании инженерной и социальной инфраструктуры. Соответствующий законопроект подготовлен. Вряд ли его судьба будет легкой, но по крайней мере, обсуждение началось. С банками, конечно, надо работать. Очевидно, что процентные ставки под некоммерческие стройки должны быть другими.

Сейчас город довольно активно развивается по разным направлениям. Крупные проекты реализуются не только на территориях, которые продавались для комплексного освоения, но и на частных площадках. Понятно, что в процессе этого броуновского движения невозможно носиться с трубами и дорогами из одного конца города в другой. Губернатор дал поручения КГА и комитетам из социального блока к марту подготовить трехлетнюю региональную программу создания объектов соцкультбыта, инженерии и дорог, чтобы координировать сроки строительства жилья и соответствующей инфраструктуры. Мы это сделаем. Другое дело, что любая программа должна быть подкреплена финансово.

Владимир Жуйков:

– Одна из серьезнейших проблем при освоении крупных территорий связана с тем, что существующая правовая база заточена на более скромные масштабы строительства. Нам много раз приходилось обсуждать с профильными городскими комитетами разные варианты приспособления действующих нормативных актов под такой проект, как Сестрорецкий намыв. Надо совершенствовать законодательство.

Татьяна Логинова:

– В чем сложность с предоставлением финансирования на строительство социальных объектов? Дело даже не в сроках. В этом плане для Сбербанка невозможного мало. Больше волнуют правовые риски, возникающие в рамках ГЧП, которые власти предполагают создавать с компанией-застройщиком. Минимизировать их на данном этапе город, к сожалению, не готов.

Предлагаемая схема партнерства не отвечает интересам ни банка, ни заемщика. Но кредиты предполагают принцип возвратности, и, чтобы ее рассчитать, приходится усложнять структуру сделки. Тем не менее мы ведем диалог и надеемся на позитивные сдвиги. Например, в центральном аппарате Сбербанка создан специальный департамент, который будет заниматься схемами развития инфраструктурных проектов. Так что к компромиссу, безусловно, придем, хотя и не так быстро, как того требует рынок.

Дмитрий Синочкин:

– В последнее время активно обсуждается предложенная Ленобластью схема «50 на 50», когда за счет налогов, которые застройщик перечисляет в бюджет субъекта РФ, финансируется выкуп объектов соцкультбыта…

Евгений Домрачев:

– Пока она не закреплена на уровне местного закона или постановления правительства. Чтобы удовлетворить нынешние потребности жителей области, в течение двух лет нужно открыть около 30 детсадов и пять — семь школ. Речь идет о комплексном строительстве на землях, принадлежащих в основном частным девелоперам. Предложение такое: если застройщик зарегистрирован на территории ЛО, то 50% его налогов, выплаченных в консолидированный бюджет, можно вернуть в счет строительства социальных объектов.

Александр Шарапов:

– Будет ли город стимулировать строительство частных детских садов и школ как вариант частичного решения проблемы?

Юлия Киселева:

– У нас на государственном уровне признано равенство между частными и государственными образовательными дошкольными учреждениями. Можно организовать частный детсад, но он, как и государственный, должен соответствовать пожарным, санитарным и прочим требованиям. У нас же садики порой создают в помещениях, мягко говоря, для этого не приспособленных. Проблема в том, что при проектировании встроенных ДДУ обычно исходят из общих норм, установленных СНиПами и СанПиНами. Кроме того, даже если встроенный детсад заложен в проектной документации, мало кто из девелоперов строит его на самом деле. Нередко норматив обеспечения социальными объектами выполняется лишь на бумаге.

Лев Марголин:

– А мы, например, уже три года «шерстим» рынок в поисках коммерческой организации, которая была бы готова взяться за детский сад как за арендный бизнес. И пока безуспешно. При этом в рамках нашего проекта предусмотрен один садик на 170 мест и несколько — по 220.

Анастасия Ясинская:

– Наверное, у вас арендные ставки высокие?

Лев Марголин:

– Это пока вообще не обсуждается. Мы готовы идти на условия арендатора.

Максим Жабин:

– Другой вопрос: готовы ли покупатели квартир в новом квартале платить за своего ребенка, который пойдет в частный детсад, по 15 000–20 000 рублей в месяц? Допустим, застройщик даже нашел деньги, построил социальный объект, эксплуатирует его, и нормы в результате все соблюдены. Но есть ли платежеспособный спрос?

Ирина Анисимова:

– В Курортном районе есть хороший отдельно стоящий частный детсад. Со всей округи туда ребят возят. Плата, если не ошибаюсь, 22 000 рублей в месяц. Район, конечно, специфический.

Дмитрий Синочкин:

– В комплексе «Новый Оккервиль» тоже открылся садик. Родители платят около 18 000 рублей. Так что спрос, пусть и локальный, есть.

Андрей Степаненко:

– Еще несколько слов о проблеме детских садиков. У Фонда имущества был печальный опыт, характеризующий менталитет наших девелоперов. Мы продали на торгах объект с обязательством построить на этом месте детсад, а инвестор, который публично его приобрел, потом забросал КГА письмами: можно ли ему возвести на этом участке 10-этажный жилой дом. Бизнес эгоистичен и готов выжать максимум из пятна застройки.

Вопрос из зала:

– Заинтересован ли город в увеличении численности населения и какие прогнозы делаются на период 5–10 лет?

Юлия Киселева:

– Без такого прогноза Генплан обойтись не может. На сегодня в нем заложена численность населения 4,9 млн человек на период до 2025 года. И хотя уже сейчас в Петербурге родился пятимиллионный житель, демографическая ситуация — это колебательный процесс. Прирост населения у нас происходит в основном за счет трудовых мигрантов, и, чтобы строить прогнозы, для начала необходима точная статистика. Надеюсь, к 2015 году она появится.

Не обойтись городу и без четкой миграционной политики. Однако в любом случае не приходится говорить о том, что у нас возможен огромный скачок численности населения, как это произошло в Москве.

Историческая неопределенность

Анастасия Ясинская:

– Другая больная тема — перспективы девелопмента в центре города в свете последних судебных решений по «делу о высотках»…

Юлия Киселева:

– Недавно Верховный суд принял окончательный вердикт, в котором установлена дата, начиная с которой градостроительные регламенты для охранных зон в составе ПЗЗ признаны недействующими. С 16 марта 2011 года любое проектирование и разработка планировочной документации должны происходить в соответствии с режимами, установленными городским законом № 820–7 «О границах зон охраны…».

Однако и сам этот закон действует сейчас в урезанном виде. Поэтому КГА совместно с КГИОП разрабатывает документ под названием «Проект границ зон охраны».

Алексей Михайлов:

– Правила, позволяющие работать в историческом центре, есть, пусть и не столь детальные, как было бы удобно девелоперам. Не дожидаясь завершения судебных разбирательств, мы еще в апреле направили на согласование в Минкульт градостроительные регламенты. В сентябре наконец-то получено положительное заключение. Эти регламенты войдут в состав проекта зон охраны, как и предписано федеральным законодательством. Проект фактически подготовлен.

Кардинальных изменений в нем нет. По сути, сохраняются основные положения закона № 820–7. Хотя порядок принятия решений органами власти будет иным, поскольку городская прокуратура указала, что прежняя схема была коррупциогенной. Часть вопросов отдана на усмотрение экспертов, аттестованных Министерством культуры. Насколько это будет удобно для девелоперов — судить не берусь.

Что касается сноса построек в историческом центре, мы придерживаемся той же позиции, что и прокуратура. Пока в федеральном законодательстве не появятся четкие правила на этот счет, она предлагает снос приостановить. Мы получили уйму вполне оправданных замечаний от Юридического комитета и КГА по поводу того, что в некоторых случаях без сноса не обойтись. Хотя в принципе любое здание можно привести в порядок. Вопрос только в экономической целесообразности.

Анастасия Ясинская:

– Каков ориентировочный срок подготовки поправок в законодательство и появления внятных правил?

Алексей Михайлов:

– Необходимо найти бюджетные средства на проведение государственной историко-культурной экспертизы, предписанной на федеральном уровне. Бюджетная процедура — довольно длительная, сейчас ищем способы максимально ее сократить. В итоге мы получим новый проект зон охраны, в который будут включены градостроительные регламенты, прокурорские поправки и поправки, связанные с судебными решениями по высотности в зонах регулирования застройки.

Проект зон охраны должен быть согласован Минкультом, затем — внесение изменений в закон №820–7 и, вероятно, в ПЗЗ, чтобы эти документы имели юридическую силу.

Александр Шарапов:

– Во всем мире бизнес работает по принципу: что не запрещено, то разрешено. У нас же все наоборот: отсутствие понятных правил сноса в федеральном законодательстве означает, что прокуратура все запретит.

Олег Барков:

– Нужно, чтобы как можно быстрее закончилась неопределенность, связанная с проектами в историческом центре. Типичный пример — давно пустующее промышленное здание в объединенной охранной зоне. Мы анализируем возможности его преобразования и понимаем: в текущей ситуации нет никакой гарантии, что в процессе согласований тебя не заставят поменять проект, уменьшить высоту или этот сарай вдруг не окажется памятником эпохи индустриализации. Результат — огромное количество проблемных объектов.

Наш фантастический Петербург возник в результате нескольких волн редевелопмента, которые происходили до 1917 года. Многие здания возведены в тех местах, где до них уже несколько раз строили. Самое опасное — остановка всех процессов, она ведет к деградации. Тотальный запрет в принципе невозможен. Если закрутить крышку парового котла, ее рано или поздно сорвет. Нужна политическая воля руководства города, от которого должны быть равноудалены и девелоперы, и экзальтированная общественность, считающая, что она одна имеет право выносить приговор по девелоперским проектам.

Необходимо как можно быстрее определиться с правилами и беспрекословно их исполнять. Кому-то в таких условиях работать сложнее, но зато можно прогнозировать ситуацию, и создаются возможности для равной конкуренции, когда нет особо приближенных инвесторов, способных «решать вопросы».

Рынок на ощупь

Анастасия Ясинская:

– В последнее время позиция КУГИ в отношении застройщиков заметно ужесточилась. Город расторгает инвестконтракты, готовятся поправки в постановление правительства, регулирующее инвестиционную деятельность. Почему власть так переменились по отношению к девелоперам? И на что они могут рассчитывать в ближайшее время? Ведь зачастую нарушение сроков происходит не по вине компаний, а например, из-за бездействия госорганов или монополистов.

Кирилл Федоров:

– КУГИ просто пытается создать понятные всем правила игры, которые не меняют в корне действующее постановление №1813, регулирующее отношения города и застройщиков. Вместо нынешней системы штрафов за несоблюдение сроков строительства по вине инвесторов комитет предлагает более прозрачную схему платного продления договоров.

Пока взаимоотношения с нарушителями складываются не в пользу города. Штрафы девелоперам начисляют исходя из 0,02% от стоимости договора за каждый день просрочки. Соответственно, через 1,4 года его цена удваивается. Если на заседании правительства сроки продляются с такими санкциями, то застройщик идет в суд и, как правило, их снижает, а в отдельных случаях даже обнуляет. Причины разные, бывает, что и совершенно объективные.

Схема, разработанная КУГИ, не предусматривает судебных процедур, а цена контракта будет расти пропорционально сроку его продления.

Если задержка происходит по вине города, а не инвестора, контракт пролонгируется на тех же условиях, что и сейчас.

При реконструкции зданий процедура иная, поскольку применяется другая схема платежей. Для таких случаев (если виноват инвестор) мы предлагаем ввести повышающий коэффициент. Арендная плата за участок под реконструируемым объектом будет увеличена в 10 раз. Кроме того, КУГИ разработал проект постановления правительства об отмене рассрочки платежей. Такое поручение губернатор дал нам после анализа задолженности по инвестиционным отчислениям. Долги по ним просто астрономические — 2,7 млрд рублей. При этом все застройщики приносят в бюджет 3,4 млрд. Подчеркну еще раз: я говорю не о принятых нормативных актах, а о наших предложениях. Они могут быть скорректированы. Мнение бизнеса для нас важно. Мы готовы слушать и вести диалог.

Андрей Степаненко:

– По-моему, для всех очевидно, что привлекательность Петербурга в глазах инвесторов падает с каждым днем. Девелоперы двигаются в регионы. Те, кто давно работает в этом бизнесе, помнят предыдущий кризис. Когда возникла огромная задолженность по арендной плате, администрация отреагировала, предоставив рассрочку платежей, и демпфировала ситуацию. Зачем же сейчас резать корову, которая дает молоко? Может, наоборот, смягчить санкции?

Кирилл Федоров:

– На наш взгляд, особых кризисных явлений сейчас на рынке нет. Предоставляя рассрочку, город фактически кредитовал инвесторов: длинные деньги всегда дешевле, чем короткие. Мера же предлагается столь кардинальная потому, что огромная задолженность накоплена по небольшому количеству договоров.

Анастасия Ясинская:

– Кирилл Валентинович, застройщики, наверное, боятся спросить про компанию «Главстрой-СПб», представители которой здесь не присутствуют. Что будет с ее объектами? И кто на очереди?

Кирилл Федоров:

– А что происходит с объектами этой компании? Она продолжает работать.

Дмитрий Синочкин:

– Ну как же: КУГИ подал иск в арбитраж о расторжении договора по территории в Юнтолово…

Кирилл Федоров:

– Суд по этому поводу у нас довольно скоро, но мы его будем откладывать для заключения мирового соглашения.

Дмитрий Синочкин:

– Еще один вопрос про «Главстрой». Когда разворачивалась история вокруг квартала Шкапина—Розенштейна, также связанная с нарушением условий инвестдоговора, город ссылался на решение Высшего арбитражного суда. Оно гласит: если договор, заключенный по итогам торгов, просрочен, продлить его можно только на аукционе. С тех пор, правда, никто этот вердикт ВАС не вспоминал. Это такой способ торговаться с застройщиком?

Кирилл Федоров:

– Действующий ГК говорит, что любой договор может быть изменен: а) по взаимному соглашению сторон; б) при существенной корректировке его условий. Концепцию замены штрафов на деньги мы и применим в первую очередь к «Главстрою». Выпустим соответствующее постановление правительства и продлим сроки.

Дмитрий Синочкин:

– Поясните, это разовая мера или системная?

Кирилл Федоров:

– Мы пытается сейчас изменять постановление №1813, чтобы из разовой меры сделать ее системной.

Анастасия Ясинская:

– То есть КУГИ сейчас прощупывает рынок…

Реплика из зала:

– Да. И щупать начали с крупных компаний…

Александр Шарапов:

– Власти должны вести себя четко и последовательно, а не прощупывать рынок. Это все же, скорее, задача бизнеса.

Еще меня очень удивляет, когда бизнес призывают к социальной ответственности. Его основная социальная задача — зарабатывать деньги. Когда мы говорим, что частные садики — это хорошо, но не дотируем их из бюджета, значит, на самом деле мы создавать их не хотим. Когда усложняются согласования, значит, нам не нужно, чтобы что-то в городе строилось. У меня полгода ушло на то, чтобы продлить срок строительства на Московском пр., 73 по объекту, который находится в собственности нашей компании.

Хочу обратиться к власти: давайте сделаем так, чтобы мы понимали логику процесса.

Дмитрий Синочкин:

– Допустим, есть некий магазин, где в трудные времена стало меньше покупателей. И хозяин решает в связи с этим поднять цены. Логика понятная, хотя не очень дальновидная. Можно понять и условного чиновника, который, прощупывая рынок, взвешивает: на чем город больше заработает — на штрафах или на будущих налогах от готового объекта? Не факт ведь, что первый вариант выгоднее.

Принуждение к адаптации

Олег Барков:

– Я практикующий девелопер и не могу согласиться с тем, что ситуация совершенно непредсказуемая, гайки закручивают и действовать невозможно. Это не так. Просто надо работать грамотно, профессионально и просчитывать несколько шагов вперед. Не вижу трагедии в том, что правила ужесточаются и город расторгает инвестдоговоры. Но у меня большая просьба к представителям администрации — делать это прогнозируемо, не задним числом и не явочным порядком.

Мы привыкли, что сроки можно продлить, попросить прощения, что-то объяснить. Это людей расхолаживает. Романтический период развития девелоперского бизнеса, когда детсад «Василек» мог получить участок под строительство жилого дома, миновал. Надо уметь работать по жестким правилам, но они должны быть разумными. А вот ситуация, когда в Смольном заявляют, что невыполнение технических условий по вине «Ленэнерго» — не повод продлить договор с инвестором, и предлагают ему подавать в суд на монополиста, никуда не годится. Особенно если учесть, что городу принадлежат более 50% акций «Ленэнерго». Многие сталкивались с тем, что технические условия отзывают и меняют задним числом, а их выполнение откладывается на годы.

Кирилл Федоров:

– С этим невозможно не согласиться, и мы предусмотрели в проекте постановления правительства, что Комитет по энергетике должен предоставить справки по энергомощностям, и, если в задержке нет вины инвестора, денежная схема продления сроков применяться не будет.

Сергей Миллер:

– Тема нашей дискуссии звучит немного угрожающе, потому что государство по идее должно быть гарантом для общества. С чем могут быть связаны риски? Если вопреки установленным правилам ты хочешь построить 25-этажный жилой дом на месте школы, ты сильно рискуешь. Бизнес вообще — риск, особенно во время кризиса. Например, мы приобрели активы объемом в несколько тысяч гектаров как раз в 2009 году.

Государство ждет решений, в том числе и от бизнеса. В трудные времена можно попросить что-то, а можно самим подставить плечо. Мы предложили готовую концепцию города-спутника «Южный», в том числе и по инженерной инфраструктуре, понимая, что если город выполнит взятые обязательства, то и мы обеспечим свою часть. Компания взяла на себя 50% инженерии.

Город — магистральные дороги и социальную инфраструктуру. Понятно, что такую схему значительно проще реализовать на масштабных проектах, чем на относительно небольших. Так что правила игры есть, главное, их сохранять и обеспечивать преемственность власти.

Анастасия Ясинская:

– У вашего проекта, пожалуй, особая судьба: и ППТ утвержден, и поправки в Генплан по этой территории пойдут отдельным законопроектом. Причина в том, что «Южный» входит в федеральный список?

Сергей Миллер:

– Да, по распоряжению Правительства РФ он включен в перечень стратегических проектов в Северо-Западном регионе. Получается, и власть, и бизнес в нем заинтересованы.

Дмитрий Синочкин:

– Поддержу Александра Шарапова и Олега Баркова: правила должны быть жесткими. И по жестким правилам с меня полагается 13% подоходного, а с предприятия — НДС и т. п. Но соцкультбыт — это обязанность государства или нет? Или у нас опять немножко не хватает денег, и тогда нужна социальная ответственность бизнеса? Может, мы перекидываем средства с «социалки» на завершение внезапно подорожавшего стадиона? Или бизнес должен играть по жестким правилам, а государство по своим? Сидят за столом равноправные партнеры, но один из них имеет право менять масть…

Ирина Анисимова:

– Богатых в нашей стране не любят. Девелоперы — вообще последние люди, потому что они пытаются все сломать и заработать свою сверхприбыль. Но если нас не будет, штрафные санкции применять будет не к кому. И город развалится. В центре, кстати, этот процесс уже заметен. Социальная ответственность бизнеса — это строить, зарабатывать прибыль и платить налоги. А у государства она заключается в том, чтобы собирать эти налоги и заниматься «социалкой», инфраструктурой и всем остальным. У нас же все пытаются возложить на инвесторов. И только в исключительных случаях можно договориться о каких-то инфраструктурных поблажках.

Олег Барков:

– Девелоперов и богатых не любят везде, кроме стран Персидского залива. Потому что там нет бедных, а раньше был один песок и никакого исторического наследия.

Земля и вольности

Анастасия Ясинская:

– Меняется не только инвестиционная, но и земельная политика города. В Петербурге проведена кадастровая оценка территорий, пересчитан земельный налог, платежи заметно увеличились. Какие последствия прогнозируются для бизнеса?

Николай Филин:

– Кадастровая оценка земель завершена в этом году. Предыдущая проводилась в 2006-м и была основана на других принципах. Если прежде в законодательстве говорилось о том, что кадастровая стоимость территорий определяется в процентах от рыночной, то теперь она должна соответствовать рыночной. Мы использовали механизмы массовой оценки, и в результате каждый участок получил свою стоимость, приближенную к рынку. По сути, для Петербурга впервые определена реальная налоговая база. Общая стоимость всех городских земель (тех, что учтены и прошли кадастровый учет) составляет, по нашим оценкам, 2,8 трлн руб.

Мы понимаем, что налоговое бремя с 2013 года, когда начнут применяться результаты оценки, увеличится, поэтому постарались дифференцировать ставки для разных землепользователей (разброс — от 0,042 до 1,5% от кадастровой стоимости). Новый городской закон о земельном налоге принят в трех чтениях.

Если говорить о конкретных цифрах, то наибольшая кадастровая стоимость установлена для торговой функции, по этому виду использования максимум достигает примерно 92 000 руб./кв.м. По результатам прежней оценки цифра составляла 41 000 руб. Рост значительный, но примерно соответствует уровню инфляции с 2006 года.

Юрий Халимовский:

– Пример вдогонку: недавно Президиум ВАС рассмотрел дело, в ходе которого одно из омских предприятий добилось для себя послабления по земельному налогу. Он был пересчитан исходя из изменения вида разрешенного использования. Плательщик подал декларацию, в которой учел, что целых полгода кадастровая стоимость их участка была ниже, а значит, и налог должен быть меньше. ВАС встал на сторону предприятия, констатировав, что любой налог должен иметь экономический смысл. Раз стоимость изменилась в середине года, почему налогоплательщик должен платить исходя из прежней (более высокой) ставки?

Результаты новой кадастровой оценки в Петербурге утверждены с 1 июня 2012-го. В большинстве случаев платежи возросли. Опасаюсь, что налоговая служба может воспользоваться вердиктом ВАС и заявить, что «экономический смысл» должен работать в обе стороны. И если омский завод уменьшил налоговое бремя, для кого-то в Петербурге оно увеличится.

Анастасия Ясинская:

– Много ли недовольных результатами переоценки?

Николай Филин:

– Пока у нас только одно обращение по поводу пересмотра кадастровой стоимости. Создана специальная комиссия по рассмотрению спорных ситуаций.

Юрий Халимовский:

– Известно, что отдельные инвесторы не совсем в ладах с градостроительными регламентами для участков ИЖС и возводят там многоквартирные дома. Город, как известно, уже инициирует судебные разбирательства. Но, возможно, в связи с этим будет меняться зонирование территорий?

Николай Филин:

– С прошлого года мы проводим инвентаризацию таких объектов. Выявленные адреса, а их уже более 200, можно найти на сайте КЗРиЗ. Создана рабочая группа с участием разных органов власти. Мы занимаем жесткую позицию: градостроительное законодательство в Петербурге должно исполняться.

Дмитрий Синочкин:

– То есть будете подавать судебные иски и добиваться решения о сносе незаконных построек?

Николай Филин:

– Совершенно верно.

Юлия Киселева:

– Мы не собираемся легализовать то, что незаконно построено. Иначе завтра стройка начнется, условно говоря, на Дворцовой площади. Однако с участками ИЖС ситуация, безусловно, сложная. К сожалению, наше не очень грамотное в правовом смысле население покупает квартиры в домах, по сути, являющихся самовольными постройками. И как с этим бороться, я не знаю. Нужно юридическое сообщество привлекать, консультировать граждан. Ведь суды уже рассматривают дела о сносе даже по тем адресам, где есть дольщики.

Олег Островский:

– Коллеги из Московской области используют дифференцированный подход. Они обследуют возведенный дом, и, если он построен без нарушений строительных норм и есть возможность подключить его к инженерным сетям, вопрос решается в индивидуальном порядке.

Дмитрий Синочкин:

– То есть если на участке ИЖС многоквартирный дом построили грамотно, пускай стоит?

Олег Островский:

– Только при соблюдении нескольких условий. Зонирование должно быть изменено, соседи не должны возражать, и инженерная инфраструктура, рассчитанная на многоквартирную постройку, должна наличествовать.

Риск стоит денег

Анастасия Ясинская:

– Сейчас очередные поправки готовятся в законодательство о долевом строительстве. Как они повлияют на рынок?

Олег Островский:

– В Госдуме рассматривается законопроект о гражданской ответственности и рисках в долевом строительстве. Пока страхование в этой сфере добровольное, а идея состоит в том, чтобы сделать его обязательным. И без этого не выдавать разрешения на строительство. На мой взгляд, при незначительном удорожании квадратного метра мы обеспечим гражданам гарантию возврата средств, если компания-застройщик обанкротится. Мы предлагаем также ввести практику, когда для каждого строящегося объекта девелопер создает отдельный счет. Нужно установить административную ответственность застройщика за нецелевое расходование денег дольщиков.

Анастасия Ясинская:

– Олег Борисович, получается, нагрузка на бизнес снова увеличивается, а требования ужесточаются…

Олег Островский:

– А в чем вы видите увеличение нагрузки на бизнес?

Анастасия Ясинская:

– Например, в расходах на обязательное страхование.

Олег Островский:

– Не будем столь наивными. Вы же понимаете, что эта нагрузка легко переносится на участников долевого строительства.

Реплика из зала:

– А как же обещания президента по поводу доступного жилья?

Олег Островский:

– Нам президент поручил решить проблему обманутых дольщиков.

Максим Жабин:

– Общаясь с профессиональными экспертами, мы пришли к выводу, что коммерческое страхование добавит от 2 до 5% к объему инвестиций. Это к вопросу о новых обязательствах, которые ложатся на плечи застройщиков и будущих покупателей.

И еще вопрос: если будет создан отдельный счет для средств дольщиков, будут ли учитываться там деньги, привлеченные от банков и инвесторов, работающих по 39-ФЗ?

Олег Островский:

– Процитирую законопроект: «Застройщик обязан открыть отдельный банковский счет для осуществления операций с денежными средствами, уплачиваемыми участниками долевого строительства». Зачислять на него иные средства компания не вправе. Документ разработан Минфином. И к нему возникают вопросы. Например, как быть, если ведется квартальная застройка: несколько жилых домов, обеспеченных общей инфраструктурой? Увы, наши коллеги порой оторваны от земли.

Анастасия Ясинская:

– А если начнет действовать закон, «оторванный от земли»?

Олег Островский:

– К сожалению, некоторые федеральные разработки противоречат тем документам, которые мы активно готовили в городе в последнее время. Например, в поручении президента сказано, что нужно сформировать критерии, по которым граждане относятся к пострадавшим дольщикам, с учетом 214-го закона. Мы оперировали более широкими понятиями и полагаем, что, если ссылаться только на 214-ФЗ, очень многие обманутые граждане в эту категорию не попадут.

Анастасия Ясинская:

– То есть мы снова и снова возвращаемся к теме рисков, закольцовывая ее…

Юрий Халимовский:

– Мы видим, какие усилия предпринимает город для реформирования законодательства, и в целом они успешны. Однако, к сожалению, Петербург — не единственный источник рисков и бонусов для инвесторов. Многие вопросы решаются на уровне федеральной власти. Кроме того, в последние два-три года значительно усилил активность еще один регулятор — Высший арбитражный суд.

Максим Жабин:

– Хотелось бы внести некоторый позитив. Предлагаю поговорить о государстве в плане обеспечиваемой им стабильности. Во-первых, сформулирована (пусть и не до конца) политика обеспечения нуждающихся квадратными метрами. Во-вторых, есть стремление государства сделать жилье доступнее. Льготные категории населения у нас квартирами так или иначе обеспечиваются. В-третьих, есть все-таки некоторая финансовая стабильность. Нефтяная рента стала расходоваться не только на внешнюю политику, но и на социальные программы и проекты развития инфраструктуры.

Пожалуй, самая непростая для нас проблема — нерешенность вопроса с социальными обременениями застройщиков. Девелоперов готовы обязать строить не только детсады и поликлиники, но и дороги с мостами. Но коллеги сегодня уже не раз вопрошали: куда все-таки уходят наши налоги? Нынешняя маржа жилищного застройщика невысока, а сам бизнес постепенно становится все более прозрачным.

Тем не менее еще раз подчеркну: давайте все же считать государство фактором стабильности, а не только риска.

 

Участники «круглого стола»

Юлия Киселева,
председатель КГА

Лев Марголин,
директор по строительству компании MirLand Development

Владимир Жуйков,
заместитель генерального директора ООО «Северо-Запад Инвест»

Татьяна Логинова,
заместитель директора Головного отделения по СПб Северо-Западного банка Сбербанка РФ

Евгений Домрачев,
председатель КАГ, главный архитектор Ленобласти

Алексей Михайлов,
начальник Управления зон охраны объектов культурного наследия КГИОП

Олег Барков,
генеральный директор компании HANSA SPb Development

Кирилл Федоров,
заместитель председателя КУГИ

Сергей Миллер,
директор по развитию ООО УК «СТАРТ Девелопмент»

Николай Филин,
заместитель председателя КЗРиЗ

Юрий Грудин,
генеральный директор ГК «Пионер» направления «Санкт-Петербург»

Михаил Зельдин,
президент ГК «Аверс»

Наталья Макушева,
директор коммерческого отдела ГК «ПАН»

Александр Смирнов,
генеральный директор КГ «ЛАИР»

Вера Консетова,
генеральный директор ООО «АФК-Аудит» (ГК АФК)

Александр Шарапов,
президент NAI Becar, вице-президент ГУД

Максим Жабин,
заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой»

Ирина Анисимова,
руководитель проекта «Невская Ратуша» (ЗАО «М»)

Андрей Степаненко,
генеральный директор ОАО «Российский аукционный дом»

Юрий Халимовский,
старший юрист практики недвижимости и строительства компании «Пепеляев Групп»

Олег Островский,
начальник управления контроля и надзора в области долевого строительства КС

Кирилл Вязовский,
заместитель генерального директора ЗАО «Управляющая компания «Эталон» (Etalon Group)

Ольга Шульдинер,
генеральный директор выставки «Ярмарка недвижимости»

Алексей Шаскольский,
заместитель руководителя департамента оценки ИПП

Наталья Рябова,
руководитель кредитно-кассового офиса №1 АКБ «Форштадт банк»

Анастасия Ясинская,
модератор, главный редактор «НП»

Дмитрий Синочкин,
модератор, шеф-редактор «НП»

 


24.12.2012 - Диплом от "Аверса" (Недвижимость и строительство Петербурга), Дмитрий Синочкин, № 51(737)

Учебный центр, созданный на базе ГК «Аверс», в 2013 году впервые выпустит специалистов-оценщиков. Оценщиков готовят также Политех и Финэк, но «Аверс» — единственное учебное заведение при крупной действующей компании.
подробнее...>

24.12.2012 - С праздничком! (Недвижимость и строительство Петербурга), Наталья Андропова, Дмитрий Синочкин, Елена Кузнецова, Андрей Некрасов, Халмурат Касимов, Юлия Михеева, Анастасия Ясинская, Роман Денисов, № 51(737)

В пятницу вечером, сдавая в печать новогодний номер «НП», мы твердо верили, что конец света не наступит. (Иначе к чему было так напрягаться?) А значит, Новый год неизбежен, как и наш традиционный маскарад-опрос. На этот раз мы попросили ньюсмейкеров раскрыть две важные темы. Следующий год по восточному гороскопу — год Змеи — традиционно считается временем перемен. Каких перемен вы ждете в 2013-м? Какое самое главное желание вы загадаете под бой курантов, чтобы непременно исполнилось в наступающем году? И кстати — из того, что загадывали прежде, что-нибудь состоялось?
подробнее...>

10.12.2012 - "Аверс" усилил финансы (Недвижимость и строительство Петербурга), Дмитрий Синочкин, № 49(735)

К ГК «Аверс» присоединилась команда «Бейкер Тилли Русаудит» по корпоративным финансам — Леонид Никитин и Андрей Шаронин.
подробнее...>