Модифицированный метод выделения. О границах корректного применения
Модифицированный метод выделения. О границах корректного применения

Модифицированный метод выделения, предложенный 15 лет назад для оценки незастроенных земельных участков, в последнее десятилетие активно развивается. Преимуществом этого метода является, как справедливо отмечается в ряде публикаций, возможность привлечения дополнительной рыночной информации к оценке свободных или условно свободных земельных участков и повышения на этой основе надежности их оценок. Последние публикации, например, посвящены исследованиям «тонких» свойств ММВ и свидетельствуют о достаточно глубоком анализе практики его применения.
В качестве аналогов для применения ММВ должны отбираться объекты недвижимости, наиболее эффективное использование которых совпадает с НЭИ их земельных участков как незастроенных (условно свободных). Только в этом случае выделение стоимости земельного участка из стоимости всего объекта недвижимости позволяет получить рыночную стоимость ЗУ.
Кроме того, как показывает анализ, ММВ часто применяется без учета ограничивающих допущений, сформулированных в публикации, которую можно считать постановочной для ММВ. Выход за пределы этих ограничений может приводить к нежелательным последствиям – существенному смещению оценок удельной стоимости земельного участка и улучшений.

 

Скачать:

Модифицированный метод выделения. О границах корректного применения

Н.П. Баринов

директор по научно-методической работе группы компаний «Аверс», доцент, кандидат технических наук (Санкт-Петербург)

Дата публикации: 11 июня 2021
ПОХОЖИЕ СТАТЬИ
Цифровой костыль для метода корректировок — как учесть данные локального рынкай .

Автор: Баринов Н.П.
Источник: Имущественные отношения в Российской Федерации, 2023, №10(265), с. 8-18
В статье рассмотрен метод сравнения продаж (количественных корректировок) при оценке недвижимости. Показаны различия в ценообразовании на теоретическом совершенном рынке и реальных рынках. Описаны особенности реализации метода в реальных условиях и предложена его модификация, позволяющая уточнить значения корректировок при оценке стоимости объекта оценки. Представлены пошаговая процедура и критерий оптимизации, основанные на контроле результатов поочередной оценки стоимости аналогов по данным усеченных выборок, полученных с применением бутстреп-технологии из исходной выборки аналогов. Обсуждены основные ограничения предложенной модификации метода корректировок.

Доля земельного участка в стоимости объекта недвижимости. Учет НДС и износа ОКС

Автор: Баринов Н.П.
Источник: Вопросы оценки, 2023, №3(111), с.26-33
Рассмотрены практические вопросы определения доли земельного участка в стоимости оцениваемого объекта недвижимости при различных состояниях объектов капитального строительства объекта оценки и базового объекта. Получены соотношения для пересчета справочной доли земельного участка в стоимости объекта, определенной в разных базах результата оценки — «с учетом НДС» и «без учета НДС». Также получены выражения для выделения НДС из стоимости объекта
и начисления его с учетом доли земельного участка, исчисленной в разных базах.

Цифровой костыль для метода корректировок. Презентация

Автор: Баринов Н.П.
Источник: https://inform-ocenka.ru/хv-поволжская-научно-практическая-кон/
В докладе на XV Поволжской научно-практической конференции "Стоимостная оценка. Новые методы и подходы, основанные на цифровых технологиях. Инструменты решения", г.Нижний Новгород, 15-17 июня 2023 г. предложен подход к уточнению справочных значений корректировок, позволяющий приблизить их значения и результат оценки стоимости недвижимости к данным локального рынка, на котором проводится оценка.
В отличие от метода регрессионного анализа подход не дает наиболее эффективную оценку стоимости, но позволяет улучшить оценку по сравнению с применением средних значений корректировок из справочников.

Результаты мониторинга судебных решений по оспариванию кадастровой стоимости в 2017–2021 гг.

Баринов Н.П., Савиных В.А.
Источник: Вопросы оценки, 2023, №1(109), с.17-28
Рассмотрены результаты выборочного мониторинга около 2000 решений судов в 76 субъектах Российской Федерации по оспариванию результатов кадастровой оценки в течение 2017–2021 гг. Дана общая характеристика процесса оспаривания на основе подробного анализа результатов 2017–2019 гг. Представлена динамика некоторых показателей процесса оспаривания: доли судебных решений, в которых назначались экспертизы с одним и двумя вопросами экспертам; доли решений, в которых принят результат досудебного отчета; доли решений, в которых фиксируется наличие нарушений законодательства в досудебном отчете, и др. Отмечена положительная динамика ряда показателей в рассматриваемый период.

О расчете постпрогнозной стоимоcти по справочным и экстрагированным с рынка значениям ставки капитализации

Баринов Н.П., Кадушкин И.Б.
Источник: Вопросы оценки, 2023, №1(109), с.38-42
Рассмотрены расчетные соотношения оценки объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков, в которых используется значение ставки капитализации, при этом ее определение предполагает разнесение на период (год) моментов оценки стоимости и дохода. Показано, что получаемые на практике и публикуемые в справочниках значения ставки капитализации определяются по единовременным данным о стоимости и доходе. Установлено, что позиционирование доходов на середину года приводит к равному изменению значений годового дохода и ставки капитализации, что отменяет необходимость сдвига дисконтирования постпрогнозной стоимости на середину последнего года прогнозного периода.

Об оценке стоимости по одному аналогу и о необходимом числе аналогов в методе количественных корректировок

Баринов Н.П., Захматов Д.Ю.
Источник: Вопросы оценки, 2022, № 3-4, с. 7-13
Рассмотрены вопросы о применимости единственного аналога и о необходимом числе аналогов при выполнении расчетов в рамках сравнительного подхода к оценке собственности. Новые федеральные стандарты оценки предусматривают возможность применения единственного аналога, что без должной проработки области использования данного приема в практике может привести к искажению результатов определения стоимости. Проведены выборочные расчеты интервала, в котором может находиться рыночная стоимость, на нескольких наборах выборок цен. Получены оценки минимального числа аналогов, требуемых для получения надежной оценки стоимости методом корректировок. Результаты работы могут применяться оценщиками и судебными экспертами в практике оценки недвижимости.

Спасибо! Мы ответим Вам в ближайшее время.