Расчет интервала неопределенности оценки стоимости методами сравнительного подхода
Расчет интервала неопределенности оценки стоимости методами сравнительного подхода

Описан критерий признания двух оценок одного объекта равноправными на основе пересечения интервалов неопределенности, присущих этим оценкам. Для известных методов сравнительного подхода к оценке приведены расчетные соотношения, позволяющие найти границы интервала неопределенности, в котором может находиться рыночная стоимость движимого и недвижимого имущества. Показано, что надежные оценки интервала на основе располагаемой рыночной информации могут быть получены для двух групп методов — сравнения продаж для гомогенных объектов и регрессионного анализа — для гетерогенных. Для остальных методов сравнительного подхода расчет интервала требует привлечения экспертных мнений.

 

Скачать:

Расчет интервала неопределенности оценки стоимости методами сравнительного подхода

Н.П. Баринов

директор по научно-методической работе группы компаний «Аверс», доцент, кандидат технических наук (Санкт-Петербург)

Дата публикации: 22 декабря 2019
ПОХОЖИЕ СТАТЬИ
Результаты мониторинга судебных решений по оспариванию кадастровой стоимости в 2017–2021 гг.

Баринов Н.П., Савиных В.А.
Источник: Вопросы оценки, 2023, №1(109), с.17-28
Рассмотрены результаты выборочного мониторинга около 2000 решений судов в 76 субъектах Российской Федерации по оспариванию результатов кадастровой оценки в течение 2017–2021 гг. Дана общая характеристика процесса оспаривания на основе подробного анализа результатов 2017–2019 гг. Представлена динамика некоторых показателей процесса оспаривания: доли судебных решений, в которых назначались экспертизы с одним и двумя вопросами экспертам; доли решений, в которых принят результат досудебного отчета; доли решений, в которых фиксируется наличие нарушений законодательства в досудебном отчете, и др. Отмечена положительная динамика ряда показателей в рассматриваемый период.

О расчете постпрогнозной стоимоcти по справочным и экстрагированным с рынка значениям ставки капитализации

Баринов Н.П., Кадушкин И.Б.
Источник: Вопросы оценки, 2023, №1(109), с.38-42
Рассмотрены расчетные соотношения оценки объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков, в которых используется значение ставки капитализации, при этом ее определение предполагает разнесение на период (год) моментов оценки стоимости и дохода. Показано, что получаемые на практике и публикуемые в справочниках значения ставки капитализации определяются по единовременным данным о стоимости и доходе. Установлено, что позиционирование доходов на середину года приводит к равному изменению значений годового дохода и ставки капитализации, что отменяет необходимость сдвига дисконтирования постпрогнозной стоимости на середину последнего года прогнозного периода.

Об оценке стоимости по одному аналогу и о необходимом числе аналогов в методе количественных корректировок

Баринов Н.П., Захматов Д.Ю.
Источник: Вопросы оценки, 2022, № 3-4, с. 7-13
Рассмотрены вопросы о применимости единственного аналога и о необходимом числе аналогов при выполнении расчетов в рамках сравнительного подхода к оценке собственности. Новые федеральные стандарты оценки предусматривают возможность применения единственного аналога, что без должной проработки области использования данного приема в практике может привести к искажению результатов определения стоимости. Проведены выборочные расчеты интервала, в котором может находиться рыночная стоимость, на нескольких наборах выборок цен. Получены оценки минимального числа аналогов, требуемых для получения надежной оценки стоимости методом корректировок. Результаты работы могут применяться оценщиками и судебными экспертами в практике оценки недвижимости.

О «взвешивании» скорректированных цен аналогов при формировании результата оценки рыночной стоимости методом количественных корректировок

Баринов Н.П.
Источник: Вопросы оценки, 2022, № 3-4, с. 2-6
Рассмотрено формирование оценки рыночной стоимости методом количественных корректировок на основе скорректированных цен аналогов с учетом их вклада на совершенном (в отсутствие субъектной составляющей в ценах аналогов) и реальном рынках. Отмечена логичность использования средневзвешенного значения в отсутствие субъектной составляющей в ценах объектов на совершенном рынке. Показано, что в реальных условиях использования метода, средневзвешенное значение увеличивает риски ошибок оценки стоимости. Даны рекомендации по использованию среднего арифметического значения скорректированных цен в качестве оценки стоимости.

От определения рыночной стоимости к достоверности ее оценки

Баринов Н.П.
Источник: Имущественные отношения в Российской Федерации, №12(255), 2022, с.8-19
Автор раскрывает две стороны понятия «достоверность оценки стоимости». Описывает свободу усмотрения оценщика и ее границы. Выделяет основные причины существующей неопределенности оценки стоимости и недостающие элементы, необходимые для ее уменьшения. Обосновывает необходимость дополнительных алгоритмических определений рыночной стоимости.

Спасибо! Мы ответим Вам в ближайшее время.