МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ по оценке рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Сельскохозяйственные угодья: пашня. СПОД РОО 03-18-2023
Приняты и одобрены решением Совета РОО от 12.04.2022, протокол № 110.
Горшенина Г.В. с непосредственным участием Баринова Н.П., Усольцевой Г.В.
Источник: Сайт Ассоциации «Русское общество оценщиков» http://sroroo.ru/evaluators/material/

Действие настоящих Методических рекомендаций распространяется на оценку рыночной стоимости земель, занятых пашней и предназначенных для производства сельхозпродукции как самостоятельного товара. Оценка земель, занятых пашней для производства кормовых культур для животноводства имеет свою специфику и может не попадать под действие настоящей Методики

Автор: Баринов Н.П.
Источник: Вопросы оценки, №1(113), 2024, с. 13-21
Статья посвящена модифицированному методу корректировок, ранее предложенному автором для учета особенностей локального рынка при индивидуальной оценке недвижимости с помощью размножения усеченных выборок аналогов и оптимизации справочных значений корректировок. Отмечена невозможность установления граничных значений основного критерия оптимизации, при которых приближение к условиям локального рынка можно признать достаточным. Предложены дополнительные критерии, позволяющие оценщику обосновать решение о достаточности изменения значений корректировок в целях оптимизации оценки стоимости на локальном рынке.

Авторы: Баринов Н.П., Савельев А.В.
Источник: Имущественные отношения в Российской Федерации, 2024, №2(269)
В статье показано отсутствие экономической обоснованности части действующих Методических рекомендаций по определению платы за публичный сервитут, утвержденных Минэкономразвития России. Получены расчетные соотношения, обеспечивающие экономически обоснованные величины платежа за первый год действия соглашения о сервитуте при условии индексации последующих платежей на размер инфляции, а также для равновеликих периодических платежей в течение срока соглашения о сервитуте. Собственникам земельных участков рекомендовано до внесения изменений в Методические рекомендации заключать соглашение о публичном сервитуте с единовременным получением платы за сервитут либо с равновеликими периодическими платежами за весь срок действия соглашения.

Баринов Н.П.
Источник: Вопросы Оценки, 2023, №4(112), с.26-29

Рассмотрены распространенные необоснованные замечания о нарушении законодательства об оценочной деятельности при выборе оценщиком объекта недвижимости в качестве объекта оцени при оценке рыночной арендной платы. Обсуждены возможные причины появления таких замечаний, в том числе наличие двух теоретических подходов к разрешению вопроса об объекте оценки. Установлено отсутствие нарушений законодательства вследствие однозначного определения объектов оценки федеральным стандартом «Оценка недвижимости».

Автор: Баринов Н.П.
Источник: Имущественные отношения в Российской Федерации, 2023, №10(265), с. 8-18
В статье рассмотрен метод сравнения продаж (количественных корректировок) при оценке недвижимости. Показаны различия в ценообразовании на теоретическом совершенном рынке и реальных рынках. Описаны особенности реализации метода в реальных условиях и предложена его модификация, позволяющая уточнить значения корректировок при оценке стоимости объекта оценки. Представлены пошаговая процедура и критерий оптимизации, основанные на контроле результатов поочередной оценки стоимости аналогов по данным усеченных выборок, полученных с применением бутстреп-технологии из исходной выборки аналогов. Обсуждены основные ограничения предложенной модификации метода корректировок.

Автор: Баринов Н.П.
Источник: Вопросы оценки, 2023, №3(111), с.26-33
Рассмотрены практические вопросы определения доли земельного участка в стоимости оцениваемого объекта недвижимости при различных состояниях объектов капитального строительства объекта оценки и базового объекта. Получены соотношения для пересчета справочной доли земельного участка в стоимости объекта, определенной в разных базах результата оценки — «с учетом НДС» и «без учета НДС». Также получены выражения для выделения НДС из стоимости объекта
и начисления его с учетом доли земельного участка, исчисленной в разных базах.

Автор: Баринов Н.П.
Источник: https://inform-ocenka.ru/хv-поволжская-научно-практическая-кон/
В докладе на XV Поволжской научно-практической конференции "Стоимостная оценка. Новые методы и подходы, основанные на цифровых технологиях. Инструменты решения", г.Нижний Новгород, 15-17 июня 2023 г. предложен подход к уточнению справочных значений корректировок, позволяющий приблизить их значения и результат оценки стоимости недвижимости к данным локального рынка, на котором проводится оценка.
В отличие от метода регрессионного анализа подход не дает наиболее эффективную оценку стоимости, но позволяет улучшить оценку по сравнению с применением средних значений корректировок из справочников.

Баринов Н.П., Савиных В.А.
Источник: Вопросы оценки, 2023, №1(109), с.17-28
Рассмотрены результаты выборочного мониторинга около 2000 решений судов в 76 субъектах Российской Федерации по оспариванию результатов кадастровой оценки в течение 2017–2021 гг. Дана общая характеристика процесса оспаривания на основе подробного анализа результатов 2017–2019 гг. Представлена динамика некоторых показателей процесса оспаривания: доли судебных решений, в которых назначались экспертизы с одним и двумя вопросами экспертам; доли решений, в которых принят результат досудебного отчета; доли решений, в которых фиксируется наличие нарушений законодательства в досудебном отчете, и др. Отмечена положительная динамика ряда показателей в рассматриваемый период.

Баринов Н.П., Кадушкин И.Б.
Источник: Вопросы оценки, 2023, №1(109), с.38-42
Рассмотрены расчетные соотношения оценки объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков, в которых используется значение ставки капитализации, при этом ее определение предполагает разнесение на период (год) моментов оценки стоимости и дохода. Показано, что получаемые на практике и публикуемые в справочниках значения ставки капитализации определяются по единовременным данным о стоимости и доходе. Установлено, что позиционирование доходов на середину года приводит к равному изменению значений годового дохода и ставки капитализации, что отменяет необходимость сдвига дисконтирования постпрогнозной стоимости на середину последнего года прогнозного периода.

Баринов Н.П., Захматов Д.Ю.
Источник: Вопросы оценки, 2022, № 3-4, с. 7-13
Рассмотрены вопросы о применимости единственного аналога и о необходимом числе аналогов при выполнении расчетов в рамках сравнительного подхода к оценке собственности. Новые федеральные стандарты оценки предусматривают возможность применения единственного аналога, что без должной проработки области использования данного приема в практике может привести к искажению результатов определения стоимости. Проведены выборочные расчеты интервала, в котором может находиться рыночная стоимость, на нескольких наборах выборок цен. Получены оценки минимального числа аналогов, требуемых для получения надежной оценки стоимости методом корректировок. Результаты работы могут применяться оценщиками и судебными экспертами в практике оценки недвижимости.

Баринов Н.П.
Источник: Вопросы оценки, 2022, № 3-4, с. 2-6
Рассмотрено формирование оценки рыночной стоимости методом количественных корректировок на основе скорректированных цен аналогов с учетом их вклада на совершенном (в отсутствие субъектной составляющей в ценах аналогов) и реальном рынках. Отмечена логичность использования средневзвешенного значения в отсутствие субъектной составляющей в ценах объектов на совершенном рынке. Показано, что в реальных условиях использования метода, средневзвешенное значение увеличивает риски ошибок оценки стоимости. Даны рекомендации по использованию среднего арифметического значения скорректированных цен в качестве оценки стоимости.

Баринов Н.П.
Источник: Имущественные отношения в Российской Федерации, №12(255), 2022, с.8-19
Автор раскрывает две стороны понятия «достоверность оценки стоимости». Описывает свободу усмотрения оценщика и ее границы. Выделяет основные причины существующей неопределенности оценки стоимости и недостающие элементы, необходимые для ее уменьшения. Обосновывает необходимость дополнительных алгоритмических определений рыночной стоимости.

Григорьев И.В.
Источник: Санкт-Петербург, Издательство СПбГЭУ, 2022 г.

Баринов Н.П., Жуковский В.В., Зельдин М.А., Консетова В.В., Лейфер Л.А.
Источник: Имущественные отношения в Российской Федерации, №9(252), 2022, с.8-19
Авторы анализируют Правила определения существенности / несущественности расхождения двух оценок стоимости объектов недвижимости, принятые Национальным объединением оценщиков - Советом «Союза СОО». Рассматривают, как понятие «неопределенность» трактуется в методологии оценки и федеральных стандартах оценки. Поясняют, как принимается решение о существенности / несущественности расхождения на основе граничных значений, указанных в Правилах.

Баринов Н.П.
Источники: Вопросы оценки, 2022, №2(107), с.2-10; Оценка собственности в условиях волатильности и трансформации рыночных условий : коллективная монография / под ред. Н.Ю. Пузыня. – СПб. : изд-во СПбГЭУ, 2021. – 170 с.

Отмечено, что неумение выявлять нелинейные зависимости сдерживает применение регрессионного анализа в оценке. Показана пошаговая процедура автоматизированного построения многомерной регрессионной модели с нелинейными связями в среде электронных таблиц MS Excel. Сделаны выводы о практической доступности построения адекватных регрессионных моделей на активных рынках недвижимости. Материал призван помочь в освоении практического применения регрессионных моделей, и составлен с учетом совместного использования с расчетным файлом MS Excel «ВПР и Поиск решения_2021».

Приняты и одобрены решением Совета РОО от 12.04.2022, протокол № 110.
Баринов Н.П.
Источник: Сайт Ассоциации «Русское общество оценщиков» http://sroroo.ru/evaluators/material/
Целью настоящих МР является установление порядка оценки рыночной арендной платы за объекты недвижимости, направленного на унификацию процессов оценки, включая определение основных понятий, особенностей формирования задания на оценку, подходов и методов расчета, требований к результатам оценки и содержанию отчетов об оценке.

Баринов Н.П.
Источник: Вопросы оценки, 2022, №1(106), с.8-14
Рассмотрено общепринятое выражение для расчета рыночной стоимости права пользования (аренды), содержащее искомую величину в обеих частях уравнения. Описан практический прием, применяемый оценщиками для обхода этого «двустороннего» соотношения, который вызывает возражения в судах как не соответствующий методологии оценки стоимости прав аренды. Представлены отвечающие общепризнанной методологии расчетные выражения для расчета арендной платы по договору при позиционировании ее на начало, середину и конец года.

Баринов Н.П.
Источник: Вопросы оценки, 2021, №4, с.2-6
Располагаемыми аналитическими данными подтверждено отличие реального соотношения цен от ожидаемого с учетом номинальной ставки НДС. Для московского и петербургского рынков офисных помещений и действующей ставки НДС установлены предварительные границы отличия цен предложений «с НДС» и «НДС не облагается». даны рекомендации ориентироваться на половину номинальной ставки НДС при введении корректировки на различие в режиме налогообложения

Григорьев И.В., Маринич Д.А., Кубрак Д.Н.
Источник: Оценка собственности в условиях волатильности и трансформации рыночных условий: коллективная монография / под ред. Н.Ю. Пузыня. – СПб. : Изд-во СПбГЭУ, 2021.

Рассматривая сравнительный подход к оценке бизнеса, авторы предлагают использовать при расчете мультипликаторов поправку на разницу в капитализации компаний-аналогов. Применение данной поправки, косвенно учитывающей весь спектр финансово-экономических различий компаний, приводит к увеличению точности расчета. Поправка вводится через разницу в ставках доходности компаний, рассчитанных методом CAPM.

Баринов Н.П.
Источники: Вопросы оценки, 2022, №1(106), с.34-46; Современные тенденции рынка и оценка рыночной стоимости: коллективная монография / под ред. Н.Ю. Пузыня. СПб.: Изд-во СПбГЭУ, 2020. 250 с.
Автором предпринята попытка в краткой форме осветить основные аспекты корректного применения метода регрессионного анализа при оценке недвижимости. Даны определения регрессии и регрессионного анализа, показаны преимущества и особенности метода при оценке недвижимости, различия его применения в индивидуальной и массовой оценке. Сформулированы требования к объектам-аналогам, их минимальному числу и числу ценообразующих факторов, предложен метод выявления нелинейных связей факторов с моделируемой величиной. Описаны критерии оценки качества регрессионной модели, последствия невыполнения предпосылок регрессии, а также распространенные ошибки, допускаемые оценщиками на этапах построения модели.

Савиных В.А., Баринов Н.П.

Экспертами Юридического факультета СПбГУ В.А. Савиных и Н.П. Бариновым был проведен мониторинг судебной практики по вопросу оценки достоверности отчетов об оценке по делам об оспаривании кадастровой стоимости. В ходе мониторинга были проанализированы 727 судебных актов, вынесенных судами 62 субъектов РФ за период с 2017 по 2019 годы, опубликована таблица исходных данных с анализом каждого из судебных актов по 14 параметрам.

Корсаков Р.О.>
Источник: Бюллетень рынка недвижимости (БРН)  26.05.2022

С использованием единичных расценок справочников Укрупненных показателей стоимости строительства (КО-ИНВЕСТ), определены соотношения (коэффициенты перехода) между стоимостными показателями различных классов качества. Для практического использования приведена таблица коэффициентов перехода, дифференцированная по функциональному назначению объектов (соответствующему разделам справочников). Коэффициенты могут быть полезны для многовариантных расчетов стоимости строительства, либо стоимости объектов с классом качества, отсутствующим в справочниках.

Баринов Н.П., Грибовский С.В.
Источник: Имущественные отношения в Российской Федерации, №5(236), 2021, с.37-54
Внутренним свойством модифицированного метода выделения является использование в качестве коэффициентов регрессионного уравнения удельных цен земельных участков и их улучшений – экономических величин, подчиняющихся рыночным закономерностям. Следствием этого является высокая чувствительность результатов ММВ к непостоянству удельных цен в используемой выборке аналогов объектов недвижимости, приводящему к смещению оценок стоимости составных частей объекта недвижимости (земельного участка и улучшений).

Григорьев И.В.
Источник: Современные тенденции рынка и оценка рыночной стоимости / под ред. Н.Ю. Пузыня. – СПб. : Изд-во СПбГЭУ, 2020.
Автор исследует возможность применения данных российского фондового рынка (годовая доходность за периоды) при расчете ставки дисконтирования методом CAPM в доходном подходе в оценке бизнеса. В работе рассчитывается общая доходность фондового рынка, включающая рост стоимости активов и дивидендную доходность, и показатели волатильности доходности. Автор приход к выводу о возможном использовании полученных показателей доходности и приводит условия их корректного использования.

Григорьев И.В.
Источник: Оценка и оценочная деятельность: проблемы и перспективы: коллективная монография / под редакцией Н.Ю. Пузыня. – СПб. : Изд-во СПбГЭУ,2019.

В настоящее время, в российской практике оценки бизнеса распространенным является применение рыночного, отраслевого соотношения «долг/собственный капитал» (D/E) при дисконтировании денежного потока на инвестированный капитал. Подобный расчет, без применения необходимых корректировок, приводит к ошибкам в определении стоимости. Автор предлагает методику корректного применения рыночного соотношения долга и собственного капитала при дисконтировании денежного потока на инвестированный капитал при оценке бизнеса.

Баринов Н.П.
Источники: Вопросы оценки, 2019, №4, с.2-10; Оценка и оценочная деятельность: проблемы и перспективы: коллективная монография / под ред. Н.Ю.Пузыня. СПб.: Изд-во СПбГЭУ, 2019. 140 с.
Для известных методов сравнительного подхода к оценке приведены расчетные соотношения, позволяющие найти границы интервала неопределенности, в котором может находиться рыночная стоимость имущества. Показано, что надежные оценки интервала на основе располагаемой рыночной информации могут быть получены для двух групп методов — сравнения продаж для гомогенных объектов и регрессионного анализа — для гетерогенных. Для остальных методов сравнительного подхода расчет интервала требует привлечения экспертных мнений.

Баринов Н.П., Русанов М.М.
Источник: Имущественные отношения в Российской Федераци, №7(214), 2019, с.39-43
Авторы приводят точные соотношения для расчета арендной платы за пользование земельным участком, полученные упрощением ранее выведенных соотношений. Отмечают, что для наиболее распространенных на практике условий договора аренды (с индексацией арендной платы) точные соотношения для ставки текущей доходности не зависят от срока договора аренды.

Баринов Н.П., Козырь Ю.В., Слуцкий А.А.
Источник: Имущественные отношения в Российской Федерации, №5(112), 2019, с.14-25
Главная проблема, связанная с отражением НДС в стоимости, заключается в отсутствии четкого понимания, чем является рыночная стоимость – расчетной величиной денежных средств, уплачиваемых покупателем, либо денежных средств, получаемой продавцом (в итоге). Если внести уточнение в этот вопрос, то большинство связанных с этим проблем исчезнет.
Полученные результаты опроса убедительно свидетельствуют о существовании доминирующей методологической позиции по вопросу учета НДС в оценке рыночной стоимости.

Баринов Н.П.
Источник: Вопросы оценки, 2019, №1(95), с.3-16

Рассмотрены методологические особенности индивидуальной оценки недвижимости с точки зрения современных макроэкономических представлений. Отмечен неудовлетворительный методический уровень практической реализации сравнительного подхода к оценке недвижимости. Обсуждены некоторые базовые понятия индивидуальной оценки — рыночной стоимости, территории рынка, субъектной составляющей в ценах на недвижимость. Дано описание известных методов сравнительного подхода с позиций достаточности информации рассматриваемого рынка для их реализации и учета субъектной составляющей в ценах на недвижимость.

Баринов Н.П.
Источник: Имущественные отношения в Российской Федерации, №6(201), 2018, с.6-24
При расчете рыночной арендной платы за земельный участок на типичных условиях аренды должен учитываться рост арендных ставок и стоимости сдаваемого в аренду участка в течение срока действия договора аренды. Неучет этого роста при использовании доходности к погашению долгосрочных государственных облигаций с постоянным доходом (ОФЗ-ПД), учетной ставки Центрального банка Российской Федерации либо ставки банковских депозитов в качестве безрисковой части текущей доходности приводит к существенному завышению оценки рыночной арендной платы за землю.