Сравнительный подход к оценке недвижимости. Современный взгляд
Сравнительный подход к оценке недвижимости. Современный взгляд

Рассмотрены методологические особенности индивидуальной оценки недвижимости с точки зрения современных макроэкономических представлений. Отмечен неудовлетворительный методический уровень практической реализации сравнительного подхода к оценке недвижимости. Обсуждены некоторые базовые понятия индивидуальной оценки — рыночной стоимости, территории рынка, субъектной составляющей в ценах на недвижимость. Дано описание известных методов сравнительного подхода с позиций достаточности информации рассматриваемого рынка для их реализации и учета субъектной составляющей в ценах на недвижимость.

 

Скачать:

Сравнительный подход к оценке недвижимости. Современный взгляд

Н.П. Баринов

директор по научно-методической работе группы компаний «Аверс», доцент, кандидат технических наук (Санкт-Петербург)

Дата публикации: 11 апреля 2019
ПОХОЖИЕ СТАТЬИ
Результаты мониторинга судебных решений по оспариванию кадастровой стоимости в 2017–2021 гг.

Баринов Н.П., Савиных В.А.
Источник: Вопросы оценки, 2023, №1(109), с.17-28
Рассмотрены результаты выборочного мониторинга около 2000 решений судов в 76 субъектах Российской Федерации по оспариванию результатов кадастровой оценки в течение 2017–2021 гг. Дана общая характеристика процесса оспаривания на основе подробного анализа результатов 2017–2019 гг. Представлена динамика некоторых показателей процесса оспаривания: доли судебных решений, в которых назначались экспертизы с одним и двумя вопросами экспертам; доли решений, в которых принят результат досудебного отчета; доли решений, в которых фиксируется наличие нарушений законодательства в досудебном отчете, и др. Отмечена положительная динамика ряда показателей в рассматриваемый период.

О расчете постпрогнозной стоимоcти по справочным и экстрагированным с рынка значениям ставки капитализации

Баринов Н.П., Кадушкин И.Б.
Источник: Вопросы оценки, 2023, №1(109), с.38-42
Рассмотрены расчетные соотношения оценки объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков, в которых используется значение ставки капитализации, при этом ее определение предполагает разнесение на период (год) моментов оценки стоимости и дохода. Показано, что получаемые на практике и публикуемые в справочниках значения ставки капитализации определяются по единовременным данным о стоимости и доходе. Установлено, что позиционирование доходов на середину года приводит к равному изменению значений годового дохода и ставки капитализации, что отменяет необходимость сдвига дисконтирования постпрогнозной стоимости на середину последнего года прогнозного периода.

Об оценке стоимости по одному аналогу и о необходимом числе аналогов в методе количественных корректировок

Баринов Н.П., Захматов Д.Ю.
Источник: Вопросы оценки, 2022, № 3-4, с. 7-13
Рассмотрены вопросы о применимости единственного аналога и о необходимом числе аналогов при выполнении расчетов в рамках сравнительного подхода к оценке собственности. Новые федеральные стандарты оценки предусматривают возможность применения единственного аналога, что без должной проработки области использования данного приема в практике может привести к искажению результатов определения стоимости. Проведены выборочные расчеты интервала, в котором может находиться рыночная стоимость, на нескольких наборах выборок цен. Получены оценки минимального числа аналогов, требуемых для получения надежной оценки стоимости методом корректировок. Результаты работы могут применяться оценщиками и судебными экспертами в практике оценки недвижимости.

О «взвешивании» скорректированных цен аналогов при формировании результата оценки рыночной стоимости методом количественных корректировок

Баринов Н.П.
Источник: Вопросы оценки, 2022, № 3-4, с. 2-6
Рассмотрено формирование оценки рыночной стоимости методом количественных корректировок на основе скорректированных цен аналогов с учетом их вклада на совершенном (в отсутствие субъектной составляющей в ценах аналогов) и реальном рынках. Отмечена логичность использования средневзвешенного значения в отсутствие субъектной составляющей в ценах объектов на совершенном рынке. Показано, что в реальных условиях использования метода, средневзвешенное значение увеличивает риски ошибок оценки стоимости. Даны рекомендации по использованию среднего арифметического значения скорректированных цен в качестве оценки стоимости.

От определения рыночной стоимости к достоверности ее оценки

Баринов Н.П.
Источник: Имущественные отношения в Российской Федерации, №12(255), 2022, с.8-19
Автор раскрывает две стороны понятия «достоверность оценки стоимости». Описывает свободу усмотрения оценщика и ее границы. Выделяет основные причины существующей неопределенности оценки стоимости и недостающие элементы, необходимые для ее уменьшения. Обосновывает необходимость дополнительных алгоритмических определений рыночной стоимости.

Спасибо! Мы ответим Вам в ближайшее время.